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近年來，北京市在發展社區商業服務上做了很多努力，居民購物難、買菜難、吃早點難等問題正逐步緩解。但從總體來看，離社區居民的實際要求還有很大差距。加快發展社區商業服務，需要盡快提上政府及有關部門的議事日程。

一、加快發展北京市社區商業服務的重要意義

社區商業服務是社區建設的重要內容之一，發展社區商業服務對于方便和改善居民生活，提高居民生活質量，具有十分重要的作用。據統計，在發達國家，人們消費支出的60％發生在所生活的社區。在我國一些大中城市，隨著恩格爾系數下降到40％以下（北京市2001年的恩格爾系數是35％），居民的社區消費就不單是“衣食住行”，而且還有更高的精神方面的需求，要求物質消費和精神消費有機融會和統一。發展社區“大”商業，促使社區商業與文化產業、體育產業等“成龍配套”，其緊迫性越來越大。

近年來，北京市住宅社區化、城市功能區中心多元化的趨勢逐漸增強，消費者就近消費的行為使中心商業街空殼化的趨勢也越來越明顯。最新統計顯示，二環路以內雖然集中了37.5％的萬平米大百貨店和1／3的3萬平米巨型店，但每平方米商地平均產出僅1.37萬元，遠低于三環路附近的2.19萬元。在北京銷售增長率最高的商場不再是那些鬧市區的巨無霸型商場，而是一批分布在快速路附近各大社區里的社區型商場。社區商業已經成為服務業中新的經濟增長點。從經濟發展的角度看，需要大力推進社區商業發展。

社區商業由于具有就近方便、價廉物美、服務多樣等特點，總體形象是一個具有親和力的“好鄰居”，因而深受社區居民歡迎。但是，由于現有的社區商業規劃辦法落后于實際發展的需要，再加之商業配套設施在落實環節上存在很大漏洞，最后交付使用的商用設施往往成了商家難以經營、居民多有不便的“犄角旮旯”。在地域狹窄的老城區，功能分區比較混亂，社區商業服務發展受限制因素較多，居民的社區生活質量更是大打折扣。從改善人民群眾生活質量角度看，發展北京市社區商業服務具有非常大的現實緊迫性。

二、北京市社區商業發展中存在的主要問題及其成因

（一）社區商業業態落后，服務水平低，不能滿足居民的需求

2001年，市商委與中國人民大學合作進行了北京市社區商業服務業便利需求方面的問卷調查，結果顯示，對社區商業網點服務功能表示滿意的占74.2％，對購物和服務環境表示滿意的只占29.3％；對購買日用品表示滿意的占50.6％，對購買蔬菜、副食表示滿意的為38.6％。在居民的基本商業服務需求方面，排在第一位的是早點，比例為68.2％。另外，有36.9％的居民希望實現近距離購物，41.0％的居民希望改善購物環境和衛生條件。

從調查結果看，制約社區商業發展和影響居民滿意率的直接原因，是社區商業業態落后，管理水平比較低，連鎖、加盟、特許經營、物流配送等現代經營方式沒有成為社區商業的主要經營形態。

當前，一家一戶的小店小鋪在社區商業服務業中數量不小。它們一般是店主利用自有房屋，或者是臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的，成本較低。這種小店小鋪主要以經營副食為主，品種比較單一；由于缺乏可靠的進貨渠道，產品的質量難以得到保障；再加上購物環境和衛生狀況相對較差，對顧客的吸引力比較小。

在計劃經濟時期，國營菜站、糧店、副食店等在方便居民生活方面發揮了重要作用，目前，這些國有商業企業在提供社區商業服務方面仍然具有自身的某些優勢。例如，一些大的企業有自己的商業網點和配送網絡，甚至還有自己的生產基地等。但是，由于受觀念及體制等方面的束縛，國有商業企業沒能利用好自己的優勢條件來發展連鎖、加盟、物流配送等現代流通方式，更沒有成為社區商業服務的主導力量。

與國有商業企業相比，某些民營企業和外資企業等探索社區商業業態創新的積極性要高得多。北京凱迪紅黃藍科技有限公司開辦的“紅黃藍網絡社區”，是從事社區商業服務企業中比較知名的一個。目前，該公司有40多家社區商業站點。但是，由于社區商業利潤比較低，成功的社區企業大都是通過多開店并提供綜合服務的方式，來降低成本、賺取利潤（如7－11便利店，在一個城市一般只有開到200家左右才能實現盈虧平衡），而“紅黃藍”由于開辦網點少，公司從開辦至今，一直是虧損經營。對于社區商業服務業來說，大規模開店的投資是巨大的。由于北京市目前房價較高，社區商業的盈利空間較小，有些企業因此望而卻步。由于開辦直銷店需要較大的資金投入，所以也有企業試圖通過加盟的方式來整合現有的個體小店小鋪，提供標準化的社區商業服務，但在目前批發市場比較混亂、假冒偽劣比較多的情況下，企業難以對加盟小店實施有效的監控。

（二）配套商業設施的開發建設和經營存在諸多問題，離市場化目標還有比較大的距離

第一，新建或改建小區商業設施不配套。

近幾年，隨著北京市拆遷建設力度加大，不少商業配套網點被拆掉。據統計，海淀區1997年－2001年間由于市政建設和園區建設拆遷涉及的商業網點約57個，建筑面積約7.21萬平方米。崇文區“十五”期間危改工程預計拆除商業網點374個，建筑面積約14.43萬平方米。由于缺乏有效的法規作為保障，配套商店拆除后相應的補償資金經常難以到位，臨時商業設施建設遲緩，給居民日常生活帶來很多不便。與此同時，部分開發商或者不建配套商業設施，或者建后改作他用，導致可利用的商業網點越來越少。

北京市物價局1996第404號文件規定，開發商在配套商店建成后要以建安造價出售給購買單位。在城近郊區，鋼筋混凝土結構的商業配套每平方米售價1600元，磚混結構的每平方米售價1200元。由于建安造價與實際房價相差太大，開發商從自身利益出發，便以各種手法對此加以規避（如用“配套用房”來代替配套商店等）。據了解，城八區1997年以前應無償交付而至今沒有交付的配套網點有232處，面積50.8萬平方米；1997年到1999年開工建設的住宅，按最低2％的標準，至少應建設配套商業用房83萬平方米，但實際簽訂協議的只有20萬平方米。社區商業設施短缺的狀況十分嚴重。

對沒有按規定建設配套商業設施或建后不交付使用的，1996年市政府12號令規定，由區縣商委責令責任單位限期改正并處以5000－30000元的罰款，但對于令而不改的，沒有規定進一步的制裁措施。1997年前，規劃部門在核發規劃建設許可證時，一般要就規劃設計方案事先征求商委的意見，商委通過備案，能夠了解住宅區的開工建設情況，并以此為依據要求開發商交付配套商業設施。但在1997年后，規劃部門在實際操作中，只要開發方在規劃設計方案中按要求配有商業設施，便不再征求商委的意見。這就使本來制約作用就很弱的商委，完全失去了對配套商業設施的把關作用。在2002年1月1日市政府86號令正式實施之前，規劃部門只對一些重大項目進行驗收，一般項目抽查驗收；其他有關部門可以就自己的業務范圍進行單項驗收。從實際效果來看，除工程質量的驗收部門有一定權威性外，其他部門基本起不到什么作用。這些漏洞，使得開發商完全可以不按規劃設計建設配套商業設施而得不到任何處罰，即便受到處罰（5000－30000元的罰款），其收益也遠遠大于損失。

第二，原有配套商業網點改變使用性質。

配套商業網點自行改變商業用途的現象比較嚴重。據調查，全市至1997年共交付使用的2150個配套網點中，改變使用性質的有506個。概括起來，主要是兩種情況：一是部分城區在進行商業企業改革過程中，為重組企業資產、增加企業實力，將部分住宅配套網點資產無償劃撥給國有企業，劃撥以后有些改變了使用性質；二是更貼近居民生活、面積比較小的商業網點，由于社區商業利潤比較低，出租房產的租金卻很高，大多將其出租或轉租了，不再從事社區商業服務。

對于改變使用性質的問題，市政府12號令有處罰的規定，商委也通過加強執法檢查進行了糾正，但力度和范圍有限，沒有遏制住大規模改變使用性質的局面。當路邊、街邊市場和違建市場被清理以后，出現了“買菜難”等一系列突出問題，社區商業服務設施與功能嚴重不足的問題便凸顯出來。

第三，配套商業設施的經營使用權沒有完全市場化，社區商業領域缺乏公平競爭機制。

按規定，購買糧油、副食、便民商店等配套設施的單位必須是經區縣商委同意、市商委批準的連鎖企業、國有商業網點經營管理單位或物業管理單位。實際操作中的結果，是大部分網點由區縣商委直接交給本系統的國有商業企業經營。可以說，這部分企業壟斷性地獲得了政府對社區商業的扶持政策。網點獲取上的壟斷導致社區商業企業之間一開始就處于不平等的競爭地位。這種不平等的后果，一是在各區縣都有自己的商業企業的情況下，市場被人為地分割，很難形成大規模、規范化的社區商業連鎖企業；二是部分低價購買或租賃配套商業網點的國有商業企業因經營理念、管理機制等方面的原因，難以有效滿足居民對社區商業服務功能和服務水平的要求，甚至出現轉租和改變使用性質的情況；三是部分很有發展潛力的社區商業企業因房價過高而經營困難，從而影響知名企業進入社區商業服務領域的進程，使北京市的社區商業服務水平難以在短時間內大幅提升。

三、加快北京市社區商業服務發展的對策建議

第一，提高對發展社區商業重要性的認識，強化社區商業發展規劃。

社區商業是服務業中新的經濟增長點。發展社區商業，可以方便居民生活，促進就業和經濟發展。政府及有關部門應提高認識，把發展社區商業的調研、規劃與調控工作盡快擺上議事日程。要本著“規劃優先”的原則，著力強化社區商業規劃的科學性和權威性。強化社區商業發展規劃的重點應當落在區級。要把發展社區商業的任務，列入各區城市和經濟發展規劃之中，納入社區建設的總體規劃之中，由各區人民代表大會通過后，成為嚴肅性和權威性都很強的規范性文件。對于土地批租的方式也要進行改革，要在居住區周邊單獨劃出商業性用地，向開發商公開招標，不但要規定開發的商業面積，而且要規定商業用房的建筑結構，開發商不能隨意變更。對于社區商業的區位、建筑結構和定量控制標準等內容，政府應組織有關部門和專家組成課題組，進行認真科學的研究和測算，要為社區商業規劃的科學化提供充分保證。

第二，建議采用房地產開發商和社區商業經營商相對分離的機制，推動北京市社區商業的發展。

根據國外的經驗，大型社區商業的開發，一般都實行房地產開發商和商業經營商分離的做法。開發商負責商業設施的前期開發，經營商負責租賃經營，這有利于發揮各自的專業優勢，降低開發和經營成本，實現滾動式發展。政府及有關部門要盡快完善招投標機制，鼓勵和選擇那些有實力和有規模的房地產開發商和商業經營商進軍社區商業，推動北京市社區商業的發展。

為了提高社區商業的服務水平和檔次，必須充分利用現代流通方式，大力發展連鎖經營和便利店。針對商委網點管理逐步弱化的實際情況，應交未交的商業網點及今后建成的配套商業設施，建議將接收單位統一改成各區縣國有資產經營公司，由國有資產經營公司接收后，再通過招標方式，吸引管理規范、實力雄厚、信譽好的大企業進入社區開辦連鎖店和便利店。同時，鼓勵國有商業企業與外資、民營等企業合作經營，充分發揮國有企業的資源優勢和外資、民營企業的管理優勢，多渠道發展社區商業。為保證招標的科學性和可行性，可先期選擇部分社區進行試點，取得經驗后再逐步推廣。

第三，在新建居住區要重點發展社區購物中心，提升商業業態。

社區購物中心（或稱商業中心）集購物、休閑、娛樂于一體，可以滿足社區居民多樣化的消費需求，成為居民“家的延伸”，它是繼超級市場以后的第五次零售業革命。由于社區商業中心可以實施集約化經營，管理成本低，商業帶動效應強，容易凝聚人氣，因而是現代商業的一種好形式。在新建居住區，一定要通過科學的規劃，實現商業與居住功能的相對分區，克服過去社區商業“散、亂、小”的狀況。社區商業中心應實施團組式開發，要融合各種新型商業業態，要有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務設施，能夠滿足消費者一次性購全的需要。商業中心商業業態的設置要有必備性業態和指導性業態兩種，前者主要包括超市、便利店、藥店、快餐店、餐館以及理發、洗染等服務設施，后者主要有專賣店、休閑娛樂設施等。要以社區商業中心為載體，吸引和鼓勵大型商業集團把先進的商業業態、連鎖的商業網點、品牌化的商品引入社區，并在其周圍集聚一批專賣店、專業店、快餐店以及其他文化娛樂企業，組成“聯合艦隊”，大幅度地提高社區商業的組織化程度和商業層次。

第四，當前要采取有效措施，切實解決配套商業設施建設問題。

社區內的配套商業設施是發展社區商業服務的載體。針對當前配套商業設施嚴重短缺的狀況，落實相關的政策，采取切實有效的措施，解決配套設施問題，應當說是當務之急。由于政府對配建網點規定的售價和租金與市場價相比，過于懸殊，開發商不建、少建或漏建的動機相當大。從2002年開始，按照北京市政府86號令的規定，工程竣工后包括社區商業在內的綜合驗收工作正式啟動，這雖然在一定程度上能夠解決配套商業設施的建設問題，但仍是事后被動式的解決辦法，開發商仍然會繼續想方設法加以逃避。對此，上海、廣州等城市采取了預先收取配套設施建設費、開發商建成后再根據面積返還的辦法，取得了比較好的效果。深圳市由于市場經濟發育比較成熟，配套公建作為商品房的賣點已經成為開發商的自覺行為，配套商業設施建成后完全進入市場。深圳市的做法，是城市配套公建發展的方向。根據北京市的實際情況，配套商業設施完全走市場化的路子，還需要一個過程。在此期間，可以借鑒上海等城市收取配套建設費的辦法，確保新建改建小區配套商業設施不再少建或漏建。另外，還應積極挖掘社區服務中心的功能作用，緩解當前社區商業服務設施不足的矛盾。社區服務中心除公益性服務外，還應根據居民需要，開展一些便民利民的有償及低償的商業服務。街道社區服務信息網的商用價值，也應很好地予以開發，要使其成為溝通居民與服務商的有效中介。

第五，加強協調配合，加大執法力度，確保現有政策法規落實到位。

“公務員之家”版權所有目前，關于配套商業設施北京市有明確的法規，但一直沒有得到很好的落實。為此，一是要提高各級政府及各部門領導的認識，二是要加大執法檢查力度，三是各部門之間要明確責任，加強配合。規劃部門要嚴格按照2001年市政府86號令的要求，做好配套商業設施的審批和驗收工作，并協同商業部門，加強日常執法檢查工作；工商部門要按照1996年市政府12號令的要求，對有非法轉租及改變使用性質等行為的企業，予以應有的懲罰。要通過各部門之間的協調、溝通與配合，保證現有政策法規落實到位。

對于已建成小區配套商業設施及原有商業網點的情況，建議規劃、商業、工商等部門聯合進行一次大檢查，沒建或建后挪作他用的，要追究開發商及相關單位的責任；原有商業網點擅自改變使用性質的，要按規定進行糾正，徹底解決因法規落實不力而產生的各種問題。