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本文作者：陳漢明作者單位：清華大學建設管理系

一、計算機輔助批量評估介紹

國際上對房產課稅主要目的是增加地方政府收入，幾乎對所有轄區內房產課稅，稅基評估工作量往往是巨大的，因此，有些國家為保障評估質量、提高評估效率，采用技術(CAMA)。計算機輔助批量評估指利用計算機程序，以事先搜集的反映物業特征、市場情況等信息的數據為基礎，按一定方法對大量物業單元在指定時點的課稅價值作出準確、快速和大批量評估。[1]

2002年國際估價官方協會《批量評估準則》，認為批量評估是指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的、對一系列房地產進行評估的過程。即依靠與評估客體類似的房地產的各項數據指標和運用計算機回歸分析技術對批量資產進行批量評估的方法。批量評估技術的實質是以資產評估的三大基本方法（收益法、市場法和成本法）原理為基礎，根據不動產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸分析等數理統計方法，以計算機技術和地理信息系統等為輔助手段的評估技術。其常見的表達形式如下所示。批量評估的常數項可以通過比較法獲取，也可以利用成本法來測算，從而可以看出，批量評估并不是完全都采用市場法的路徑，如果常數項通過成本法測算出來的，并且定期更新，那批量評估結果就也能夠充分反映成本法的思路。

批量評估結果也可選擇多種價值類型，批量評估模型常數項與自變量的不同選擇為評估結果可采用不同價值類型提供了可能。因此，我們可以認為，批量評估既可以用于多種價值類型，也可采用市場法、成本法和收益法等不同的技術路徑。對于批量評估而言，其一個重要的特性在于它將大量的計量、統計檢驗等數學工具納入評估過程。在應用計量工具（特別是多元回歸）的時候，批量評估方法認為所要評估的不動產（財產）的價值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結構等等，而通過對已有房屋特征及價值數據的分析，可以計算出每一個特征對房屋價值的貢獻程度，它對應于批量評估計量模型中的各個變量的系數值。在得到計量模型中的各個變量的系數之后，就可以將需要評估的不動產的各個特征輸入模型中，從而在一次評估中對多個不動產的價值進行評估。在稅基批量評估中，根據其是否有計算機輔助可以分為手工批量評估和計算機輔助的批量評估（簡稱CAMA）。稅務領域目前是計算機輔助批量評估方法最重要的應用方向。

進行計算機輔助批量評估核心問題之一是設計科學的自動估價模型。國際估價官方協會，即IAAO等協會在20世紀90年代陸續推出自動估價模型的操作手冊和規范，IAAO還于2003年了《自動估價模型規范》[1]的相關要求。為確保評估質量不出現系統性偏差的問題，計算機輔助批量評估技術下還會對樣本的估價與市價之比率的時間序列進行分析、比較以檢驗其評估質量并進行誤差調整。如IAAO于1999年了《估價-售價比率分析規范》，[2]采用估價-售價比率（Ratioi=P∧i/Pi）檢驗自動估價模型之準確性。計算該比率的95%置信區間(IAAO認為區間接近1，且區間越小越好)、該比率的離散系數(該比率與中值的偏差程度)及價格相關差額(該比率的加權平均值與算數平均值的比值)。如果城市每個區域的房屋價格都采取這種方式進行稅基評估作業，工作量將十分巨大，這些工作沒有計算機輔助如果靠人工是難以完成的。運用CAMA進行稅基評估需要大量的基礎數據，往往結合地理信息系統(GIS)使用，通過GIS獲得課稅對象的物理屬性和周邊環境情況。CAMA已經在世界各國使用了20-30年，美國、英國、加拿大包括中國香港等國家或地區擁有豐富的CAMA稅基評估經驗，如在香港，近9成的物業估價是由CAMA協助完成的。

二、價值類型與路徑選擇的爭議

時下不少人認為應對應稅房產進行價值評估，按照房產的市場價值征收房產稅。按照評估價對房產進行課稅是國際通行的做法，但是如果說成是按照其市場價值課稅就存在一定的爭議。評估價與市場價值是兩個不同的概念。評估價是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。可以對評估價進行價值類型的分類，其中一種就是按照資產所處的市場條件和使用狀態將其劃分為市場價值和非市場價值。故而評估價可以表現為市場價值，也可以表現為非市場價值。

在《國際評估準則》中，市場價值的定義為：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制”。由此可見，資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值。

從定義可以看出，市場價值最根本的目的是為交易提供價值咨詢，而且是在資產的最佳使用狀態之下，而房屋用于自住往往不是最佳使用狀態。可見市場價值的評估目的并不是為了課稅。在一定的評估目的下，市場價值不見得就是特定評估業務所作出的評估價，如房產稅基評估不見得就一定是市場價值。從下表1可以看出，美國、巴西和中國香港等以市場價值作為課稅評估參考，法國按政府頒布的標準認定建筑物價值，并以此作為課稅參考，韓國按重置成本法測算出房屋的估值，以此作為課稅參考。

評估價與市場價在性質上有差異，在數額上也存在較大的差異。美國等以市場價作為課稅參考的國家的也并不是直接按照市場價值進行課稅。如以美國為例，房產稅的課稅以房屋估價為課稅依據，然而實際估價過程中，估價與市價往往相差較大，一般只將估價定位在市價的50%~75%。

稅基評估價較之市場價低些，原因之一是住房課稅價值評估不能完全采用最有效使用原則。清華大學公共管理學院李明認為，最有效使用原則是商業性地產的首要原則，它是保證經濟效率及稅收中性的基本要求。如果在稅基評估中完全應用，會極大損害自住住房所有者的利益，導致民眾對房產稅的激烈反抗，嚴重阻礙房產稅征收的順利進行。以市場法評估出來的價值作為評估價而不加調整則至少部分體現了該原則。為此，部分國家規定了法定評估率制度，如約旦規定估價與市場價之比為25%，約旦規定為80%，加利福尼亞13號提案將稅基定為1975年水平，評估稅基價增長每年低于2%。這實際上通過立法的形式，明確和嚴格地要求稅基評估必須按照課稅的目的進行作業，不是在為市場交易提供咨詢，故不應該完全反應市場價格。可見，市場價與稅基評估價從立法的角度看是有差別的。

有的政府聲稱按照市場價征收房產稅，但是實際操作中的評估價卻明顯低于市場價，從而一定程度上降低民眾怨恨，推進房產稅征收的順利進行。若市場不穩定，房價起伏較大，按年征收的房產稅如果與選定的評估時點市場價格過于接近，而在一段時間內房屋市場價格曾出現過較大的起伏，且評估時點不在房價低點處卻在房價高點處，即市民按照納稅期間房價較高時的市價繳納房產稅，這會導致民眾對該房產稅基評估的不信任。

通過以上對批量評估定義的分析以及被評稅基的用途，我們可以發現，批量評估結果既可以表現為市場價值，也可以表現為非市場價值，批量評估既反映市場法的基本原理，也反映成本法和收益法的基本原理。

三、我國采用CAMA和GIS存在的問題

（一）數據庫建設的問題

采用CAMA有一個前提條件，即具備翔實、完備和高質量的交易數據及房屋登記的充分信息。另外往往還需要結合GIS使用，通過GIS提供被評物業的大量信息，基礎數據庫的建立往往被視為實現CAMA評估的最大難題。中國大陸在這方面不僅數據不充分，還存在房屋交易陰陽合同導致交易數據失真的問題。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達到70%以上，甚至達到90%，[3]果真如此，收集到的這些交易數據有何實際意義，如果使用這些失真數據，只會讓評估結果扭曲。在相當一段時間內，高質量基礎數據庫的缺失將是制約中國大陸CAMA有效推行的最大障礙。

（二）稅基評估的成本問題

評估成本是困擾各國房地產稅基評估的問題之一。[4]JoanYoungman等1994年調查發現，荷蘭有些市鎮其不動產評估成本超過了應征稅額5%，英國評估成本大概是應納稅額2.5%。[5]香港該值約為2%。美國馬里蘭州GIS成本及人員投入分析顯示，在馬里蘭州每年對70萬處房產進行評估作業，其費用為3200萬美元。[6]（P218-220）而香港差餉物業估價署資料顯示，其主要電腦系統1993~2005年總開發成本為2.035億港元（不含維護與資料更新費用）。由于我國現在試行征收房產稅只對高端物業課稅，而且有較大的減免額度，稅率也比較溫和（重慶市稅率(0.5%~1.2%)，上海市稅率0.4%~0.6%），應稅額必定非常有限，在這種情況下采用CAMA和GIS，其投資、維護及數據更新造成評估成本高昂，甚至可能導致應稅額抵不上征收成本，從效益上看失衡。如重慶市房產稅征收試行滿一個月，已收取的房產稅共149978.01元，假定采用CAMA評估技術，系統開發成本以2個億估算，按重慶市已收取房產稅水平測算，CAMA系統開發成本需要超過110年才能收回。因此，如果沒有明確對住房進行普遍征收房產稅，而過早投資建設CAMA及GIS，可能會造成經濟上的負擔。如果僅從絕對的經濟負擔能力來看而不考慮課稅成本(主要是CAMA和GIS投資與維護和資料更新費用)與收益(應稅額)的關系，在中國大陸個別財力雄厚的城市運用CAMA和GIS可能有一定的可能性。但是在大批城市推行CAMA和GIS有很大困難，CAMA和GIS系統初期會導致非常高昂的評估成本，使用階段還需要維護和大量數據更新，維持費用較高，使得不少城市難以承受。

四、符合我國國情的技術路徑分析

（一）我國稅基評估技術的發展階段

我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定的三個發展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗，或者時間急迫，來不及做好稅基評估準備工作，必須盡快推出房產稅以平抑房價。第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數據，可以開展稅基評估，但如房產稅以平抑房價為目的只對高端物業課稅，則評估工作量相對較小，采用CAMA和GIS成本太高，或者數據資料尚不完備，不適合采用批量評估方法，此時主要采用人工操作的方法進行逐個單體評估。第三階段，房產稅以增加地方財政收入為主，對幾乎所有住房均課稅，且住房數據資料完備、翔實，交易案例數據質量較高，此時，應采用CAMA和GIS系統輔助完成評估作業，以降低評估成本和提高評估質量。中國大陸稅基確定方法目前尚處于第一階段，以交易價格為課稅基礎，將來還要進入第二階段，即主要以人工評估作業為主，但依據房產稅基評估的標準程序和規范，可大大提高評估的作業效率，雖然無法做到計算機輔助批量評估的高質量和高效率，但同樣能夠基本滿足房產課稅的需求。第三階段就是采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統。現在國內不少學者都在介紹第三階段的評估技術。但筆者認為，短期內采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統來協助稅基評估的技術路徑在國內絕大多數城市還不適用。因此有必要對第二階段的評估技術路徑進行分析。

（二）技術路徑分析

中國大陸目前只對高端物業和投資性房產進行課稅。據此，只要在房屋登記部門的軟件系統中設置合理的條件，可以過濾掉大量的自住房屋而不需對這些房產進行價值評估，只需對部分高端物業和投資性房產進行評值，從而大幅度減少評估作業的工作量。這種技術路徑首先將城市區域按照住房價格接近的原則劃分為若干區塊，在該區塊內選取若干典型物業作為樣本，運用房地產評估的基本方法(包括市場法、成本法和收益法)，測算其單價，并設定標準條件，將其調整為標準單價。然后根據區塊特點選取對標準單價的調整因素，制作調整系數表。難度在于如何設定標準單價，如何識別影響因素以及如何對影響因素的指標進行量化以制作影響因素的調整系數表。區塊的標準單價應根據該區塊內住房的信息資料，結合物價水平采用成本法求取，當然也可以選取區塊內已成交案例作為參照，在此基礎上調整而測算出標準單價。總之，標準單價應按照資產評估的基本方法，遵循一定的作業規范而測算出來。該值可以每2~5年調整一次，并借鑒國外稅基評估率的做法，參考該類型物業的市場價值，結合課稅的目的確定一個合適的比值。具體到每宗房產，由于位置、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設施、層數、景觀、裝修、樓房的類型(比如是否獨棟等)等眾多因素都對房價造成影響。由于第二階段的稅基評估主要依靠人工作業完成，故不可能設定太多的影響因素，更不可能窮盡所有對房價造成影響之因素。因此，本著評估高效率和評估質量合格的原則，結合地域特征，可以設定若干對房價影響較大的幾個主要因素。在此基礎上制作調整系數表，針對選取的因素設定調整參數，如樓齡10年以內的，樓齡調整參數為1，10~15年樓齡的參數為0.8。

由此可見，第二階段的評估技術路徑基本思路與CAMA基本相同，差別在于常數項由評估軟件生成，而標準單價由人工作業完成，CAMA選取的影響因素也比較多。另外，CAMA支持對評估質量進行檢驗并提高評估水平，而人工作業完成的稅基評估在這方面要遜色些。即便如此，完成標準單價的測定、影響因素的識別與調整參數表的制作也充滿了挑戰。這種路徑符合房地產評估的基本原則，又不需要太多的交易實例，雖然評估結果可能粗糙，但簡單易行，具有很強的可操作性。符合中國大陸當前情況下對房產稅基進行評估的需要。

五、結論

當前情況下，對房屋征收房產稅的目的是為了平抑房價，在這個特定目的下，如何克服中國大陸城市缺少CAMA及GIS，基礎數據庫不完善的情況下順利公平地開征房產稅，必須要解決被課稅房產評值的問題，即要提供一個可行的房產稅稅基評估路徑。一是明確了稅基評估價與市場價值的區別。稅基評估價屬于非市場價格，當然課稅價值可以運用市場法測算獲取，但也可以運用諸如成本法在內的其他方法求取。稅基評估價不僅在性質上，而且在數值上往往有差距，部分原因可能歸結為住房課稅價值不能完全遵循最有效使用原則進行評估。概念的厘清對于進行稅基評估技術路徑的分析具有重要意義。二是由于我國當前對住房征收房產稅出發點是抑制房價，僅對少數高端物業課稅，稅源稀少。鑒于此，結合我國的國情，論文分析了這種情況下不適宜在我國過快推行CAMA和GIS評估技術和系統的兩個主要問題。三是我國大陸可能面臨較長一段時間內不適合采用計算機輔助批量評估技術，而這段時間內又必須為我國房產稅征收提供課稅評估，因此，有必要開發符合我國國情的稅基評估技術，本文基于這種目的，提供了一個稅基評估技術路徑的設想，以期豐富我國房地產稅基評估技術體系。