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[摘要]明清時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)商品化程度日益增強(qiáng)，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)育：地權(quán)轉(zhuǎn)移的高頻率與零細(xì)化，使得土地買(mǎi)賣(mài)愈加頻繁。因此，土地市場(chǎng)的發(fā)育呈現(xiàn)出以下特征：一是地權(quán)市場(chǎng)范圍繼續(xù)擴(kuò)大；二是地權(quán)與資本的相互轉(zhuǎn)化；三是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)化。結(jié)果是土地市場(chǎng)化趨勢(shì)得以加快。

[關(guān)鍵詞]明清時(shí)期；土地市場(chǎng)；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；土地市場(chǎng)化

唐均田制遭到破壞以后，由于封建國(guó)家對(duì)土地買(mǎi)賣(mài)限制與干預(yù)的廢除，較為完全自由的土地私有制得以確立。正惟如此，唐中期至明中葉這一時(shí)期土地市場(chǎng)發(fā)展較為迅猛，土地買(mǎi)賣(mài)范圍與規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地買(mǎi)賣(mài)形式亦始見(jiàn)多樣化發(fā)展之勢(shì)，土地市場(chǎng)邁人了形成發(fā)展的階段。明清時(shí)期，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地權(quán)市場(chǎng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，除此之處，土地市場(chǎng)的發(fā)育還出現(xiàn)了新的跡象：一是地權(quán)與資本的相互轉(zhuǎn)化。資本流向土地，在明清之前，史不絕書(shū)。但是，通過(guò)出賣(mài)土地，獲得資本后用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，至明清時(shí)才見(jiàn)于史端；二是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。明代以來(lái)，定額租制得以長(zhǎng)足發(fā)展，至清代前期，已在全國(guó)范圍內(nèi)占居主導(dǎo)地位，地主的土地所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)逐漸分離，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)呈市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)。正因如此形成大規(guī)模的土地交易，土地市場(chǎng)化趨勢(shì)日益加快。

一、土地市場(chǎng)化趨勢(shì)加快的主要表現(xiàn)

(一)地權(quán)市場(chǎng)范圍的繼續(xù)擴(kuò)大

宋以降，封建國(guó)家“不立田制，不抑兼并”，私有土地的買(mǎi)賣(mài)日益廣泛和頻繁，國(guó)有土地如官田、學(xué)田亦漸次卷入交易。明清以

來(lái)，明代的官莊、屯田，清代的旗地，都突破了買(mǎi)賣(mài)禁令，或典或賣(mài)，以各種名目進(jìn)入地權(quán)市場(chǎng)。宋代開(kāi)始出現(xiàn)的族田，明清時(shí)期也卷入買(mǎi)賣(mài)之中。

明人國(guó)有土地有官莊、屯田、沒(méi)官田、無(wú)主荒地等，法律上禁止買(mǎi)賣(mài)，但明中葉以后逐漸向私有和民田轉(zhuǎn)化，并進(jìn)入土地市場(chǎng)。官田多招人承佃，承佃既久，遂“各自以為已業(yè)，實(shí)與民田無(wú)異”。⑴雖然官田禁止買(mǎi)賣(mài)，但在佃權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，形式上的承佃契約變成買(mǎi)賣(mài)契約，實(shí)際上也就實(shí)現(xiàn)了地權(quán)的轉(zhuǎn)移，所謂“其更田實(shí)同鬻田，系契券則書(shū)承而已。”⑵屯田尤甚，明人馬文升說(shuō)：“屯地多為勢(shì)家侵占，或被軍士盜賣(mài)。”⑶滿清莊田旗地，本來(lái)是嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)的，后來(lái)也卷入了土地市場(chǎng)之中。針對(duì)旗地典賣(mài)的現(xiàn)象，康熙時(shí)曾規(guī)定：“官兵地畝，不準(zhǔn)越旗交易；兵丁本身種地，不許全賣(mài)”。⑷實(shí)際上默認(rèn)了旗地在旗內(nèi)的交易，缺口一開(kāi)，旗地交易勢(shì)頭日漸難遏，至乾隆間不得不繼續(xù)放寬，“準(zhǔn)其不計(jì)旗分，能融買(mǎi)賣(mài)”。⑸由于旗人家庭人口繁衍及其腐化驕奢，不事生產(chǎn)，開(kāi)始多以保留地權(quán)，出典旗地的方式進(jìn)入市場(chǎng)。盡管清王朝多次大規(guī)模為旗人贖回典田，但旗地之卷入土地市場(chǎng)，并由典而賣(mài)的趨勢(shì)是難以阻遏的。乾隆四年，民典旗地就達(dá)數(shù)百萬(wàn)畝，典地民人至數(shù)十萬(wàn)戶。乾隆十年，民典旗地就達(dá)數(shù)百萬(wàn)畝，典地民人至數(shù)十戶。乾隆十年，舒泰反映“旗地之典賣(mài)者已十之五六”。⑹早在雍正年間，皇帝就指出，旗地買(mǎi)賣(mài)“相沿以久”。至道咸年間，“大抵二百年來(lái)此十五萬(wàn)余頃地，除王莊田而外，沿未典賣(mài)與民者，蓋亦鮮矣。”⑺

迅速增加的族田也成為土地市場(chǎng)的重要組成部分。族田的形式起源于北宋范仲淹設(shè)立的蘇州范氏義莊，此后向全國(guó)各地推廣，至清代時(shí)進(jìn)人高峰。清代族田的迅速增多，主要是通過(guò)多種形式從土地市場(chǎng)產(chǎn)生的。⑻宗族通過(guò)多種途徑典買(mǎi)田地，不遺余力，不得典賣(mài)族內(nèi)成員田房的規(guī)定，也被突破。宗族尤強(qiáng)調(diào)絕買(mǎi)地權(quán)常有專人負(fù)責(zé)，力求手續(xù)齊全。族田的出賣(mài)相對(duì)較少，朱熹《家禮》族田“不得典賣(mài)”的原則，為各地族訓(xùn)所恪守不渝。廣東南海黃氏族田，自宋朝以來(lái)，皆為宗族永遠(yuǎn)世守管業(yè)，“不得賣(mài)與外人，亦不得招引外人居住。歷來(lái)無(wú)異，例禁甚嚴(yán)，如敢違，即將此人永遠(yuǎn)出族”。⑼盡管如此，族田進(jìn)入市場(chǎng)之勢(shì)不可遏止，據(jù)考察，在清代廣東土地買(mǎi)賣(mài)中，宗族是最大的買(mǎi)家，又是最大的賣(mài)家，而且往往是在宗族之間進(jìn)行的。多因“闔族急用”，經(jīng)全族人商議而出售。⑽

非族田土地交易亦受到宗族的干預(yù)，不過(guò)這種束縛漸趨松弛。地權(quán)交易的親鄰優(yōu)先權(quán)，是地權(quán)市場(chǎng)的特殊傳統(tǒng)習(xí)俗，唐宋官府法律與家訓(xùn)中就有明確規(guī)定，明清地權(quán)市場(chǎng)仍受到宗法血緣關(guān)系的深刻影響和嚴(yán)重約束。宗族勢(shì)力對(duì)地權(quán)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)存在很強(qiáng)的干擾，這種非正常干擾受到交易者的抵制，官府也力圖排除。隨著明清土地市場(chǎng)的發(fā)育，這一傳統(tǒng)習(xí)俗走向式微，至清代開(kāi)始提出廢除“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。雍正三年河南巡撫田文鏡針對(duì)“豫省有先盡業(yè)主鄰親之說(shuō)，他姓概不敢買(mǎi)，任其乘機(jī)揩勒，以至窮民不得不減價(jià)相

就”，規(guī)定：“田園房產(chǎn)，為小民性命之依，敬非萬(wàn)不得已，豈肯輕棄。既有急需，應(yīng)聽(tīng)其覓主典賣(mài)，以濟(jì)燃眉。”不論何人許買(mǎi)，有出價(jià)者即系售主。如地主之鄰，親告爭(zhēng)，按律治罪。雍正八年清廷規(guī)定，已經(jīng)成交的田地買(mǎi)賣(mài)，若有人“執(zhí)產(chǎn)動(dòng)歸原先盡親鄰之說(shuō)，借端掯勒，希圖短價(jià)者，俱照不應(yīng)重律治罪。”⑾

楊國(guó)楨在(閩北土地文書(shū)選編)所收77件文書(shū)中有14件載明已先盡親房伯叔等無(wú)力承買(mǎi)外，絕大部分文書(shū)聲稱：“共田系是自置物業(yè)”，或“其田系承父遺授物業(yè)”，或“其田系是分定之業(yè)”，因而“與親房伯叔等各無(wú)干涉”。⑿這無(wú)異于宣告。我的田地屬于自己，有自由買(mǎi)賣(mài)支配的權(quán)力，宗族不要橫加干涉。宗族勢(shì)力較強(qiáng)的福建尚且如此，其它地區(qū)更甚，田地買(mǎi)賣(mài)，都不顧這種優(yōu)先權(quán)，而以買(mǎi)價(jià)為最高原則，誰(shuí)出價(jià)最高，誰(shuí)就能購(gòu)得土地，無(wú)論是親族還是外人。因此，有的宗譜諄諄告誡族人，田宅“族人互相典買(mǎi)，其價(jià)比外姓稍厚，不得用強(qiáng)輕奪。違者具告宗子，合眾處分。”⒀宗族優(yōu)先權(quán)的削弱，一方面說(shuō)明干擾地權(quán)市場(chǎng)發(fā)育的非經(jīng)濟(jì)因素減輕，另一方面，地權(quán)交易向宗族外發(fā)展，說(shuō)明地權(quán)交易的覆蓋面在擴(kuò)大。綜上所述，明清以來(lái)，隨著國(guó)有土地與族田大量涌人土地市場(chǎng)，以及土地買(mǎi)賣(mài)中宗法關(guān)系的日益削弱，地權(quán)市場(chǎng)范圍隨之亦日趨擴(kuò)大。

(二)地權(quán)與資本的相互轉(zhuǎn)化

通常所見(jiàn)，都是資本投入到土地的單向流動(dòng)，逆向運(yùn)動(dòng)者絕少，歷代皆然，宋至明清仍未脫其窠臼。所謂“富商巨賈，挾其重資，多買(mǎi)田地，或數(shù)十頃，或數(shù)百頃”。⒁事例不勝枚舉，正如陶熙《租核·推原》所說(shuō)：“上至紳富，下至委巷工賈胥吏之儔，贏十百金，莫不志在良田。”

明清時(shí)期出現(xiàn)了前代少有的現(xiàn)象，即客籍商人在外地大量購(gòu)買(mǎi)土地。跨省際異地購(gòu)買(mǎi)田產(chǎn)，在宋代僅見(jiàn)于大官僚，他們因履職客寓異地而購(gòu)買(mǎi)田產(chǎn)。明清商人則紛紛在客居地置產(chǎn)，這是商業(yè)資本發(fā)展的必然結(jié)果。清政府曾查禁“越境買(mǎi)產(chǎn)圖利占據(jù)者”，尤其是在商販聚集、鹽賈富戶頗多的揚(yáng)州、漢口、徽州等地，但令行不止。徽商在家鄉(xiāng)置地?cái)?shù)量有限，而在外鄉(xiāng)置地則不少。晉商在外地置地也越來(lái)越多，乾隆五十年，河南連年饑饉，有田地之家紛紛變賣(mài)糊口。有的甚至把即將成熟的麥地賤價(jià)出售，以渡過(guò)青黃不接的難關(guān)。山西等處商人“聞風(fēng)赴豫，舉放利債”，大肆收購(gòu)?fù)恋亍＂訛?zāi)荒最嚴(yán)重的河南鄭縣，兩年后，土著“在籍置產(chǎn)者，尚不及十之一二，西商射利居奇者，已不啻十之八九”。⒃嘉慶間，直隸災(zāi)荒頻仍，地價(jià)狂跌，“本處富戶及外來(lái)商賈，多利其價(jià)賤，廣為收買(mǎi)”。⒄陜南山區(qū)，流民墾荒進(jìn)入一定時(shí)期后，繼續(xù)涌至的客民，“有資本者買(mǎi)地典地，廣辟山場(chǎng)；無(wú)資本者佃地租地，耕作謀生。”⒅許多商人進(jìn)而定居于客籍地。

更為重要的是，相反的情形也出現(xiàn)，即出賣(mài)田地直接或間接地用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地主、商人、官僚三位一體，這在宋以前就是普遍的現(xiàn)象，但出賣(mài)田產(chǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)資本，則直到明清才見(jiàn)諸史端。今存明清時(shí)期的徽州契約，此類事例就不少。劉紹泉匯集了明代天順至嘉靖年間徽州因經(jīng)商出賣(mài)田地的9份契約，⒆內(nèi)有幾份是因?yàn)榧彝ブ饕獎(jiǎng)趧?dòng)力外出經(jīng)商，妻小在家無(wú)以度日而出賣(mài)田地者。也就是說(shuō)，其中有的是因商業(yè)資本周轉(zhuǎn)無(wú)著，無(wú)法寄錢(qián)回來(lái)贍家，出賣(mài)田地實(shí)際上是間接用之于商業(yè)，例如成化十五年程道容賣(mài)出1．5畝地計(jì)6兩銀，原因是“父程社和借銀買(mǎi)賣(mài)無(wú)還”。另有幾份契約則明確記載，出賣(mài)田地是因?yàn)椤百I(mǎi)賣(mài)無(wú)本，或買(mǎi)賣(mài)少本”，或“各商在外，無(wú)措”等，這顯然就是將田地財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)資本。章有義所輯清代事例也是如此。⒇如乾隆七年休寧人胡景文，道光六年黟縣胡氏出買(mǎi)田產(chǎn)，都是由于“店業(yè)虧空”、“客帳未清”

而將祖產(chǎn)變賣(mài)，償還商業(yè)經(jīng)營(yíng)所欠債務(wù)。康熙二十六年休寧胡率之將自己親手所置田業(yè)出賣(mài)與堂弟名下為業(yè)，也是“因開(kāi)店缺少財(cái)本”。道光九年黟縣所有析產(chǎn)鬮書(shū)，語(yǔ)稱“已棄己產(chǎn)而充店本”。

全國(guó)各地都可見(jiàn)此類事例，社會(huì)上有一種人，“典賣(mài)現(xiàn)在之產(chǎn)，稀圖未然之益，合什伯小分為一大股”[21]這種典賣(mài)地產(chǎn)投資工商業(yè)，雖然被人輕蔑地稱之為無(wú)賴之徒，但他們破釜沉舟，敢于走出農(nóng)耕，勇冒風(fēng)險(xiǎn)去追求商業(yè)利潤(rùn)的行為，也是難能可貴的。盡管蕩家破產(chǎn)者是其中多數(shù)人難以避免的命運(yùn)。據(jù)明人張英《恒產(chǎn)瑣言》觀察：“嘗見(jiàn)人家子弟，厭田產(chǎn)之生息微而緩，羨貿(mào)易之生息速而繞，至鬻產(chǎn)以從事，斷未有不全年盡沒(méi)者。余身試如此，見(jiàn)人家如此，千百不爽一。”張英此言明顯有所夸大。既然有人出賣(mài)田地?fù)Q取資金投資于工商業(yè)，正說(shuō)明社會(huì)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了社會(huì)資金從土地轉(zhuǎn)向商業(yè)的客觀需要與可能。雖然殘酷的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使許多人的夢(mèng)想破滅，但商業(yè)利潤(rùn)以其不同于土地收益的一些特征，的確使人暴富起來(lái)。如山東濮州人劉滋世賣(mài)田20余畝還債，以所余10兩白銀經(jīng)商，結(jié)果起家致富，20年后，“田連阡陌，家累數(shù)萬(wàn)金。”[22]總之，明至清前期，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了地權(quán)與資本的相互轉(zhuǎn)化，特別是地權(quán)向資本的轉(zhuǎn)化，這一新情形構(gòu)成了土地市場(chǎng)發(fā)育到高級(jí)階段一個(gè)重要的特征。

(三)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)化

中國(guó)封建租佃關(guān)系的發(fā)展，宋元時(shí)期以分成制為主，明清時(shí)期則普行定額租制，到清代前期其已在全國(guó)范圍內(nèi)占居主導(dǎo)地位。在定額租制下，地主的土地所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)趨于商品化，其主要具體化為以下兩種形式進(jìn)入土地市場(chǎng)。

第一，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以押租形式進(jìn)入市場(chǎng)。所謂押租制，就是一種佃農(nóng)交納押金才能佃種地主土地的制度，也就是地主以收取押金轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的制度。它標(biāo)志著土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的商品化、貨幣化。明代在個(gè)別地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)了押租制，清以降，押租制在四川、湖南、江西等地獲得一定發(fā)展，其他各省亦有出現(xiàn)。江西押租俗稱“批禮銀”，有十年一換租約，重批禮銀的習(xí)俗。福建稱“糞土銀”，廣東一些地區(qū)謂之“糞質(zhì)銀”，鎮(zhèn)平縣自乾嘉以來(lái)，“佃戶憑耕，立承耕字，以銀為質(zhì)，如有欠租即另招別佃，將此銀抵扣所欠之租，名曰糞質(zhì)銀，亦曰糞尾銀”。[23]在押租制下，經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立性增強(qiáng)，從而可以單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。湖南有人說(shuō)，“楚南俗例，凡招佃耕種，必須進(jìn)莊銀兩，少則十余金，多則四五十金，雖宗族戚友未有佃銀而能承耕者”。[24]正如江西民諺所說(shuō)，“佃戶之出銀買(mǎi)耕，猶夫田主之出銀買(mǎi)田”。[25]浙江臨海縣，租田時(shí)將佃價(jià)交于田主。佃戶缺乏銀錢(qián)時(shí)，可把佃田出讓他人承佃，不拘年月，原佃者可以贖回佃權(quán)。同時(shí)，如果田主將田地出賣(mài)與人，原佃戶耕種還租仍舊，這叫做“賣(mài)田不賣(mài)佃”。[26]

祭田一類的土地，自宋代以來(lái)，或由政府規(guī)定，或由宗族規(guī)定，一般是“永禁買(mǎi)賣(mài)”。到了清代押租制流行后，這類不能買(mǎi)賣(mài)的土地，其經(jīng)營(yíng)權(quán)也以收取押租形式進(jìn)入市場(chǎng)。乾隆間，浙江常山縣江姓祀田是佃農(nóng)“須先拿出頂錢(qián)有祠，方許佃種”。有些地方祭田是由族人輪流值年耕作。輪值的人也可將田地經(jīng)營(yíng)權(quán)出佃，收取押租。乾隆間，江西上繞縣王姓祀田即由輪值人出佃，“收取脫肩錢(qián)”。有的祭田甚至是可由佃戶自由頂批，乾隆間，廣東潮陽(yáng)縣林姓族內(nèi)祭田三易佃戶均系自行轉(zhuǎn)抵，“并未經(jīng)由田主批佃”。

第二，田面(皮)權(quán)進(jìn)入土地市場(chǎng)。清代時(shí)，永佃制已流行于江南等地。所謂永佃權(quán)，實(shí)際就是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的徹底分離并彼此完全獨(dú)立。在這種租佃制度下，地主的土地所有僅發(fā)生分解，分割為田底(骨)和田面

(皮)。佃農(nóng)購(gòu)買(mǎi)所得經(jīng)營(yíng)權(quán)與田主保留的所有權(quán)，各地有專門(mén)的對(duì)應(yīng)語(yǔ)，如：田底一田面；田骨一田皮、根田一面田；大苗一小苗；大租一小租；無(wú)論何種稱謂，其內(nèi)含均大同小異，都是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)權(quán)的進(jìn)一步發(fā)展，分解為占有權(quán)與使用權(quán)，并各自以獨(dú)立的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。

由于佃農(nóng)投入工本墾辟、改良土地、或出資購(gòu)買(mǎi)，地主遂用田面(皮)權(quán)形式，將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和部分土地所有權(quán)授予或轉(zhuǎn)讓與佃農(nóng)。佃農(nóng)完全取得對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立支配，而且田主對(duì)土地經(jīng)營(yíng)沒(méi)有干涉與支配權(quán)力，土地所有者出賣(mài)土地時(shí)，亦無(wú)權(quán)出賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)。而佃農(nóng)對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立支配，表現(xiàn)于可以單獨(dú)出賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)，也可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，并獲取收益。在江西寧都，“佃農(nóng)承憑主田，不自耕，借與他人耕種者，謂之借耕。借耕之人，既交田主骨租，又交佃人皮租。”如50畝之田，獲谷200石，以50石為骨租，以70石為皮租，借耕之人自得80石。[27]福建汀州一帶，“田主收租而納糧者，謂之田骨，田主之外又有收租而無(wú)納糧者，謂之田皮。是以民、官田畝，類皆一田二主。如系近水腴田，則皮田價(jià)反貴于田骨，爭(zhēng)相讓渡佃種，可享無(wú)賦之租”。[28]由于存在高額的級(jí)差地租，田面的價(jià)格往往高于田底的讓渡價(jià)格。[29]江西建昌府，乾隆時(shí)，“男皆主佃兩業(yè)，佃人轉(zhuǎn)賣(mài)承耕，田主無(wú)能過(guò)問(wèn)”。永佃田，“此主只管收佃，憑耕轉(zhuǎn)項(xiàng)，權(quán)由佃忘戶，地主不得過(guò)問(wèn)”。[30]同省寧都縣，乾隆《寧都仁義鄉(xiāng)橫塘塍茶亭內(nèi)碑記》載：“佃戶之出銀買(mǎi)耕，猶夫田主之出銀買(mǎi)田，上流下接，不便禁革。”在蘇州，陶熙：《租核．重租論》說(shuō)：“俗有田底、田面之稱。田面者，佃家之所有，田主只有田底而已，蓋與佃農(nóng)各有其豐。故田主雖易，而佃農(nóng)不易；佃農(nóng)或易，而田主已不與”。福建省建陽(yáng)縣，陳盛韶《問(wèn)俗錄》謂：“有一田而賣(mài)與兩戶，一田骨、一田皮者；有骨、皮俱賣(mài)者，田皮買(mǎi)賣(mài)并不與問(wèn)骨主。骨系管業(yè)，皮亦系管業(yè)；骨有祖遺，皮亦有祖遺。”甚至族田輪值權(quán)也可以交易。族田所有權(quán)歸宗族，而宗族成員擁有輪值年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。也就是，在輪值年份里，成員擁有族田經(jīng)營(yíng)權(quán)及其收益。此時(shí)，有的成員將自己的輪值年經(jīng)營(yíng)權(quán)抵財(cái)富。輪值年一過(guò)，則無(wú)權(quán)經(jīng)營(yíng)，也無(wú)權(quán)抵押。[31]這種輪值年經(jīng)營(yíng)權(quán)出當(dāng)?shù)男纬桑蔀榈貦?quán)市場(chǎng)組成部分。總之，土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一經(jīng)商品化，必然會(huì)使土地市場(chǎng)的土地交易量成倍的增長(zhǎng)，正惟如此，其構(gòu)成了土地市場(chǎng)發(fā)育到高級(jí)階段的又一重要特征。

二、土地市場(chǎng)化趨勢(shì)加快的因由

(一)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與農(nóng)業(yè)商品化程度的提高

明清時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門(mén)中商業(yè)性農(nóng)業(yè)得以長(zhǎng)足發(fā)展，即農(nóng)業(yè)商品化程度呈增強(qiáng)之勢(shì)。

當(dāng)時(shí)幾乎全國(guó)各地都種植棉花，而江蘇、浙江、河北、河南、湖北、山東等地，都因有大量外輸而成為著名的產(chǎn)棉區(qū)。甚至連農(nóng)業(yè)發(fā)展較遲的奉天，也已變成棉花的外輸?shù)貐^(qū)了。棉花種植面積的擴(kuò)大，棉花生產(chǎn)的增長(zhǎng)，造成棉花市場(chǎng)的活躍。河北保定一帶當(dāng)棉花“秋獲，場(chǎng)圃畢登，野則京坻盈望，戶則葦箔分羅，擘孥如云，堆光若雪”。[32]‘每當(dāng)新棉人市，遠(yuǎn)商翁集，肩摩踵錯(cuò)。居積者列市以斂之，懋遷者車(chē)以赴之，村落趁墟之人，莫不負(fù)孥紛如”，[33]勾畫(huà)出鄉(xiāng)村棉花市場(chǎng)活躍的情況。除此季節(jié)性的鄉(xiāng)村市場(chǎng)外，上海等地不僅出現(xiàn)了經(jīng)常性的“花行”、“花市”，還出現(xiàn)了專門(mén)的廣東、福建商人收買(mǎi)“花市”的“洋行”。[34]

煙的吸食和種植的傳人，是明中葉以后的事，明末清初種植和吸食才日益普遍。煙草的種植在許多地區(qū)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)中占著巨大的比重。煙葉的吸食與種植最早的福建，清初即已是“煙草之植，耗地十之六七”。[35]陜南漢中、城固一帶，“沃土腴田，盡植煙苗，盛

夏曰霽，彌望綠野，皆此物也”[36]另外以煙著名的地方如山東、兗州、湖南衡陽(yáng)等地，都有同樣的情況。濟(jì)寧六家煙場(chǎng)的煙葉貿(mào)易，每年買(mǎi)賣(mài)至“白金二百萬(wàn)兩”。[37]漢中也為此而“歲靡數(shù)千萬(wàn)金”。[38]這均可見(jiàn)種植數(shù)量的巨大。

茶葉不僅為我國(guó)廣大人民長(zhǎng)期以來(lái)的重要飲料之一，而且也是一種主要的輸出品。尤其是十八世紀(jì)茶葉外輸數(shù)量的迅速增加，更刺激了茶的種植推廣。茶的產(chǎn)地遍及秦嶺淮水以南，尤以皖、浙、閩、湘產(chǎn)量最多，種植最盛。人民多以茶為生。如安徽霍山“近縣百里皆種花，民惟賴茶以生”。福建武夷山下居民“數(shù)百家，皆以種茶為業(yè)，歲產(chǎn)數(shù)十萬(wàn)斤”；浙江于潛則“鄉(xiāng)人大半賴以(茶)以資生”；“湖南攸縣人以茶花為業(yè)”；巴陵亦有經(jīng)營(yíng)茶園以謀利者。

在自然經(jīng)濟(jì)占統(tǒng)治地位的封建社會(huì)中，在地主和富商集中的政治和商業(yè)城市附近，就已出現(xiàn)了專門(mén)城市人口服務(wù)的蔬菜種植業(yè)，果樹(shù)栽培業(yè)和花卉栽培業(yè)的經(jīng)營(yíng)。隨著手工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，城市人口的日益增多，這種經(jīng)營(yíng)也日益發(fā)展和專業(yè)化。這些生產(chǎn)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，有的隨城市季節(jié)消費(fèi)的不同，而有規(guī)律地變更自己的營(yíng)業(yè)。如蘇州，“虎邱人……三四月早賣(mài)時(shí)新，率五日而更一品，后時(shí)者價(jià)二三倍。五月五日賣(mài)花勝，二伏賣(mài)冰，七夕賣(mài)巧果。皆按節(jié)而出，喧于城市。大抵吳人東利好便，多無(wú)宿藏，悉資于市也”。[39]有的形成為主要供給某城市的郊區(qū)菜園、果園和花園，有的則成為以較廣大區(qū)域或以全國(guó)為市場(chǎng)的專業(yè)性的蔬菜、花卉和果樹(shù)種植業(yè)。總之，經(jīng)濟(jì)作物的種植，標(biāo)志著種植業(yè)內(nèi)涵已發(fā)生變化。棉農(nóng)、煙農(nóng)、茶農(nóng)、菜農(nóng)和果農(nóng)等專門(mén)名稱的出現(xiàn)，表明已出現(xiàn)了獲利率較高的農(nóng)業(yè)專門(mén)化商品性生產(chǎn)領(lǐng)域。

在自然經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為生產(chǎn)糧食的基地，土地周轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)的頻率相對(duì)較低，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)商品化程度的增強(qiáng)，土地日益成為人們追逐求利的對(duì)象，因而土地的周轉(zhuǎn)和土地買(mǎi)賣(mài)亦日益加快。在自然經(jīng)濟(jì)處于主導(dǎo)地位之下，農(nóng)桑、衣食的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)對(duì)土地的要求較為單一，土地價(jià)格的決定因素主要是土壤的自然豐度；相反地，在農(nóng)業(yè)商品化生產(chǎn)條件下，除了考慮土壤的自然豐度外，方位、交通、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格成為決定地價(jià)的重要因素。如附郭之田受到重視；煙田一畝產(chǎn)值“敵田十畝”；棉田產(chǎn)值“五谷不及其半”；種蘭制靛“利倍于種谷”等。在許多地區(qū)農(nóng)戶種植經(jīng)濟(jì)作物還有揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮本地自然條件的優(yōu)勢(shì)。農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)不同的生產(chǎn)環(huán)境、條件要求，把更多的、各有其適應(yīng)性的土地帶人土地市場(chǎng)，肥磽與否已不成為決定性因素。[40]正惟如此，農(nóng)產(chǎn)品商品化程度的增強(qiáng)，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)育，加速了土地市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)。

(二)地權(quán)轉(zhuǎn)移的高頻率與零細(xì)化

地權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體，就社會(huì)經(jīng)濟(jì)單元而言，不外乎個(gè)體小農(nóng)家庭，以及包括商人在內(nèi)的地主大戶，他們的經(jīng)濟(jì)特征與土地買(mǎi)賣(mài)行為，決定了地權(quán)交易的主旋律和土地市場(chǎng)發(fā)育的狀況。

宋代以來(lái)，個(gè)體小農(nóng)家庭經(jīng)營(yíng)漸趨成熟，小農(nóng)對(duì)小塊土地的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)與占有能力增強(qiáng)。兩宋主戶在總戶數(shù)中的比例呈上升趨勢(shì)，在主戶中占絕大數(shù)的小農(nóng)家庭數(shù)量增加，無(wú)地而佃耕的客戶中，也有少數(shù)能夠通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地上升為主戶。明清時(shí)期小農(nóng)對(duì)自有土地仍多能世世相守。如乾隆年間，安徽霍山縣，“中人以下威自食其力，薄田數(shù)十畝，往往子孫世守之，佃田耕種者僅二三。”陜西三原縣的農(nóng)家，對(duì)不足十畝的田地，“世世守之，可資俯仰”。[41]

應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，小農(nóng)對(duì)小塊土地的占有，正是在地權(quán)不斷典當(dāng)、買(mǎi)賣(mài)之中實(shí)現(xiàn)的。宋代以來(lái)，小農(nóng)家庭經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)已形成密切的

內(nèi)在關(guān)聯(lián)，這種特征使其田地不能不經(jīng)常出入市場(chǎng)。農(nóng)民出賣(mài)田地，并不是像他出售剩余糧食一樣作為商品來(lái)出售，而是在其農(nóng)業(yè)再生產(chǎn)或人口再生產(chǎn)出現(xiàn)中斷與危機(jī)時(shí)，只有通過(guò)出賣(mài)田地?fù)Q取其他需求的滿足，或者說(shuō)，通過(guò)地權(quán)的轉(zhuǎn)讓來(lái)?yè)Q取購(gòu)買(mǎi)能力，才能恢復(fù)和延續(xù)其再生產(chǎn)。宋人袁采在《袁氏世范)揭示道：“蓋人之賣(mài)產(chǎn)，或以闕食，或以負(fù)債，或以疾病，死亡，婚嫁，爭(zhēng)訟。”司馬光也說(shuō)：“民間典賣(mài)莊土，多是出于婚姻喪葬之急”。[42]清同治《新寧縣志》載：“民間不尚積蓄，秋成后，計(jì)食若干石，余皆陸續(xù)糶去。次年將及收，則舊谷顆粒不存，名曰掃以待新。所得俗價(jià)即以市田。富室亦然，鮮有蓋藏”。地主將自己的積蓄寓于田地之中，而農(nóng)民也將自己的小塊田地作為自己潛在的積蓄形態(tài)，當(dāng)再生產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)或生活無(wú)著時(shí)，就只好變賣(mài)田地以資補(bǔ)救。章有義統(tǒng)計(jì)明清徽州休寧朱姓置產(chǎn)薄中74宗土地買(mǎi)賣(mài)原因中，為了維持平時(shí)情況下必要生活消費(fèi)需要，正常的收入來(lái)源無(wú)以為繼，只能出賣(mài)土地來(lái)補(bǔ)償，即所謂“缺用”、“正用”、“需用”者，其中家有意外變故或遇婚嫁慶典，“費(fèi)用無(wú)措”，因“急用”而賣(mài)田者，共占總數(shù)的78％；應(yīng)付賦之征，國(guó)課無(wú)措，“錢(qián)糧緊急，無(wú)處措辦”者，占總數(shù)的12％。[43]

地主所有的土地，則在諸子均分與土地買(mǎi)賣(mài)之下，由集中而分割，地權(quán)集中的勢(shì)頭受到遏制，地權(quán)的分散與轉(zhuǎn)移因此而加強(qiáng)。地主大家庭特別忌諱田產(chǎn)分割，袁采在《袁氏世范》告誡子孫說(shuō)：“若均給田產(chǎn)，彼此為己分所有，必邀求尊長(zhǎng)，立契典賣(mài)。典賣(mài)既盡，窺覷他房，從中婪取，必至興訟。使賢子賢孫，被其擾害，同于破蕩，以至敗家。”但子孫分家自立，對(duì)于多數(shù)大家庭而言難以避免，從而田地分割也在必然之中。清人李調(diào)元《賣(mài)田說(shuō)》述四川一個(gè)地主家庭諸子均分的情形：某家曾有田地不下千畝，生子五人，均分后每人各有田二百畝，田之所人，不敵所出，于是出賣(mài)田地，佃耕為生。闞昌言《崇儉記》也說(shuō)：“不少家庭，因?yàn)樽孀谇趦€積累，遺有產(chǎn)業(yè)，但傳至子孫，常轉(zhuǎn)瞬立盡”。可見(jiàn)，地主階級(jí)固然是土地兼并者，但同是又是土地的出賣(mài)者。所謂“有田者或自有而之無(wú)，無(wú)田者或自無(wú)而之有”。[44]

小農(nóng)家庭地主家庭紛紛卷入田地買(mǎi)賣(mài)，說(shuō)明地權(quán)市場(chǎng)廣泛而普通，他們作為市場(chǎng)主體的行為特征，造成了地權(quán)交易的零細(xì)化。明代安徽休西胡玄應(yīng)家的地契抄件載明，從隆慶元年到崇禎十年(公元1567—1637年)70年間，胡家共買(mǎi)進(jìn)土地110筆，其中絕大多數(shù)是幾分地以至幾厘地，1畝以上的只有9筆，最大的l筆不過(guò)11．9畝，這110筆合計(jì)納稅畝數(shù)僅有44．875畝，平均每次交易O．4畝，[45]足見(jiàn)交易是零星進(jìn)行的。清代章邱縣太和堂李家，從乾隆二十六年到咸豐十年整100間共買(mǎi)進(jìn)土地57筆，計(jì)260．38畝，平均每筆4．5畝，最大的1筆不過(guò)11．6畝。[46]族田也是如此，據(jù)《肖山朱家壇朱氏宗譜》的記載，蕭山米氏自乾隆五十九年至咸豐九年增置的32處田地，每次增置絕大部分都是幾分或一兩畝地，最少的僅半分，最多的只有3．8畝。《練西黃氏宗譜》卷13記載，江蘇黃氏宗族在喜定、寶山、昆山擁有616畝多處田地，各縣80％一90％以上都是三四畝以下的小塊的田地，族田的零星分布，表明是通過(guò)零碎購(gòu)買(mǎi)而得。大面積的地權(quán)轉(zhuǎn)讓也不時(shí)可見(jiàn)，一次交易就達(dá)幾十畝、幾百畝乃至成千上萬(wàn)畝，大筆土地的購(gòu)買(mǎi)者主要是一些權(quán)勢(shì)豪門(mén)，往往是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)外強(qiáng)制干擾田地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)才達(dá)致交易的。[47]就土地市場(chǎng)整體情形而言，多零細(xì)化實(shí)際上又是地權(quán)交易頻繁的表現(xiàn)形式。地權(quán)高頻率轉(zhuǎn)換，在社會(huì)階層的不斷分化、流動(dòng)與更替中得到充分的體現(xiàn)。宋人《袁氏世范》所謂：“貧富無(wú)定勢(shì)，田宅無(wú)定主，有錢(qián)則買(mǎi)，無(wú)錢(qián)則賣(mài)。”清人所謂“人之

貧富不定，則田之去來(lái)無(wú)常。”[48]宋人謝逸所見(jiàn)四十年間的變化：“鄉(xiāng)間之間，曩之富者貧，今之富者，曩之貧者也。”[49]袁采在《袁氏世范》中也表達(dá)了相同的感受：“今不須廣論久遠(yuǎn)，只以鄉(xiāng)曲十年前二十年前比論目前，其成敗興衰何嘗有定勢(shì)?”小農(nóng)決不只是被兼并的對(duì)象，他們有可能通過(guò)艱難積蓄購(gòu)買(mǎi)田產(chǎn)上升為富農(nóng)地主。甚至出現(xiàn)“再傳而后，主佃易勢(shì)”的轉(zhuǎn)化。宋代地權(quán)轉(zhuǎn)移的速度，辛稼軒詞《最高樓》謂之“千年田換八百主”。明清時(shí)期地權(quán)轉(zhuǎn)移的速度有增無(wú)減。以最突出的江南地區(qū)為例，蘇州俗有“百年田地轉(zhuǎn)三家”之諺，到清嘉道之際，更出現(xiàn)地權(quán)“十年之間，已易數(shù)主的情形。”[50]

地權(quán)轉(zhuǎn)移的高頻率，意味著農(nóng)業(yè)的自然經(jīng)濟(jì)色彩的漸褪，商品經(jīng)濟(jì)色彩的漸濃；土地買(mǎi)賣(mài)愈頻繁，土地畸零現(xiàn)象就愈突出。相反地，在自然經(jīng)濟(jì)條件下，土地占有在空間上就易于連片。地權(quán)轉(zhuǎn)移的零細(xì)化，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用于地權(quán)市場(chǎng)的表現(xiàn)，特權(quán)、法權(quán)等非經(jīng)濟(jì)因素在地權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的干涉，強(qiáng)制作用逐漸降低，土地市場(chǎng)發(fā)育日臻成熟，故此，我們認(rèn)為，地權(quán)轉(zhuǎn)移的高頻率與零細(xì)化為土地市場(chǎng)化趨勢(shì)加快的又一重要原因。注釋：

[1]顧起元：《客座贅語(yǔ)》卷2。

[2]萬(wàn)歷《應(yīng)天府志》卷19。

[3]《明孝宗實(shí)錄》卷75，弘治六年五月。

[4]《八旗通地初集》卷18。

[5]光緒《大清會(huì)典事例》卷1118。

[6]舒泰：《復(fù)原產(chǎn)籌新墾疏》，載《清朝經(jīng)世文編》卷35

[7]光緒《畿輔通志》卷95。

[8]張研：《清代族田與基層社會(huì)結(jié)構(gòu)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，1991年版。

[9]光緒《南海學(xué)正黃氏家譜》卷11，引乾隆十一年《禁約碑》。

[10]趙令揚(yáng)、譚棣華：《清代珠江三角洲商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與土地問(wèn)題》，載葉顯思主編《清代區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究》，中華書(shū)向，1992年版。

[11]光緒《大清會(huì)典事例》卷755。

[12]《中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)史研究》，1982年第1、2期。

[13]《桐城趙氏宗譜》光緒九年四修書(shū)，卷著，家約。

[14]《清代戶部檔鈔》，乾隆五年四月胡定奏疏。

[15]《清高宗實(shí)錄》卷1255。

L16]孫王行：《歸田稿文》卷6。

[17]《清仁宗實(shí)錄》卷310。

[18]道光《寧陜廳志》卷1。

[19]劉紹泉：《試論明代徽州土了買(mǎi)賣(mài)的發(fā)展趨勢(shì)》，載《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》，1990，4期。

[20]章有義：《明清徽州土地關(guān)系研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，1984年版，第27、28頁(yè)。

[21]《清高宗實(shí)錄》卷213。

[22]康熙《濮州志》卷4。

[23]黃釗《石窟一征》卷5。

[24]《湖南省例成案》刑律卷9。

[25]《民商事習(xí)慣調(diào)查報(bào)告錄．寧都仁義鄉(xiāng)橫塘塍茶亭內(nèi)碑記》。

[26]《清代地租剝削形態(tài)》下冊(cè)，中華書(shū)局，1982年版，第485頁(yè)。

[27]道光《寧都直隸州志》卷11。

[28]《福建省例》卷15。

[29]方行：《清代前期封建地租率》，載《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》，1992，2期。

[30]陳道：《江西新城田租稅》，載《切問(wèn)齋文鈔》卷15。又載《皇朝經(jīng)世文編》卷32。

[31]彭文字：《清代福建田產(chǎn)典當(dāng)研究》，載《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》，1992，3期。

[32]《棉花圖》《揀曬》。

[33]《棉花圖》《收販》。

[34]《褚花木棉譜》。

[35]《皇朝經(jīng)世文編補(bǔ)》卷36《郭起無(wú)論閩省務(wù)本節(jié)用疏》。

[36]岳震川：《賜葛堂文集》卷4《安康府食貸志論三》。

[37]《安吳四種》卷6。

[38]岳震川：《賜葛堂文集》卷4《安康府食貸志論三》。

[39]道光《蘇州府志》卷2《風(fēng)俗》。

[40]樊志民：《中國(guó)古代土地制度與農(nóng)業(yè)發(fā)展研究》。

[41]光緒《霍山縣志》卷2；乾隆《三原縣志》卷8。

[42]《宋會(huì)要·食貨)。

[43]章有義：《明清徽州土地關(guān)系研究》。

[44]康熙《孝感縣志》卷12。

[45]許滌新、吳承明主編：《中國(guó)資本主義發(fā)展史》第1卷，人民出版社，1985年版，第55頁(yè)。

[46]景蘇、羅侖：《清代山東經(jīng)營(yíng)地主的社會(huì)性質(zhì)》，1959年版，第51～52頁(yè)。

[47]李文治：《清代鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前的地租、商業(yè)資本、高利貸與農(nóng)民生活》，載《經(jīng)濟(jì)生活》，1956，1期。

[48]李光坡：《答曾邑候丁米均派書(shū)》，載《清朝經(jīng)世文編》卷30。

[49]謝逸：《溪堂集》卷9《黃君墓志銘》。

[50]錢(qián)泳：《履園叢話》卷4。