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第一篇：房地產集團的資金管理對策

一、房地產集團資金管理存在的主要問題

(一)規劃水平低下，無法發揮集團整體資金優勢

1.缺乏資金集中管理的正確模式

作為資金規劃的基礎，現在的集團企業都非常重視資金的集中管理，但在操作的模式上，往往停留在要求所有集團企業進行資金計劃的審批和資金款項的劃轉上，而沒有從源頭上控制和安排。最終只是增加了越來越多的報表和工作時間，卻無法真正取得資金集中的實際效果。

2.缺乏資金預算管理的合理機制

目前階段的房地產集團都非常重視資金預算的編制，但資金的編制都是簡單的資金匯總，無法將其與企業本身的戰略目標關聯，這使得預算的編制在過程中隨意性很大，失去后續跟蹤的意義。同時，在編制時，很重視年度預算，卻忽視了對于項目預算的編制和跟蹤。這種本末倒置，使得項目的經營偏向于短期利益，對于項目資金變化差異的分析也脫離實際。

3.缺乏項目資金運營的關聯標準

一方面忽視項目的節點規劃和進度跟蹤，僅僅關注資金的平衡。這容易使企業在經營上形成表面的資金短期平衡，而忽略了因為要平衡而引發的進一步的成本上升、進度滯后和質量下降的非資金沖突的上升；另一方面太關注項目開發的業務層面，而忽略了對應的資金及負債能力的平衡，導致企業盲目樂觀而隨意投資擴張，甚至于形成資金鏈的斷裂。

(二)控制水平低下，資金管理與項目管理脫節

1.項目投資的失控

戰略目標不清晰，導致投資方向和規模失控；決策流程不清晰，導致投資目標與投資進度失控：投資計劃不清晰，導致投資資金安排隨意，嚴重干擾正常的項目開發。

2.項目開發的失控

項目進度、項目成本嚴重脫離預算標準卻無人關心；銷售價格脫離現實，到位資金嚴重滯后卻熟視無睹；存貨存量加大，資金成本失控卻還在待價而沽。

3.項目融資的失控

片面追求股東回報，導致項目融資總額和擔保失控，進而影響集團再融資和擔保能力；融資渠道狹窄，政策干擾直接影響融資效率；融資流程模糊，融資成本與進度影響嚴重。

(三)監督水平低下，資金監控與責任機制脫節

1.內控機制缺失

母子公司的治理結構模糊，往往還是一把手的一言堂；內部控制嚴重滯后，已經成為道德違規的高發地。

2.監督體系單一

財務委派制形同虛設，道德風險加劇；監督手段單一，運動員和裁判員的角色重疊，沒有形成閉環的內部監督循環體系。

(四)信息管理落后

缺乏多層次、項目級的管理所需的集團統一的信息管理體系。財務人員疲于應付繁雜的表格數據統計中，失去了對于重點事項的關注能力，導致管理風險的上升。

二、加強房地產集團資金管理的對策思考

(一)加強房地產集團的資金管理規劃

1.加強集團整體資金的集中管理

對于房地產集團公司而言，如何實施資金規劃，首要的工作是建立集團資金集中管理的體系。作為資金密集型的企業集團，在項目的實施過程中，中國的政策和金融條件讓房地產在項目的整個過程中能掌控非常多的資金體量。如何發揮好資金的集中優勢，是每個房地產企業集團首要考慮的問題。同時，從資金管理規劃的層次來看，它是集團資金規劃管理的開始，也是集團資金整體控制和監督的基礎。企業集團應當根據自身條件來設立專門的資金管理機構，并依據企業的組織管理架構賦予必要的權責關系，只有將集團體系內部不同階段的閑置資金充分集中起來，才有可能實行集團資金統一的控制和監督。

2.加強集團整體資金的預算管理

房地產集團企業內部資金的集中掌控，除了集中管理的體系建設，關鍵還是需要完善的資金預算管理，資金的全面預算是任何集團企業管控資金的理性方法，合理的企業資金預算首先與集團戰略目標一致，同時結合集團各子公司的全周期項目業務預算，然后根據周期劃分來執行。通過制定集團體系的預算計劃，首先：可以明確集團當年的重點工作和年度目標，以便于集團投融資金的統一運作，更有助于各子公司根據自身重點來細化資金安排，從而有效地從子公司和集團兩個層面來規避資金閑置。其次：通過建立預算標準，將集團內的資金運動變化的評判標準建立了起來，有利于后續的資金監督。

3.加強集團整體資金的運營標準建設

要加強對于資金在項目運營過程中的標準化管理。房地產項目的差異很大，但在一定程度上還是具有共同的運作共性，進行分析和提煉后，就能形成項目開發的業務模版，相當于對資金的預算編制設定了假設條件。集團各個公司在參照模版的基礎上，結合自身項目方案形成項目的運營資金預算。它既解決了項目預算在編制過程中的標準問題，也為資金管理在過程中如何與業務計劃同步協同提供了很好的參考。當然，資金運營標準的制定，前提是開發運營標準的制定，這需要集團運營部門的參與和深入，可以分不同等級，運用開發路徑、關鍵會議和組織流程等手段來加以強化。

(二)實現房地產集團資金管理控制的標準化

1.強化項目投資的可行性研究工作

首先要加強對于項目投資的資金控制。房地產項目的特點是：投資大，周期長，風險高。因此，在確定投資項目時，首要：是法務風險的防范，要確保投資項目在法律程序上的合法性。其次，是項目所在地的市場風險防范，要根據土地區域的市場情況，綜合人口、經濟、規劃、消費等情況，并做出客觀的預測和合理的項目產品安排，以確保投資項目在市場上的盈利能力。第三，要認真對投資項目的前景和發展能力進行分析比較，企業應集中自身競爭優勢，清晰地知道自己的戰略導向和優劣勢。避免單純模仿，從而陷入市場競爭激烈的區域。最后，企業應根據產品的周期和資金來源合理安排開發進度及對應的階段性資金需求量，將項目的投、融、運的資金管理鏈接起來，整體考慮。

2.強化項目開發與銷售的運營管理

其次要加強對于項目開發和銷售階段的過程控制，包括開發成本、開發周期、銷售管理和各階段對應的稅費管理。第一：要建立目標成本的管控體系。項目成本的控制能力，直接決定者其項目的產品定價和盈利空間，特別是在行業下行的周期時。同時，資金控制也只有在正確的項目成本控制之下才能起到開發過程的有效監控；第二：控制工程周期。工程周期是房地產企業運營全周期的重要部分。要注意兩點，首先是工程周期節點的管理要求要分層次，在加強項目整體周期控制的同時，給予子公司一定級別的靈活性。其次是企業在成本和周期之間需要進行評估，平衡好各個環節工程款的支付計劃；第三：加快銷售進度，盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在房屋銷售期內出現低谷和高峰，應冷靜地對市場進行研究和分析，比較和判斷市場預期的經濟收益與等待時所產生的新的資金成本，并結合集團和公司自身的資金情況來盡快做出決策。三是控制相關的稅費支出。財務部門應對企業所處的稅務環境和地域消費做出合理判斷，不斷調整和優化相關的稅費預算，特別是管理費用支出要進行嚴格的監督審核，防范道德風險。四是加強上下產業鏈的往來款項的跟蹤管理，防范集團資金三角債和變相的內部擠占資金。

3.強化項目實施過程中的融資管理

集團對各項目的所有融資應實行統一管理，這其中還包含擔保管理。首先：是根據集團的整體預算安排來確定項目級別的融資規模，同時把項目公司的授信、申請、放款和還款節點納入項目公司的預算安排，作為對應的資金考核內容。在實施過程中要積極探索可能的籌資方式和籌資渠道，通過貸款、發債、基金等增加可利用資金。其次：在做好項目運營資金安排的同時，根據集團戰略和投資安排，要提前做好集團層面的投融一體化安排，在防范企業財務風險的同時，盡可能提升企業投資效率。第三：嚴格控制企業的對外擔保，必須由集團公司進行統一擔保管理，強化擔保的審批程序和規范操作。

(三)完善房地產集團的資金管理監督的組織和機制建設

1.建立資金管理的內部控制機制

要加快對于資金管理內控機制的建立和完善。在企業資金風險的評價、設計、控制的過程中，要結合企業實際情況，全面和有重點地予以關注。對資金的風險應加強事先控制，盡量降低預計風險的發生概率，集團對于重大的投融資應形成科學決策的程序和有效的決策約束機制，用合理和高效的審批流程來保證資金決策的專業性和合理性，杜絕“一言堂”。同時，還應對資金的流向進行后續定期和不定期的跟蹤管理，來不斷檢驗決策的有效程度。

2.建立資金監督管理的多層次監督體系

要完善業務、財務、審計不同層次的內部監控體系。首先：要建立適合業務管理的流程控制體系，讓業務部門來實施業務的過程中，落實一定的內部控制管理要求；其次：要真正實施財務總監委派制，從績效管理和專業評價上與項目公司適度脫離，讓財務管理者從股東的角度來監督和審視各子公司在相關資金活動中的規范化和合理性；最后：集團要實施內部審計，利用審計手段來加強財務監督的有效性。每年定期或不定期組織內部審計，監督企業和財務在資金管理制度的執行情況，以防范資金使用過程中的潛在風險，用多層次的內部監控體系來確保資金安全和完整。

(四)建立房地產集團資金管理的信息化平臺

要建立適應本集團條件的集團內統一的資金管理信息化系統。管理決策依靠的主要是有效和及時的信息。隨著集團對于信息管理的重視，各條線在信息管理上反而形成了各種信息壁壘。因此，必須以財務管控為核心，從集團戰略出發，建立統一的信息化管理系統，來規范數據口徑，強化數據時效，并提高數據使用效率!。房地產集團要以資金管理為核心，以項目級別的資金收支計劃為主體，不僅要打通職能條線信息管道，還要以統一的接口打通集團母子公司的信息渠道。通過統一的資金管理信息系統，整個集團資金的流量和流向都可以實現實時的跟蹤和監督。在可能的條件下，資金管理信息系統還要與銀行的銀企直聯系統對接，實現對集團的資金統一調度。這種一體化的信息管理，真正有助于資金規劃、控制和監督水平的真正提高。

作者：張志華單位：大華有限公司

第二篇：集團化企業資金管理問題

一、集團資金管理模式

目前對于集團化的企業資金管理模式主要有以下幾種：

1.收支兩條線模式

收支兩條線模式是集團對成員單位實行收支控制，最大限度地集中和使用集團資金。集團根據各單位的預算向各單位撥付資金，進行支出控制；成員單位的收入賬戶定期歸集到集團的資金賬戶，由集團進行收入控制。集團通過收支兩條線的控制實現對整個集團的資金管理控制以及風險防范。與此同時，與該模式相對應的資金管理模式對預算管理的要求較高，企業缺乏相應的自主性，同時加大了集團總部的控制壓力，不利于成員單位的自主經營。

2.內部結算中心模式

內部結算中心模式一般屬于集團財務部，主要辦理內部成員單位之間現金收付及往來結算，按照預算撥付各成員單位的貨幣資金，并實時監控貨幣資金的流向，從而加強了集團對成員單位財務運行狀況的監督和掌握，但由于結算中心不是獨立的機構，一般是集團財務的輔助機構，因此無法單獨開立銀行賬戶，與一般銀行相比不僅賬戶管理功能不足，資金調劑能力有限。

3.內部銀行模式

內部銀行模式是一般銀行的業務及職能轉移到集團內部的資金管理當中，內部銀行在外部銀行開立結算賬戶，內部成員單位在內部銀行開立相應的賬戶，內部銀行主要處理成員企業的往來結算和集團內部資金調劑等職能。內部銀行的建立一方面發揮了集團資金的集中優勢，降低了資金成本，另一方面能及時掌握各成員單位之間的資金流向，并根據個單位情況進行相應的資金調劑。但同時，內部銀行作為集團的內部資金管理機構行政干預度較大，金融功能以及資金的市場功能發揮有限。

4.財務公司模式

財務公司模式與上述三種管理模式明顯不同，財務公司是經中國人民銀行批準的，由中國銀行業監督管理委員會進行日常監管的非銀行金融機構，其主要功能是辦理集團內部成員單位的金融業務，為成員單位提供專業的金融服務，以加強集團資金管理提高資金使用效率為目的的，市場化方式運作的非銀行性經營機構。隨著經濟的不斷發展，財務公司也在不斷的由服務性機構向營利性機構轉變，不僅為成員單位之間的日常結算和往來提供相應的金融服務，同時還不斷為成員單位提供專業的金融服務，并逐步擴大經營領域向證券、票據、租賃、投資、擔保等方向延伸，不斷加強完善財務公司的金融功能及資金的市場功能。但由于財務公司的專業化程度角度對集團的管理結構以及財務公司的人員素質要求較高，一般適合成熟期集團化企業的資金管理。

二、資金管理的目標

無論是哪種資金管理模式，針對集團化企業資金管理的特點，集團化企業的資金管理實現的目標主要有以下幾個方面：

1.集團資金流的及時有效監控及風險控制

集團化企業由于其較多的成員企業及較廣的經營領域使得集團化企業的財務核算及資金管理相對復雜，集團總部需要通過有效的資金管理系統及時掌握各成員單位以及整個集團的資金收支和生產經營狀況以便集團的統籌安排，有效的資金管理方式不僅能夠為集團總部提供清晰的資金收支及運用情況，便于集團對各成員單位進行有效監控，同時還能及時發現企業經營過程中隱藏的風險，進行相應的控制和規避。

2.集團資金的集中有效利用，達到規模效應

集團化企業與一般的企業相比雖然整個的管理結構更加的復雜和龐大，但同時集團企業也具有相應的資金的集中優勢，形成資金合力，不僅能夠增強整個集團的資金實力，還能夠提高集團的信用等級，提高整個集團對外部銀行的議價能力，降低財務費用。同時集團還可以利用集中的資金進行投資理財業務，提高資金收益。因此集團資金的集中優勢從開源和節流兩個方面達到了規模效應。

3.及時有效的內部資金平衡，減少體外循環

集團化企業的資金集中優勢不僅能達到規模效應，還能夠根據成員單位企業的實際經營情況進行相應的資金余缺調劑，避免資金實力不均的成員單位存貸兩高，造成資金的閑置以及財務費用的增高。同時由于資金在集團內部進行余缺調劑，大大節省了資金體外循環的時間，提高了集團資金的使用效率和效益。

4.有效的協同執行，集團戰略的有效實施

有效的資金管理體系不僅能對集團的財務核算提供有效的依據，更能為企業的戰略發展服務。有效的資金管理體系需要各成員單位之間以及各單位內部各部門之間進行密切的協同合作與執行，只有上行下效，及時溝通，協同合作才能夠保證整個資金管理體系以至整個生產經營體系的順暢運行。有效的資金管理體系不僅能反映各單位各部門的生產經營狀況，為集團的戰略實施提供評價考核的依據，同時還能夠反映集團戰略實行過程中各單位幾個部門存在的問題，為集團戰略規劃的修訂及制定提供依據。

三、加強企業資金管理的措施

1.加強信息化建設，實現信息的有效溝通

當今的社會，信息成為一種有效的社會資源，隨著信息化技術的發展，信息化的應用也更加廣泛，信息的有效傳遞和溝通也逐漸成為企業管理的重要內容。而信息的有效及時傳達不僅需要有效的管理體系更需要信息化的支持。同樣一個有效的資金管理體系更需要一套完善的信息系統為其提供相應的硬件支持，使相應的資金信息能夠全面及時的傳達到企業的管理層，為管理層的決策提供依據。尤其是集團化企業更應該加強信息化建設，以便使管理層能夠高效快捷全面的掌握集團信息。首先，應建立整個集團的資金管理網絡，統一集團的財務管理軟件，規范相應的會計處理辦法；其次，隨著業務的不斷發展對相應的資金管理及財務核算軟件進行更新升級，并使其他的業務模塊更好的兼容；再次，加強硬件設備的支持，對整個集團的信息化設備進行定期維護和檢查，保證設備運行高效順暢；最后，加強對相關人員的信息化設備的使用培訓，使財務人員能更好更快的掌握最新的使用方法，提高工作效率。

2.加強企業的預算管理

集團對成員單位資金流的監控和評價通常以各成員的預算為依據，因此加強集團內部的資金預算尤其是強化企業集團的全面的資金管理，嚴格按照預算控制資金的流動，并根據預算的執行情況對各單位各部門的執行力度進行評價，不僅能夠判斷各單位的資金運行狀態是否正常，同時還可以根據預算與實際的差距發現問題并進行改進。強化企業的全面預算管理，首先，根據企業的資金管理制度設定相應的資金管理權限，做到資金的有效管控；其次，成員單位定期提供各單位的預算報告并報各級主管審批，審批過后嚴格按預算執行，并定期對預算執行情況進行檢查評價，監督執行；最后，集團根據各單位的預算及運行情況及時進行資金調度，滿足生產經營需要。

3.加強企業的資金使用效率和效益

充分發揮集團的資金集中優勢，提高資金的使用效率和使用效益，不僅能夠節約資金的周轉時間提高資金的周轉率，而且能夠降低資金的使用成本，甚至提高資金的收益。首先，充分利用集團的資金優勢，統一集團資金，提高集團議價能力，降低融資成本；其次，合理安排集團資金調度，調劑余缺，減少資金在集團外循環，提高資金的使用效率，加快資金周轉；最后，形成資金池，針對個別單位的實際情況進行特殊調整，最大限度發揮資金作用。

4.發揮企業資金管理體系的金融功能

企業資金管理體系不僅用來核算企業財務，還可以通過集團資金的統籌運用發揮其籌資及融資作用，尤其是隨著金融市場的不斷完善，各種投融資工具的產生，企業的資金管理除了傳統的核算功能之外也不斷向更新更深的方向發展，因此加強企業的資金管理不僅加強其核算功能還應該充分發揮其金融功能。首先，應該完善資金的管理架構，分設不同的部門對企業資金核算以及投融資等分別進行管理，并對總部負責；其次，充分利用集團企業的上下游及供應鏈優勢進行資源整合，為上游提供專業的投融資服務促進集團資金能夠保值增值；最后，加強資金管理人員的業務培訓，金融市場以及各種投融資工具的學習，提高業務能力，做到游刃有余。

5.發揮企業資金的市場功能

企業集團的集中資金雖然為成員單位的結算和集團的資金調劑提供了方便，但并不意味著集團的資金就可以無償占用，無期限占用。因此，加強集團化企業的資金管理還需要加強資金的市場功能。首先，應加強對成員單位的信貸管理，制定完善的信貸政策，根據成員單位的生產經營狀況和信用狀況決定對成員單位的貸款額度、期限及利息，到期進行結算，防止部分企業無償占用，無限期占用集團資金；其次，按照銀行的存貸款管理制度，制定合理的資金價格，對成員單位的存款及理財給予相應的收益，對貸款加收相應的罰息并加入觀察名單。最后，規范各成員單位的資金有償有序使用，樹立成員單位資金使用的市場意識，加強市場化管理，不斷做到與外部市場的有效接軌。

作者：張巍單位：煙臺港集團有限公司