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一、

房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

二、20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸銀行業房地產信貸風險成因及對策更新時間2008-9-3010:20:14打印此文點擊數1446摘要：房地產泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩定有著重要的影響，特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環境下，如果有效的審慎監管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。本文通過研究房地產周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產貸款危機的成因，并分別從監管者和銀行業的角度探討了如何防范銀行體系的房地產信貸風險危機。

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。

五、小結

銀行危機對一國經濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經濟有長期的負面影響。審視那些曾經發生過的系統性危機，可以發現其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網引發的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監管部門的寬容性監管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監管部門來說，防范銀行業由于房地產貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩健有效的審慎監管至關重要。但單靠加強監管并不能從根本上防范房地產貸款風險，銀行自身必須審慎經營，提防過度借貸給已經過熱的資產市場。

摘要：房地產泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩定有著重要的影響，特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環境下，如果有效的審慎監管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。本文通過研究房地產周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產貸款危機的成因，并分別從監管者和銀行業的角度探討了如何防范銀行體系的房地產信貸風險危機。

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期