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一、優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

選擇一個(gè)高效、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是設(shè)計(jì)管理工作取得成功的前提。在不同的開發(fā)階段，依據(jù)不同的專業(yè)，設(shè)計(jì)工作通常會(huì)有規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)、景觀施工圖設(shè)計(jì)、小區(qū)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)、建筑智能化設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等等，涉及到的設(shè)計(jì)單位必定會(huì)很多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終設(shè)計(jì)成果是由設(shè)計(jì)單位完成的。如何選擇一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就成為做好設(shè)計(jì)管理工作的前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)兼顧以下三方面的原則：

(一)領(lǐng)域領(lǐng)先原則：設(shè)計(jì)要堅(jiān)持以人為本。不同的設(shè)計(jì)單位擅長的業(yè)務(wù)范圍各有不同，我們要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的設(shè)計(jì)階段和具體要求來選擇合適的設(shè)計(jì)單位。如在蘇JJ、1地區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)我們一般會(huì)選擇蘇坩1本土實(shí)力較強(qiáng)的建筑設(shè)計(jì)院等，而住宅小區(qū)的景觀綠化設(shè)計(jì)則會(huì)選擇園林景觀專業(yè)設(shè)計(jì)院。我們?cè)谶x擇設(shè)計(jì)單位時(shí)就要根據(jù)不同的要求選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位。

(二)技術(shù)優(yōu)先原則：我們選擇設(shè)計(jì)單位的標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計(jì)單位具有技術(shù)過硬、服務(wù)及時(shí)、溝通順暢等全面能力和綜合素質(zhì)。這只是一種理想狀況，在實(shí)際操作中，通常會(huì)遇到這樣的困境，技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位服務(wù)、配合差，而服務(wù)、配合好的設(shè)計(jì)單位技術(shù)又不過硬。我們?cè)谶x擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，必須重視技術(shù)的重要性，堅(jiān)持技術(shù)優(yōu)先的原則。因?yàn)榉?wù)、配合問題可以通過雙方的溝通協(xié)調(diào)來改善和促進(jìn)的，而技術(shù)問題不是在短時(shí)間內(nèi)能改進(jìn)的，而由于技術(shù)的偏差，對(duì)項(xiàng)目造成的損失會(huì)很大甚至影響項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(三)成本節(jié)省原則：在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)費(fèi)的成本控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的定位及建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來確定設(shè)計(jì)費(fèi)總額。在選擇設(shè)計(jì)單位團(tuán)隊(duì)時(shí)，應(yīng)圍繞這個(gè)總額進(jìn)行控制。在同等條件下，應(yīng)該選擇價(jià)格相對(duì)低的設(shè)計(jì)單位。另外，盡量選擇以往合作過而且服務(wù)配合比較好的設(shè)計(jì)單位，這樣雙方的溝通成本會(huì)降低，服務(wù)和配合就會(huì)更好，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施就會(huì)起到積極的推進(jìn)作用，從而更有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。節(jié)省成本只是選擇設(shè)計(jì)單位兼顧考慮的一個(gè)因素，但不是重要因素。因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的比例是很微小的，而設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目的影響和作用卻是巨大的。

二、加強(qiáng)技術(shù)管理

設(shè)計(jì)管理工作中，必須重視技術(shù)管理，必須堅(jiān)持“流程化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化”的管理。設(shè)計(jì)管理工作要靠相關(guān)專業(yè)技術(shù)來支撐，所以必須加強(qiáng)技術(shù)管理，才能順利完成好設(shè)計(jì)管理工作。設(shè)計(jì)管理工作中的技術(shù)管理一般有設(shè)計(jì)招標(biāo)管理、設(shè)計(jì)過程控制管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工圖管理等。

(一)設(shè)計(jì)招標(biāo)管理：設(shè)計(jì)招標(biāo)的目標(biāo)是確保選擇合適的設(shè)計(jì)單位，得到符合要求的設(shè)計(jì)成果，確保設(shè)計(jì)文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項(xiàng)目的安全性、經(jīng)濟(jì)性。我們?cè)诰唧w做這項(xiàng)工作的過程中，必須重視設(shè)計(jì)控制計(jì)劃的編制，明確設(shè)計(jì)控制的內(nèi)容、參與人員及其責(zé)任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付等。在這個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書是做好設(shè)計(jì)管理工作的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)任務(wù)書一般分為方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。

(二)設(shè)計(jì)過程控制管理：設(shè)計(jì)過程的跟蹤控制、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)輸出文件的審查與驗(yàn)收是設(shè)計(jì)過程控制管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)管理者對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)開始前，要求設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸出文件，審查確認(rèn)后并填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單，然后在每一個(gè)事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏。每個(gè)階段的設(shè)計(jì)成果完成后，設(shè)計(jì)管理者都應(yīng)組織企業(yè)內(nèi)部各個(gè)專業(yè)工程師共同會(huì)商與評(píng)審，對(duì)于重大項(xiàng)目還應(yīng)組織專家精心論證與評(píng)審，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)合理性。同樣對(duì)設(shè)計(jì)輸出文件要進(jìn)行嚴(yán)格審查與驗(yàn)收。

(三)設(shè)計(jì)變更管理：施工圖審圖備案出圖后，再對(duì)原圖進(jìn)行修改則稱為設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更管理必須制定一套程序，由變更人提出(設(shè)計(jì)變更申報(bào)表)，設(shè)計(jì)管理者審核后，由設(shè)計(jì)單位修改并出具設(shè)計(jì)變更通知單，設(shè)計(jì)管理者將修改結(jié)果送交相關(guān)部門。

(四)施工圖管理：施工圖是工程實(shí)施的藍(lán)本和依據(jù)。設(shè)計(jì)文件的收發(fā)和歸檔工作是加強(qiáng)設(shè)計(jì)工作及項(xiàng)目施工有序進(jìn)行，確保工程質(zhì)量和施工進(jìn)度的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)專職資料管理員負(fù)責(zé)施工圖管理。在施工圖管理階段設(shè)計(jì)文件的歸檔重要性尤其突出，歸檔內(nèi)容應(yīng)專f-j~+fj定要求并形成一套制度。

三、注重溝通管理

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)管理者首先要有一個(gè)整體清晰的概念，要清楚項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，并把設(shè)計(jì)工作有機(jī)融人并及時(shí)跟進(jìn)。而溝通協(xié)調(diào)是設(shè)計(jì)管理工作的—項(xiàng)主要工作。設(shè)計(jì)管理工作中主要的溝通有內(nèi)部橫向與豎向的溝通，與設(shè)計(jì)單位的外部溝通，與行政審批部門的溝通等。如在方案設(shè)計(jì)階段，溝通管理就是很重要的一個(gè)方面，準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存儲(chǔ)體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。

四、實(shí)行沖突管理

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)有很多的設(shè)計(jì)單位，我們?nèi)绾螌?duì)這么多的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行管理，除了通過合同管理手段外，更多的工作是在很多設(shè)計(jì)單位之間的溝通、協(xié)調(diào)工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設(shè)計(jì)單位只對(duì)自己委托范圍內(nèi)的任務(wù)比較關(guān)心，比如建筑方案設(shè)計(jì)單位對(duì)結(jié)構(gòu)的可實(shí)施性和成本控制可能不會(huì)特別關(guān)心，至少關(guān)心程度不會(huì)有施工圖設(shè)計(jì)單位高。我們就耍在相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來引入施工圖設(shè)計(jì)單位，通常在完成第一輪方案設(shè)計(jì)成果時(shí)就確定施工圖設(shè)計(jì)單位介入方案評(píng)審與論證，來與方案單位產(chǎn)生“沖突”，把方案設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)可行性及后期可能遇到的技術(shù)問題提前解決，這是我們通過借助資源來管理資源的一種方式。通過這些節(jié)點(diǎn)的穿插，讓每一個(gè)設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行委托范圍工作的同時(shí)，也參與了對(duì)其他設(shè)計(jì)單位的技術(shù)管理，對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)成果能夠起到有效的控制。

五、重視進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值，設(shè)計(jì)進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的關(guān)鍵。首先，設(shè)計(jì)成果的完成的時(shí)間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的報(bào)批、施工及交付等一系列環(huán)節(jié)，因此要對(duì)設(shè)計(jì)工作的時(shí)間要求進(jìn)行總體計(jì)劃安排并實(shí)施進(jìn)度管理。總體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。總體設(shè)計(jì)計(jì)劃絕不是各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃的簡(jiǎn)單疊加，而要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，有些工作要同步跟進(jìn)，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時(shí)間的需要，更重要的是，要讓各專業(yè)設(shè)計(jì)形成有機(jī)的結(jié)合。而且編制的進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)盡量詳盡，而且具有可操作性，并且應(yīng)對(duì)各個(gè)階段設(shè)計(jì)成果耍有具體的時(shí)間要求。“創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化”是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的三駕馬車。創(chuàng)新是要靠設(shè)計(jì)產(chǎn)品的差異化和與眾不同來形成領(lǐng)先，通過標(biāo)準(zhǔn)化管理來提升設(shè)計(jì)產(chǎn)品的質(zhì)量和速度，用制度進(jìn)行流程化管理來保證效率。我們?cè)谠O(shè)計(jì)管理工作中要始終堅(jiān)持這個(gè)重點(diǎn)方向，不斷創(chuàng)新設(shè)計(jì)、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化和流程化管理，切實(shí)把設(shè)計(jì)管理工作真正做到位，這樣才能真正贏得顧客的信任度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大價(jià)值，領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng)。