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［摘要］“營(yíng)改增”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是我國(guó)稅收制度的發(fā)展與完善，將“營(yíng)改增”制度應(yīng)用于房地產(chǎn)發(fā)展之中，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。因房地產(chǎn)行業(yè)鮮明的行業(yè)特點(diǎn)———產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及稅種多、涉稅金額大、控管難度大，導(dǎo)致涉稅風(fēng)險(xiǎn)較高。而在新形勢(shì)下，“營(yíng)改增”在實(shí)施過(guò)程中又出現(xiàn)了許多新問(wèn)題、新情況，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。文章分析了“營(yíng)改增”后有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以充分享受“營(yíng)改增”所帶來(lái)的政策紅利。

［關(guān)鍵詞］“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

2016年5月1日，“營(yíng)改增”全面推行。在新的歷史機(jī)遇下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何準(zhǔn)確把握時(shí)代脈動(dòng)，提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，充分利用新政策引入先進(jìn)管理理念，切實(shí)做大做強(qiáng)，是企業(yè)面臨的新課題。“營(yíng)改增”后，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理和風(fēng)控體系的建立，是依托金稅三期系統(tǒng)，以“項(xiàng)目管理”為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的。由此我們認(rèn)為，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目稅收管理水平，必須從緊扣“營(yíng)改增”核心關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，以項(xiàng)目管理為主線，在管控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，充分享受“營(yíng)改增”帶來(lái)的政策紅利。因此，未來(lái)工作中，如何突出風(fēng)險(xiǎn)管理和應(yīng)對(duì)，以幫助企業(yè)防患于未然;樹立準(zhǔn)確納稅的思維，從風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，以幫助企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，皆是需要未來(lái)進(jìn)一步深入探討的方向。

1房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的特點(diǎn)及其籌劃的意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)———開發(fā)周期長(zhǎng)，因此涉及稅種繁多，稅負(fù)較重。“營(yíng)改增”后，實(shí)質(zhì)上影響了土地增值稅的清算規(guī)則，并一定程度上影響了利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)途徑。因而在新形勢(shì)下，企業(yè)需要審視自身內(nèi)在問(wèn)題，從內(nèi)生性需求進(jìn)行廣闊延展。特別需要考慮的是，新政策下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的毛利水平不升反降，原因在于:雖然新政策設(shè)計(jì)的目的是對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的“減負(fù)”，但是對(duì)企業(yè)管理卻提出了更高的要求，即如何有效運(yùn)用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的優(yōu)惠政策;如何高效利用資金，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。因此，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義在于:(1)降低稅負(fù)，提升營(yíng)利能力。“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，改變了舊有政策下的重復(fù)納稅的弊端，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)行科學(xué)籌劃，可以極大減輕稅負(fù)，提升企業(yè)利潤(rùn)率。(2)新政策的實(shí)施，必然會(huì)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的宣傳和普及程度，從而總體上降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的影響

相對(duì)于原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”實(shí)施之后，基于增值稅稅種特性，目前流通環(huán)節(jié)中的抵扣鏈條得到了延續(xù)，能夠有效地避免重復(fù)征稅，減少資金占用，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但是也有不利影響，具體表現(xiàn)在以下四方面。

2.1對(duì)相關(guān)政策認(rèn)識(shí)不足

由于新舊政策尚屬于銜接期，導(dǎo)致雖然“營(yíng)改增”于2016年5月起已全面實(shí)施，但在具體實(shí)施運(yùn)用時(shí)，廣大財(cái)務(wù)人員及企業(yè)管理者對(duì)新政策敏感度不高，辯識(shí)度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”政策的實(shí)施過(guò)程中，面臨極大的政策把控風(fēng)險(xiǎn)，因此做好“營(yíng)改增”政策的宣傳普及工作，進(jìn)而引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)稅收籌劃，具有非常重要的意義。

2.2可能導(dǎo)致成本上升

“營(yíng)改增”政策全面推行的目的是:通過(guò)大刀闊斧的改革，對(duì)商品或服務(wù)增值的部分納稅，設(shè)計(jì)進(jìn)入抵扣鏈條后，能夠減少重復(fù)納稅的現(xiàn)象，進(jìn)而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。但是通過(guò)對(duì)前期“營(yíng)改增”試點(diǎn)的總體調(diào)查統(tǒng)計(jì)，雖然大多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降的可喜勢(shì)頭，但是仍有相當(dāng)一部分的企業(yè)由于自身行業(yè)特點(diǎn)，或周期性較強(qiáng)，或經(jīng)營(yíng)管理能力的不足，從而導(dǎo)致成本結(jié)構(gòu)中能夠抵扣的部分占據(jù)比率較低，反而提高了稅負(fù)率。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出，原因在于房地產(chǎn)業(yè)的成本要素中，土地取得成本和建筑開發(fā)成本比重較大。而新政策下，卻對(duì)土地取得成本要求更加嚴(yán)格，對(duì)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)管控更為規(guī)范。從而造成能取得的進(jìn)項(xiàng)稅額的不足，進(jìn)而又導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大幅度上升的惡性循環(huán)。

2.3對(duì)資金管理水平提出更高要求

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的稅種多，必然要求其具備較為良好的資金管理運(yùn)營(yíng)能力，充足的現(xiàn)金才是維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要保障。在實(shí)際的工作中，“營(yíng)改增”改變?cè)械膬r(jià)格內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)鏈條抵扣，一定程度上影響并改變了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程，促使企業(yè)在進(jìn)行稅收過(guò)程中內(nèi)部管理必須更加規(guī)范，其依托必然是不斷提升的資金管理水平及稅收籌劃能力，進(jìn)而降低稅收負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)在新的歷史性機(jī)遇中，實(shí)實(shí)在在得到實(shí)惠，充分享受政策紅利。

2.4對(duì)健全內(nèi)部管理體系，特別是建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商鏈條，提出更高要求

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)因舊政策固化沿用的管理體系，有可能無(wú)法取得相當(dāng)大部分的商品采購(gòu)及服務(wù)的增值稅專用發(fā)票，同時(shí)由于涉及抵扣，還具有一定的限度和幅度，從而導(dǎo)致增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不足，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。另外，加大的資金成本與稅收成本必然給企業(yè)帶來(lái)沉重的壓力，適應(yīng)不了新時(shí)代的需求。因此，對(duì)如何完善內(nèi)部管理體系，尤其是建立系統(tǒng)的、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商鏈條，提出新的挑戰(zhàn)與要求。

3“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自身的發(fā)展不僅依靠先進(jìn)的管理水平，還必須做到財(cái)務(wù)工作的科學(xué)合理化，稅收籌劃是關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)的三部曲———前期階段、建設(shè)階段、租售階段，涉及稅種繁多，如何科學(xué)地在每一個(gè)階段中都要做好相應(yīng)的稅收管理工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程。這就要求經(jīng)營(yíng)管理者在稅收籌劃時(shí)要全面考慮，不能只從片面角度考慮降低稅負(fù)水平，也不能只關(guān)注稅收總額的高低。而是應(yīng)該要以宏觀角度分析全局，把重點(diǎn)放在如何把握好稅收與成本消耗的直接差額上;要全面重視稅收籌劃過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)、成本，以及籌劃的合理性、可行性，這樣才能有效避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，效益最大化。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制可以從以下四方面考慮。

3.1熟悉相關(guān)政策法規(guī)，建立內(nèi)部有效交流機(jī)制

一直以來(lái)，由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)占比較重，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越發(fā)的重視，在相關(guān)進(jìn)程當(dāng)中，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列具有重要意義的稅收籌劃政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若想有效地把控稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，就必須有效及時(shí)吃透相關(guān)政策，并結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，外部發(fā)展需要，在充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況下，制定合理有效的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施。與此同時(shí)，建立有效的內(nèi)部交流機(jī)制也顯得尤為重要。為了確保相關(guān)政策能在內(nèi)部工作中高效普及并運(yùn)用，工作任務(wù)能順利下達(dá)，就必須確保企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間能夠進(jìn)行及時(shí)有效的交流、互通有無(wú)，才能保證順利開展稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制工作。從另一層面看，只有人員緊密配合協(xié)作，提升效率，才能避免不必要的損失。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

3.2利用新政策的特點(diǎn)適度加大成本籌劃

開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本發(fā)生的主要環(huán)節(jié)，“營(yíng)改增”前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本環(huán)節(jié)往往通過(guò)虛構(gòu)業(yè)務(wù)、虛增成本的方式加大扣除成本。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)均納入增值稅征收范圍，再通過(guò)這種方式加大扣除成本，不僅面臨行政處罰，而且很有可能被追究刑事責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須高度重視“營(yíng)改增”后的這一重大變化，通過(guò)對(duì)政策的深入研究和科學(xué)規(guī)劃，合法地進(jìn)行稅務(wù)安排，以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最優(yōu)化。現(xiàn)行土地增值稅實(shí)行的超率累進(jìn)稅率，超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是:當(dāng)相對(duì)率超過(guò)級(jí)距點(diǎn)，就按高一級(jí)的稅率計(jì)算征稅。因此，在實(shí)務(wù)中，可以利用這一特點(diǎn)，當(dāng)增值額處于級(jí)距臨界點(diǎn)附近時(shí)，通過(guò)適度提高建造標(biāo)準(zhǔn)的方式加大扣除成本。

3.3加強(qiáng)內(nèi)控管理

加強(qiáng)內(nèi)控管理，特別是資金管理能力，以避免面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策的不斷變化，有可能出現(xiàn)的稅負(fù)增加的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需從頂層設(shè)計(jì)入手，優(yōu)化項(xiàng)目投資，最大化利用融資渠道，完善資本結(jié)構(gòu)。具體可表現(xiàn)為充分發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，搭建高效的資金管理平臺(tái)，并在內(nèi)部管理中嚴(yán)格執(zhí)行好預(yù)算體系，以期最大化資金效率，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3.4對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行精心選擇，建立起全面、詳細(xì)的供應(yīng)商庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于供應(yīng)商的管理目的為從眾多的供應(yīng)商當(dāng)中選擇出符合需求的優(yōu)秀供應(yīng)商，保證房地產(chǎn)設(shè)備與材料的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，滿足市場(chǎng)消費(fèi)者的多元化與個(gè)性化追求。供應(yīng)商庫(kù)的建立，能夠強(qiáng)化供應(yīng)商誠(chéng)信意識(shí)，供應(yīng)商加入供應(yīng)商庫(kù)，就需要承擔(dān)相關(guān)的義務(wù)，確保采購(gòu)部分材料可以最大限度地獲得增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，時(shí)時(shí)自我提醒，遵守相關(guān)的采購(gòu)規(guī)定，嚴(yán)格履行采購(gòu)合同，誠(chéng)信投標(biāo)，嚴(yán)守商業(yè)信譽(yù)，滿足企業(yè)的采購(gòu)需求。

4結(jié)論

“營(yíng)改增”改革是站在宏觀角度，以整體降低稅負(fù)為目標(biāo)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看目的是減輕企業(yè)稅負(fù)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但站在企業(yè)角度，“營(yíng)改增”政策猶如一把雙刃劍，在減輕其稅負(fù)的同時(shí)存在著增加稅負(fù)的可能。目前為止，“營(yíng)改增”改革在一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，并對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目?jī)?yōu)化以及資本結(jié)構(gòu)等也產(chǎn)生重要的影響，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平提出更高的要求。因而，目前在“營(yíng)改增”政策全面推行的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須主動(dòng)學(xué)習(xí)并深入理解相關(guān)政策，在實(shí)踐工作中充分利用“營(yíng)改增”帶來(lái)的積極影響，消化不利影響帶來(lái)的弊端，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理模式，結(jié)合相關(guān)規(guī)定及政策構(gòu)建并修正稅負(fù)測(cè)算模型，積極進(jìn)行稅收的相關(guān)籌劃，做出科學(xué)合理的決策。

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作者:吳伊娜 單位:惠州市裕泰置業(yè)投資有限公司