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摘　要：本文從房地產建筑施工管理中存在的問題出發，論證了房地產開發中施工管理的重要性，又詳細闡述了房地產建筑施工管理及控制的要點，重點強調了質量管理的關鍵意義，最后得出建立規范的管控體系和高效利用現代化管理工具必然會助力房地產企業獲得長遠發展的結論。

關鍵詞：建筑施工；管理要點；控制要點；深入分析

1　房地產建筑施工管理現狀

改革開放以來，尤其是進入21世紀之后，城市建設大力發展，人口城鎮化率大幅提高，隨之而來的房地產行業更是飛速猛進、如日中天。置業買房是民生大事，也是房地產行業發展的根本驅動力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產活動的基礎，更是一個國家健康發展的重要標志。然而，這些年來房地產行業突飛猛進、一路高歌的發展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿。現實中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發生，這說明建筑施工不合格、建筑質量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。在當前的房地產建筑項目中，大多數都是經歷招標、投標、中標這三個步驟。簽訂項目開發合同后，大部分的執行實施都靠承建商說了算，監理也可能發揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實時對接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細化，更達不到面面俱到的要求。再說，對乙方工程隊往往會把時間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會削弱質量成本。當然，具體施工管理過程中，存在的問題還不僅如此，經歸納主要體現在以下幾點：第一，施工管理缺乏計劃性，凸顯隨機性。施工方雖然有施工合同及圖紙，但是這種房地產建筑項目都是大工程，沒有進一步的詳細規劃設計，每天只能靠臨場發揮，這種情況下施工人員就容易出現懶散拖拉現象，而真正接近交工日期了，才可能發現諸多問題，趕工的質量就會大打折扣了。第二，施工管理人員的做事風格問題。有不少施工隊都是來自一個地方，或者有的施工隊是管理人員帶領過來的，這種情況下做管理工作，經常會礙于面子，不講原則，容忍一些小錯誤最后卻釀成苦果。還有些管理者會憑借經驗辦事，不能與時俱進。此一時彼一時，時代變了，建筑軟硬件要求都更新了，但是他們的思想沒變，最后的成品也不適應時代潮流，無法滿意交付。再有就是部分管理者存在假公濟私，貪污腐敗的傾向，他們自己占了便宜得了好處，卻讓業主為此買單。第三，項目范圍不清晰，施工過程中多次出現邊界模棱兩可、相互推諉扯皮說不清的事情。這里面必然會涉及多方利益沖突，帶著這種不愉快進行施工，表現在施工質量上也就難以理想了。第四，成本管理也是最容易出現隱患的方面。為了省錢追求更多利潤，采購假冒偽劣材料，或是以次充好，魚龍混雜蒙混過關。這是最可怕也最具有直接影響的問題，可就是有僥幸心理作祟，最后付出慘重代價。第五，施工人員素質有待提高。有的人責任心不強，對工程質量沒有太放在心上，他們會認為反正不是自己家住就不需要精心生產。有的人安全意識不夠，尤其是入行不久缺乏施工經驗的員工，一旦發生問題不但影響個人生命，而且會影響工程施工進度，這也會給管理帶來麻煩。第六，重結果、輕過程的結果性觀念。施工中總以結果為導向，欠考慮各項工序之間的聯系，缺乏系統性，長遠性的思維。其實質就是注重了時間管理，忽略了質量管理。

2　房地產建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執行項目的實體活動，也是房地產開發中最重要的環節。由于房地產建筑項目涉及人員眾多、使用材料設備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復雜且艱巨的工作。盡管建筑施工時間長、任務重，但是絕對不能在建筑質量上馬虎。建筑施工管理直接關系到交付成品的質量，直接影響客戶的滿意度。房地產項目離開了嚴格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設想。所以不但要有施工管理的設置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強事先、事中、事后全過程的管理，加強甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監督機制，讓選材工藝等內容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學合理的管控體系，讓施工管理成為相對規范又有一定創新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質量問題也就有了更多的保障。歷史經驗表明，房地產建筑項目中運用合理有效的施工管理是取得項目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項目也不存在成功的施工管理。

3　房地產建筑施工的管理

房地產建筑項目千頭萬緒又復雜多變，其施工管理不只是需要做好進度管理、質量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風險管理，采購管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對當前施工管理的現狀，在質量管理、進度管理及安全風險的管理上最有必要探討一下。

3．1　工程質量的嚴格把關

房地產建筑項目中涉及的工程質量，其內涵非常豐富。從整體的造型特點、設計風格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等；有些可能立竿見影、肉眼可見；有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進行交易，更難以進行退換貨。如此一來，房屋的工程質量就顯得至關重要。也許這是業主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當地規劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風避雨的。如果沒有強健的根基、沒有可靠的主體結構，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。而對開發商而言，工程質量是房地產企業的生命線。在當前社會，房地產市場的競爭異常激烈，要想提高市場占有率且長遠發展，就必須提高產品質量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產企業面臨的萬劫不復的風險。所以，毫不夸張地說保證工程質量是值得每個施工人員時刻牢記在心的指令。

3．2　施工進度的監督管理

房地產建筑項目都是綜合性大工程，在這個巨大工程中，除了加強施工人員自身的職業素養，還非常有必要建立一套完整的監督機制。其實，施工本身就是一個動態過程，除了接受監理委員會的監督，施工方還可以邀請業主成立監督小組。小組成員按照時間搭配，優勢互補的原則選擇建組，保證每個人都有不同的視角，獨到的見解，保證每天都有人可以到施工現場，盡可能及時發現問題、解決問題。

3．3　施工安全的防范措施

任何的建筑施工現場，安全標語應該都是顯而易見的。沒有建筑工地的安全，也難以實現將來建筑的安全。常規做法是成立安全指導工作小組，嚴格制定各種防范措施，目標是施工現場零事故。不過，在2020年疫情突發事件之后，很多企業開始突出考慮到不確定的不可抗力等風險因素。所以，施工管理中要事先對各種安全風險評估，列出清單，提前做好預案。對不可預見的因素要留有機動時間及儲備資金。

4　房地產建筑施工管理的控制要點

4．1　基礎施工的控制要點

基礎施工是建筑施工的基礎、是房子的根基、是建筑的出發點。在這個施工階段，一磚一瓦或是一個毫米都可能影響到后續跟進，一系列想到的想不到的麻煩都有可能接踵而至。常話有“基不牢房子會倒”，所以在這個基礎環節，尤其要注意控制進度，保證質量過硬，一定要樹立“寧可犧牲快速性，也不能丟掉穩定性”的觀念，穩打穩扎，步步為營，做好建筑施工的第一階段。

4．2　建造材料的控制要點

建造施工中選材是關鍵。需要注意的是這里強調的材料，絕對不僅是要在數量上講究足斤足兩，而且更要在質量上保證貨真價實、還要符合環保標準。嚴厲杜絕贗品水貨、堅決打擊以假亂真以次充好的采購。此外，材料的性能測試也要過關，一定要立足于長遠需求的滿足，而決不能為一時之利而毀了大局。

4．3　施工管理的控制要點

施工管理是相當全能的活動，要求施工管理人員既能夠各司其職，又能夠團結協作，為了共同的利益，努力施展各自的專業才華或人格魅力，最后也必將收獲更好的結果。在具體施工管理過程中，控制好以下幾點尤為重要。一是精心準備施工范圍劃分、做好整體控制。利用工作任務分解工具，盡可能把各項施工活動精細化分解，從宏觀到微觀，由粗到細，從人員、材料、工具設備、方法措施等進行周密的規劃，責任到人、具體到天。二是根據房地產建筑項目的規模大小，成立與之匹配的施工管理委員會（以下簡稱為管委會）。管委會至少兩人，在施工現場輪流值班、實時掌握施工動態，遇到問題的時候需要及時上報，堅持高效快速解決問題，把每一次損失降到最低，把每一天的任務都能按計劃完成。同時管委會成員相互監督，也可以弱化貪腐的滋生。三是有機協調進度、質量、成本這三者的控制。事實證明，任何的房地產建筑項目都會把進度、質量、成本放在最重要的位置來考慮。雖然追求最短時間內獲取最大利益化，這也無可厚非，但是絕對不能不把質量考慮在前。如果沒有過硬的質量，那便是無本之木、無源之水，一切都無從談起。所以在施工管理中，要毅然決然地把質量放在首要位置，在滿足質量的前提下，再估算時間進度，預算成本。四是施工管理中適當使用一些團建措施。比如開展一些文明講座、遇到節假日發送一些禮品等，讓員工得到實惠的同時也激活了他們的積極性，從而提高施工效率。五是風險控制。房地產建筑項目是相當復雜的工程，面臨的風險不僅有人為的因素，更有來自自然災害等不可抗的因素，所以在施工管理中要高度重視風險控制。在這里一定要樹立先人一步的思想，比如盡早注意關注天氣預報，提前準備預案。六是創新元素的選擇及應用。在這個信息科技年代，處處都滲透著智能化、高科技的影子，它在房地產建筑項目中更是不能缺席。眾所周知，這幾年來智慧城市、智慧社區已經不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未來的房地產建筑項目中，也不得不考慮科技元素。因此這對施工人員、對施工管理又提出了新的挑戰。對此，施工管理人員應該充分發揮帶頭示范作用，主動適應新形勢、學習新技術，身先士卒，然后推而廣之。類似于智能手機代替傳統手機那樣，智慧建筑很快就會在施工現場遍地開花了。所以多一份高瞻遠矚的思想，有一些“凡事預則立、不預則廢”的觀念，在控制中事先注入能量，相當于給接下來的工作投了一份保險。

5　結語

施工管理的本質就是科學控制施工這個過程，使得人盡其用、各司其職；將物料精打細算、合理配置；讓所有施工活動都盡可能按照原計劃有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了發揮控制的作用之外，推動項目成功的關鍵因素還包括施工過程中的各種上傳下達、左右協調，這些活動助力了項目的順利進展，也沒有執行控制那么生硬。不過，在企業發展中管控一體化的思想早已凸顯并趨于成熟，房地產建筑施工管理也同樣可以參考借鑒。此外，項目管理中在選擇現代化辦公軟件的基礎上，還可以運用有效的管理工具和方法，如比較典型的甘特圖、工作任務分解、時間線、狀態表、質量功能部署和思維導圖等。總而言之，建立健全規范的管控體系，再使用一些現代化管理工具，非但會讓房地產建筑施工管理如虎添翼、如魚得水，更是會提高施工效率、為企業注入新活力、為客戶帶來快捷高效的實惠。

參考文獻

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作者：郭云燕 單位：云南銳爾建設發展有限公司