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本文作者：李瀟1,2作者單位：1.揚州大學商學院2.連云港地方稅務局

近幾年以來，我國的房價不斷上升，為此，政府采取了一系列措施來抑制房價的持續上漲。國家要求各地區、各有關部門切實履行穩定房價和住房保障職責，堅決抑制不合理的住房需求，增加住房的有效供給，加快保障性住房建設，加強市場監管等等。政府部門先后出臺了“國六條”、“國八條”等一系列措施對房地產市場進行進一步的調控。房產稅的改革已經成為政府亟待解決的問題并且為社會各界所共同關注。但是，對于房產稅的征收仍然存在一定的問題，比如關于房產的登記信息不完整，如何確定應納稅額以及如何征收和管理等等。

一、房地產及房產稅的征收現狀

房地產是指土地、建筑物以及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權益，由于其本身的固定性和不可移動性，故又被稱為不動產。而房產稅是指以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人或經營人征收的一種財產稅。我國現行的房地產稅收基本上以土地取得、房地產開發、流轉、保有為征稅環節，主要涉及11項，可分為五類：一是房地產財產稅類，主要包括房產稅和城鎮土地使用稅；二是房地產收益稅類，主要包括土地增值稅和房地產企業所得稅；三是房地產資源稅類，主要包括耕地占用稅和城市維護建設稅；四是房地產流通環節稅類，主要是營業稅；五是房地產行為目的稅類，主要包括契稅和房地產印花稅。財政部《2010年稅收收入增長的結構性分析》披露的數據顯示，2010年房產稅平穩增長，實現收入894．06億元，同比增長11．2％。房產稅收入占稅收總收入的比重為1．2％。房產稅收具有很大的潛力，從長期來看，征收房產稅可以遏制房產的投機性，有利于盤活閑置房產，提高資源的利用率，促進房產資源再分配使房產回歸居住的本性，能夠改善房產的居住結構等等。

二、我國現行房產稅征收存在的問題

（一）房產稅征收的范圍較狹窄

房產稅的征稅對象是房產。房產，是指有房面和其他防護結構（有墻或兩邊構建有柱），能遮風避雨，可供人們生產、工作、生活、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據房產稅暫行條例的規定，現行房產稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，并不包括農村。隨著農村經濟的發展，許多農村與城鎮已經幾乎沒有差別，但農村仍然不屬于房產稅的征稅范圍。這種城鄉差別和征稅范圍的限制，很難合理的體現房產稅征收的公平性，且使得避稅更具合法性，嚴重限制了房產稅收入的正常增長。

（二）計稅依據不合理性

我國現行房產稅的征收有兩種方式：對自用的房屋以其原值減除10％～30％折舊后的余值作為計稅依據；對出租的房屋以其租金收入為計稅依據。稅率分別為1．2％和12％。對以余值為計稅依據的，雖比較穩定但不合理，因為房屋余值反映的是房屋的歷史成本價值，這種狹隘的計稅依據導致稅基不能隨經濟條件的變化而正常增長，高速的經濟增長帶來了土地和房產的大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，而以余值作為計稅依據則大大縮小了稅基，減少了國家稅收收入。而對于以租金收入為計稅依據征收的房產稅，缺乏客觀、公允的評判標準。首先，租金的價格相對房屋余值兩者差距比較大，而且兩種計稅依據計算出的應納稅額也就不相同，這樣就使得稅負不公，對部分人來說偷逃稅就更容易，比如納稅人不申報或者不如實申報租金收入，有意規避或偷逃房產稅；出租房和承租方可能簽訂虛假租賃合同，故意壓低租賃價格以達到避稅、逃稅的目的。其次，房屋租金收入不但征收房產稅，還要征收營業稅，一定程度上造成了重復征稅，有悖于稅不重征的原則。

（三）稅賦環節分布不合理，保有環節稅賦偏低

從稅賦環節來看，目前我國的房地產稅收集中在房產的增量環節，即主要對地產和房產的交易環節征稅，而在房地產的保有環節設置的稅種非常少，房地產存量稅源沒有得到充分利用，而且免稅范圍又大，這樣就導致稅收調節存量的作用減弱。由于目前房地產生產流通環節稅賦較高，而保有環節稅賦過低，這種窄稅基模式造成了稅賦不公，妨礙了房地產市場的發展。房地產保有環節稅費種類少，稅負輕，使得大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有，進人市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權的正常交易，助長了隱性流動，還直接阻礙了劃撥存量土地步人市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費的現象日趨嚴重。另外，我國房地產市場存在著中低檔住房有效需求旺盛和城市中存在著相當大量的閑置存量資源這樣一個尖銳的矛盾。我國城鎮人均住房面積己達25平方米以上，但城鎮住房困難群體的比重達20％，表明城鎮居民住房面積結構不合理。造成一部分存量資源閑置狀況的原因，正是在于我國對商品房保有稅賦偏低，空置商品房可以無償保有，而進入市場交易的商品房反而要承擔稅賦，導致房屋開發商或業主將房屋大量空置、閑置、低效利用或投機，限制了房地產二級市場和租賃市場的發育和繁榮。

（四）稅費制度混亂，納稅主體確定不合理

我國現階段實際征收的房地產稅費主要有契稅、印花稅、交易手續費、土地登記費、房屋登記費、過戶代辦費、營業稅、個人所得稅等等，而且收費項目遠大于征稅項目。其中，部分是經過中央和省級相關部門批準的合理收費，但也不乏有違規收費的現象存在。目前房屋產權所有人和經營人為房產稅的納稅人，隨著經濟的快速發展，出現了多種模式的房屋產權所有權。為了更好的利用房屋的經濟效益，出現了租賃、聯營、聯建及無償撥劃使用等各種各樣的房屋所有權共有或互有的現象，使得產權不明確，劃分不清晰，導致稅款的征收困難很大。

（五）稅收立法層次低，法規不健全

我國目前財產稅稅收立法層次較低，大多數稅種還停留在國務院的“暫行條例”的階段。財產稅法規不健全，征管不嚴，容易造成稅款流失。例如財產評估制度和財產登記管理制度，尤其是對私人財產的登記缺乏明確的法律規定，讓相應納稅者有空可鉆，也使稅收的征管難度加大。（六）稅收立法權高度集中于中央，地方自主權低中央政府在地方稅制的設置上實行“一刀切”原則，沒有根據各地經濟發展的情況兼顧地方政府的利益，造成稅權過于統一，地方政府無權變動或者只能在規定的稅額幅度內進行有限的調整。地方政府缺乏必要的稅收自主權，使其征管的積極性不高，管理不嚴，致使國家稅收流失，也造成地方政府重費輕稅，濫用收費權，稅費混亂，加重企業負擔。

三、加強房產稅改革，有效抑制房價的對策

（一）擴大房產稅征收的范圍，調整減免稅的項目

隨著經濟的高速發展，一些農村與中小城鎮已沒有太大的差別。建議將農村的非農用的生產經營性用房納入征稅范圍。同時，事業經費的單位隨著市場經濟的發展兼有公益性和營利性，也可以把實行企業化管理的事業單位用房納入征稅范圍內。對于那些高收入人群擁有的多套閑置住房（第一居所免征稅）也應該合理計稅，設定免稅空置的期限，對于超過規定期限的一律征稅。這樣也可以抑制房地產開發商盲目的進行開發，造成資源的浪費。

（二）統一房產稅的計稅依據

我國現行房產稅是以房屋余值或者是房屋的租金為計稅依據的，沒有考慮其時間價值，因此，我們可以借鑒其他國家的先進經驗，將房產稅的計稅依據統一為房產的現值即房產在當前的經濟背景下的市場價值。這樣的話既考慮了房產的原值，又可以反映市場供求關系的變化。

（三）完善房地產保有稅收制度

規范并降低房地產流轉環節稅賦，提高保有環節的稅賦。簡化房地產保有階段的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅，統一征收房地產保有稅，從價課征。在稅制的設計上，現行稅收制度是按照房產和土地人為地分設稅種，對房產從價或從租計稅；對土地從量計稅，對房產價值中所含地價既按價值征收了房產稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在房產稅計稅依據確定上，若要人為地剝離土地的價值，在實際征管中很難操作；若不剝離土地的價值，又明顯不合理，造成重復征稅和稅負不公。因此，建議取消房產稅、城鎮土地使用稅，其功能由新設房地產保有稅取而代之，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。征稅的理論依據是“受益原則”，房產享用了基礎設施等由政府提供的公共產品，當公共品的提供使得地區的自然及經濟環境發生改善時，房產將隨之升值。但目前居民不對政府提供的公共產品付費，這是不合理的。開征房地產保有稅，能夠促進社會所得的公平分配，符合誰收益、誰付費的課稅原則，又能夠為政府提供豐富穩定的財政收入。征收房地產保有稅，不僅可以縮小貧富差距，實現房多者多交稅，房少者少交稅，還可以改變人們對財產的投資分配，同時可以遏制炒房行為，持有房產的成本增加將促使房產所有者和使用者充分開發利用土地，從而促進房地產資源的合理配置。房地產稅改革的基木原則應重在規范，不加重整體稅收負擔。從征稅范圍來看，對于自用房屋，應采取第一套住房免稅、第二套以上房屋繳稅的政策。對房地產稅計稅依據按評估值征稅，可以靈活的根據不同用途的房產規定不同的稅率。

（四）明確納稅主體

目前房地產市場出現了房屋所有權的多種模式，基于此種現象，可以把擁有或者使用房屋的單位或是個人作為納稅主體，即納稅主體也就是實際使用房屋的人。這樣就可以避免在征收過程中因產權不明而互相推脫責任的現象。

（五）加強財產稅征收管理，完善法制保障

財產稅的稅基是納稅人所有的財產，應盡快建立健全的財產登記制度，如財產實名制；正確界定納稅人的財產，確保財產稅計稅依據的準確，防止納稅人轉移稅基。同時建立財產申報制度，稅務機關要加強與房產管理部門、土地管理部門、戶籍管理部門等相關部門的協作，建立工作聯系制度，建全個人財產和個人收入的申報登記制度。此外，為了改變財產稅定額征收的現狀，按財產現值征稅，還應建立和完善獨立的市場評估機構，稅務部門保留直接參與評估的權利，保持評估的權威性和公正性，為財產稅提供準確的計稅依據。應加大對現有收費項目的清理力度，全國人民代表大會及其常務委員會應加快制定相關稅法的力度，建立、健全房地產登記制度與房地產評估制度，使得稅收征收機關可以有法可依、有法必依，更好的對房產資源進行優化配置。

（六）適當擴大地方政府的稅收管理權限

在分稅制財政體制下，我國財產稅立法權歸中央，地方可以擁有確定某些稅收要素的權力。我國各地財產稟賦差異較大，加之財產稅稅基具有非流動性，因而賦予地方財產稅立法權有利于各地因地制宜地制定適合本地區實際情況的財產稅法。綜上所述，應進一步優化與完善我國的稅制結構，加強房產稅的統籌、規劃、改革，促進社會主義市場經濟能夠更加和諧、健康、穩定、有序的發展。