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最近，農村土地流轉問題引起了理論界和實際工作部門的廣泛重視，特別是浙江省各地探索的各種形式的土地流轉機制，更是得到了社會各界的關注。為此，浙江大學農業現代化與農村發展研究中心和浙江省農業廳共同組成調查組，分三個小組于2001年5至6月對浙江所屬的寧波、嘉興、湖州、金華、麗水、溫州、臺州、紹興等市進行農村土地流轉問題的專題調查。新一輪的農地流轉呈現出以下新特點：①從無償流轉向有償流轉轉變。②農地流轉從經濟發達地區向全省擴展。在浙江相對落后的衢州、麗水等地，由于農村勞動力大量外出務工經商，農地流轉步伐明顯加快。③從農民相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。④農地流轉后的經營對象由原來的種糧大戶為主逐漸向工商企業轉移，經營內容從種糧為主轉向發展高效種養殖業。⑤各級政府高度重視土地流轉。全省70％以上的縣（市）政府都已相繼出臺了加快土地流轉、發展效益農業的政策措施。

最近，農村土地流轉問題引起了理論界和實際工作部門的廣泛重視，特別是浙江省各地探索的各種形式的土地流轉機制，更是得到了社會各界的關注。為此，浙江大學農業現代化與農村發展研究中心和浙江省農業廳共同組成調查組，分三個小組于2001年5至6月對浙江所屬的寧波、嘉興、湖州、金華、麗水、溫州、臺州、紹興等市進行農村土地流轉問題的專題調查。現將調查情況整理成本報告，并對其中的一些問題做了進一步的理論思考。

一、浙江省農村土地流轉的新情況和新特點

（一）總體情況

據不完全統計（缺余姚、慈溪、象山、北侖4個縣的統計資料），截止2001年3月底，浙江省農村土地流轉涉及的村數占總村數的66．4％，涉及的農戶占總農戶的20．8％，其中，土地流出的農戶占總農戶的15''''9％，土地流入的農戶占總農戶的5．9％；有150．04萬戶農戶流出土地，比2000年年底增長1．6倍；土地流轉面積277．67萬畝，比2000年年底增長1．23倍，占承包土地面積的13．1％。流轉的主要形式是轉包（自由轉包和委托轉包）、轉讓（包括反租倒包）、互換和入股。在總的農地流轉面積中，轉包的比重最大，其次是轉讓，兩者相加所占比重為81．7％。流入工商企業經營的土地面積占總面積的7％。在農地流轉中，共有各類中介服務組織3069個，其中，2910個為村級中介服務組織（占948％），153個為鄉級中介服務組織（占5％）。農地流轉中介服務組織數量占村數量的比例為7．8％。

（二）地區之間的差異狀況

浙江省農村土地流轉規模在各個地區之間存在明顯的差異，發展不平衡。從涉及流轉的村數占總村數的比例來看，湖州和紹興的比例最高，分別是85．8％和80．2％，杭州和麗水的比例較低。從流轉土地面積占總耕地面積的比例看，同樣是湖州和紹興的比例最高，分別是21．9％和21．7％，比例最低的是麗水和嘉興，分別是5．6％和6．2％，比例最高的是最低的3．9倍。土地流轉的形式在各個地區之間也存在明顯的差異。從全省來看，通過私下轉包和委托轉包進行流轉的比例最高的是臺州和金華，分別達到81．8％和75．6％，而寧波和湖州的比例最低，分別為36．9％和38.6％。通過轉讓（包括反租倒包）進行土地流轉的比例最高的是寧波和杭州，分別為58．8％和33．9％，而臺州和溫州的比例最低，分別為69％和7．4％。通過土地互換進行土地流轉的比例最高的是湖州和衢州，分別為23．4％和12．7％，而臺州和寧波的比例最低，分別為0．1％和0.6％。通過股份合作進行土地流轉的比例都很低，相對來說比例較高的是臺州、金華和衢州，也分別僅占3．4％、2．6％和2．4％，而在嘉興、麗水和舟山則根本沒有。土地流轉中流入工商企業經營的土地面積占總流轉面積的比例最高的是紹興和杭州，分別為181％和12．3％，最低的是舟山和麗水，僅為0．3％和0．4％。

土地流轉規模在地區之間的差異主要由以下4方面的因素所決定，即農村經濟發展水平。農村產業結構、人均耕地數量、地方政府的政策取向。通過調查得到的基本判斷是：農民人均收入水平高、第一產業比重小、人均耕地數量適中、地方政府對土地流轉的政策扶持力度較大，土地流轉的規模就比較大，反之就比較小。土地流轉形式在地區之間的差異則呈現出比較復雜的原因。從調查看，在一般情況下，私下自由流轉會在土地流轉中占較大比重；但如果政府對土地流轉的扶持政策力度較大，則反租倒包和轉讓的比例會提高。如果政府對土地整理的投入較大，則上地互換的比例就相對較高。土地股份合作主要集中在城郊結合部和集鎮所在的鄉村，但總體比例都很低。此外，調查中還發現，一個地方的經濟越發達，土地流轉的形式越趨于多樣化和分散化。

（三）浙江農村土地流轉的新特點

新一輪的農地流轉呈現出以下新特點：①從無償流轉向有償流轉轉變。例如在寧波鄞縣、溫州樂清，過去種糧大戶承包的糧田大多都是“免費”的，還享受村里和地方政府的補貼。隨著效益農業的發展，土地承包費（轉包租金）已水漲船高，每畝水田年轉包租金一般為100至200元，高的已接近300元。從浙江全省春，轉包租金在各縣（市）之間差異很大，以200至300元的相對較多，高的已上升到每畝每年1000元。轉包租金基本上由當地土地租賃市場的供求決定。農業產出效益高、農業勞動力機會成本小的地方轉包租金就相對較高，反之就較低。②農地流轉從經濟發達地區向全省擴展。在浙江相對落后的衢州、麗水等地，由于農村勞動力大量外出務工經商，農地流轉步伐明顯加快。③從農民

相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。例如，常山縣鉗口鄉建立了土地流轉服務中心，紹興縣建立了土地信托服務中心，農地流轉的中介服務組織迅速增加。④農地流轉后的經營對象由原來的種糧大戶為主逐漸向工商企業轉移，經營內容從種糧為主轉向發展高效種養殖業。⑤各級政府高度重視土地流轉。全省70％以上的縣（市）政府都已相繼出臺了加快土地流轉、發展效益農業的政策措施。

二、農村土地流轉的作用

1．有利于克服小規模家庭經營的局限性。在家庭經營長期不變的情況下，如何克服當前農戶小規模經營的局限性，走專業化、規模化、商品化、現代化之路，實現農業增產又增收，是新世紀我國農業發展必須解決的問題。在浙江，人們針對人多地少和農戶小規模經營的現實，提出“農戶連片專業規模經營”的經營模式。這種經營模式強調農業生產要在家庭承包經營的基礎上走區域化、專業化、規模化之路。而實現這種經營模式的關鍵環節就是土地流轉。

2．有利于土地的充分利用。通過土地流轉把零星的土地從千家萬戶農民手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進行適度規模經營，有利于改善分布于農民中異質人力資本的配置效率，促進土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素的合理流動和優化組合；有利

于農業的分工與專業化，使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營、企業化管理”的發展道路，實現土地資源的充分利用。

3．有利于農村勞動力向第二、第三產業轉移。土地流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業化狀態，解除了土地對這些農民的束縛，促進了農村勞動力向非農產業轉移，向城鎮集聚，推動了城市化和農業現代化的進程。湖州市織里鎮大潘兜村從1994年下半年建立土地流轉機制以來，將1400多畝水田承包給14個大戶經營，到目前全村已有1180多個勞動力轉向第二、第三產業，占勞動力總數的90％以上，2000年的人均收入達到7899元。

4．有利于農業結構調整和農民增收。土地流轉機制的建立，加速了農業結構的調整和優化，主要表現為“五增一減”，即水產增、蔬菜增、瓜果增、花卉增、其它經濟作物增和糧食減。浙江的許多地區都通過各種形式的土地流轉促進了產業結構的調整。例如，紹興

縣福全鎮峽山村2000年在征得農民同意的前提下，利用152畝低洼農田調整結構，發展河蚌養殖，村與農戶簽訂協議，農戶將承包田反租倒包給村里5年，村里以每年每畝190元價格補貼給農戶。村里把反租的承包田包給3個外地養蚌大戶養蚌育珠，承包期5年，承包款每年每畝215元。

調整農業結構、發展效益農業大大增加了農民的收入。一方面，土地流出的農戶的租金收入明顯增加，例如在溫嶺市，農戶間轉讓用于種西瓜的土地租金前幾年只需每畝50元，現在漲到了每畝600元，最高的已上升到每畝800元。另一方面，土地流入的農戶通過規模經營同樣增加了收入。紹興市通過土地流轉和農業結構調整發展效益農業，農民的人均收入達到5414元（在浙江省排名第一），比上年增長9．8％。

5．有利于增加集體收入和增強村集體經濟實力。無論是委托轉包還是反租倒包，村集體經濟組織借助于土地集中連片、土地整理、招商引資等手段，提升了土地的利用價值，增加了經營收入和發包收入。紹興市在2000年通過土地流轉，明顯增加了村集體收人，增強了村集體經濟實力。全市村集體經濟總收入達到76665萬元，增長了10．9％，其中，統一經營收入為11287萬元，比1999年增長23．1%成包收入32678萬元，增長10．9%。上虞市豐惠鎮有12個村實施土地委托轉包后，村集體經濟每年共增加收入30萬元。

三、浙江農村土地流轉的經驗

1．解放思想，消除認識誤區。浙江農村土地流轉的迅速發展，得益于思想解放和認識誤區的消除。通過廣大農民的實踐和探索，人們普遍認識到：在長期穩定家庭承包經營制度的前提下，在充分尊重農民意愿和利益的基礎上，在一些經濟相對發達、人多地少的地區，根據農業。農村經濟的發展要求，通過建立土地流轉機制，使農民手中的土地使用權得以流轉，實現土地的有效利用，使農業和農村經濟得到更快發展，這是對雙層經營體制的完善與發展。這種變革，不僅不會動搖雙層經營體制，反而會有助于這一制度的長期穩定和發展。

2．政府重視，政策到位。實現農業增產、農民增收、農村穩定是各級政府的重要目標。在政府看來，農地流轉有助于實現農業增產、農民增收、農村穩定，因此，浙江各級政府都對農村土地流轉十分重視，出臺了有關政策措施，推進了農村土地流轉的進程。如衢州

市、紹興市政府專門召開了土地流轉、農業結構調整現場會，市政府領導人深入農村為農民就土地流轉問題答疑解難。浙江省還專門召開了全省范圍的“農村土地流轉研討會”，并準備在充分調研的基礎上，出臺關于農村土地流轉的具體文件，為土地流轉創造寬松的政策環境。

3．形式多樣，靈活機動。在農村土地流轉過程中，各地并沒有采取統一的形式，而是讓廣大農民和各級政府根據當地的實際情況去創造。在流轉形式上，除了前面介紹的轉包、轉讓（包括反租倒包）、互換、入股等主要形式外，還存在許多其它形式：①季節性承包。例如，溫嶺市一些西瓜種植戶的承包期只有一季。一些農戶只是把冬閑田承包給他人耕種一季。②多次流轉。一些承包經營大戶把轉包的土地再次轉包給他人，形成土地的多次流轉。③招標、拍賣。一些村集體將保留的機動地、“四荒”地通過招標或拍賣的方式承包給

他人經營。④土地信托。即鄉鎮或村的信托服務組織統一對土地進行流轉。土地流轉形式的多樣化，使廣大農民可以充分根據自身的實際，選擇最適合自身需要的方式流轉土地。

4．因地制宜，分類指導。土地流轉既涉及農村經濟的發展，又涉及農村穩定，因此，農村土地流轉和集中連片要從實際出發，切忌一哄而上，要因地制宜，分類指導，穩定推進。在實施有組織、大范圍的土地流轉時，要充分考慮現有農村經濟的發展水平和農村勞動力轉移的狀況。只有在農民人均收入較高（一般是超過5000元）、非農產業比重較高（一般是超過80％以上）。從事農業的勞動力比重較低（一般是下降到30％以下）、一般農戶已缺乏種田積極性的情況下，土地才能進行較大范圍的流轉；并且在實施過程中，要堅持

“自愿、有償、依法”的原則，不搞行政命令和強迫。同時，也應認識到，小范圍的土地流轉并不需要很多條件。一些經營能力不強的農戶，同樣可以將承包土地的使用權轉讓給種田能手或工商業主，同時，自己又作為勞動力被雇傭，從而既獲得轉讓收入，又獲得勞動力的工資收入，遠高于自己承包經營的收入水平。一些不適宜開展大范圍土地流轉的鄉村，應為農戶間的私下流轉創造條件、提供方便和加以指導。

5．把握原則，操作規范。從各地的實踐看，始終把握以下三個原則：一是在土地流轉過程中，所有權不能變，承包權不能變，土地的使用方向不能變。二是土地流轉時注意對農民權益的保護。對流轉的土地由鄉鎮、村集體統一發包招商的，要確立合理的利益分配

關系。根據土地的級差，合理確定土地流轉基價，基價全額歸農戶所有，超過基價部分，做到農戶得大頭、集體得小頭。三是具體操作上規范有序，注重程序的合法性。對土地流轉面積涉及多數農戶的，通過召開村民代表會議討論決定，以充分尊重農民的自主權；流轉雙方盡可能簽訂合同，明確流轉的形式、數量、年限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，及時辦理承包權證變更手續。

6.土地信托，牽線搭橋。在紹興、常山等地出現了土地信托的方式。所謂土地信托，是指在堅持土地所有權不變、承包權穩定的前提下，按照土地使用權依法、自愿、有償轉讓的原則，土地信托服務機構受土地承包者委托，將其擁有的土地使用權在一定期限內轉讓給其他單位和個人的行為。土地信托可以使土地從小范圍流轉擴大到大范圍流轉、克服配對量過小的弊端；可以使土地流轉從臨時性、個案性轉變為經常性、整體性流轉，適應農民在不同季節對土地流轉的要求。

土地信托不僅是對土地流轉的一種單項服務，也是對發展效益農業的一項綜合性、跟蹤性服務。土地信托的成功取決于建立一套完整的服務體系并提供完善的服務內容。紹興縣建立了縣、鎮、村三級服務體系。縣設立土地信托服務中心，設在縣經營管理總站內，負責土地信托服務的日常工作，并相應建立縣土地信托協調領導小組，由縣政府分管農業的副縣長任組長。鎮設立土地信托服務站，負責轄區內土地信托服務。村的土地信托服務由村經濟合作社承擔。整個土地信托服務體系所提供的服務內容主要包括以下3個方面：一是土地流轉前的土地使用權供求登記和信息。即登記匯集可流轉土地的數量、區位、類別等情況，接受供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區內外及時土地儲備和可開發土地資源的信息，推介可開發項目。二是土地流轉中的中介協調和指導鑒證。三是土地流轉后的跟蹤服務和糾紛調解。即主動幫助土地經營者進行開發項目的可行性論證，積極開展信息、技術、信貸、司法等方面綜合性服務，拓寬服務領域，增加服務內容，提高服務質量。從紹興縣的實踐看，土地信托服務大大加快了土地流轉的步伐。在2001年上半年，共新增加土地流轉面積4.5萬畝，其中通過土地信托服務流轉的面積為3萬多畝，占2／3以上。

四、對農村土地流轉的進一步思考

（一）如何認識土地流轉和土地保障功能的關系

土地是我國大多數農民賴以生存的主要生產資料，在社會保障體系不完善和不存在的情況下，土地的社會保障功能不可忽視。土地作為社會保障的替代物，為中國農民提供了基本的社會保障，使農民在突發破壞性事件（如疾病、失業等）發生時不至于遭到毀滅性打擊，從而成為維護社會穩定的一個重要因素。但是，必須看到，土地的社會保障功能會隨著土地在農民收入來源中重要性的下降或農民人均收入（尤其是非農收入）水平的提高而減弱。在浙江經濟相對發達地區，由于農村居民的絕大部分收入來自非農產業，土地的收入功能降低，同時，隨著收入的提高，人們以貨幣收入抵御風險的能力也有所提高，因此，土地的社會保障功能已逐步弱化。

從另一方面看，土地流轉的是土地的使用權，對于廣大農民來說，把土地使用權流轉出去，并不會損害其擁有的土地承包權。農民獲得從集體承包土地的權利后，土地就賦予了農民一定程度的社會保障。農民在選擇土地流轉時，一個最基本的考慮是能否通過土地流轉獲得更多收入。因此，土地流轉不但不會削弱土地的社會保障功能，反而會因農民收入的提高而強化土地的社會保障功能。一些人擔心有些農民把土地流轉出去后．到城市里務工經商，在經濟條件好時可以穩定下來，一旦經濟條件不好就只能回流農村，但這些回流的農民卻沒有了土地，失去了生活保障，容易造成社會木安定因素。從表面上看，這種認識有一定的道理，但如果我們始終堅持土地的集體所有制，堅持家庭承包制，那么這種擔心就是不必要的。這是因為：第一，土地流轉是使用權轉讓而不是土地買賣，始終存在一定的流轉期限，并不會使農民永久失去土地。第二，土地流轉的收益一般都不是一次性支付的，農民不能提前支取未來收益，因此，即使農民回流農村，也有一定的收入來源。第三，土地流轉的收益一般也不是永久固定的，往往考慮了未來通貨膨脹的因素，并留有在未來一定時間后重新談判的空間和余地。土地流轉收益在農戶看來是有保障的。

（二）如何看待農村土地流轉中出現的新問題

1．缺乏法律、法規的支撐。目前指導農村承包土地流轉工作的政策、法規較缺乏，全國性的可上升到法律地位的文件更少，各地都在“摸著石頭過河”，對于土地流轉中產生的矛盾與糾紛，處理起來缺乏明確的法律依據；土地流轉雙方（或三方）的權利、義務怎么明確，其利益補償關系如何協調，轉包、轉讓價格根據什么確定，都存在較大的隨意性；土地流轉合同的鑒證、仲裁主體不明，木便于土地流轉的規范運作。這些問題都呼喚著我國的《土地承包法》盡快出臺，為全國范圍內的農村土地流轉提供有效的法律支撐和保障。

2．工作方式有時過于簡單化。在推進農村土地流轉的過程中，也存在一些基層干部出于種種原因，在工作方式上過于簡單、粗暴，有時甚至搞行政強迫命令，存在為流轉而流轉的現象，沒有充分尊重農民的意愿。有一個村在部分農戶不愿意的情況下，按每畝238元的租金強行收回245畝土地，然后以每畝300元價格轉包給外地老板，搞海水養殖，引起農民不滿，導致聯名上訪，并由此帶來許多不良后果。

3．維護農民利益和發展效益農業的沖突時有發生。通過土地流轉，實現規模經營，提高土地生產率，發展效益農業，這是我國農業的發展方向。然而按人口均分土地容易形成“插花田”、“箱子田”的格局，難以形成規模經營。要實現土地的集中連片，有賴于承包

土地的農戶的一致同意，但由于種種原因，在實際操作中往往會出現絕大部分農戶同意，極少部分農戶不同意的情況。維護少數農戶的合法權益不受侵犯與推進效益農業之間會發生沖突。如何解決這對矛盾，至今還沒有很好的辦法。在浙江，解決這個問題目前還局限于依賴鄉村干部做耐心細致的思想工作。

4.土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然土地流轉的中介組織已經有了很大的發展，但仍有不少地方服務于土地流轉的中介組織相當匱乏，缺少一個從下而上、網絡狀、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介服務組織匱乏，土地供求雙方的信

息流動受阻，信息輻射面狹小，在一定程度上影響了土地流轉的速度、規模和效益。缺乏中介服務，提高了土地流轉的交易費用，造成“有買找不到賣、有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區域范圍。

從流轉機制來看，農戶間私下自由流轉占有相當大的比例，這是因為私下自由流轉比較靈活方便，完全出于農民自愿，思想阻力小，對外部條件要求低，具有普適性。然而，這種形式也存在相應的問題，即由于土地轉讓關系不穩定、期限短、缺乏制度保障，土地經營者在土地上的投資積極性不高，不利于土地的有效利用。據調查反映，占85．2％的耕地包進戶實際承包期限與期望轉包期限不一致，其中56．5％的包進戶實際承包期比期望轉包期短。有的地方土地轉包僅以口頭方式達成協議，沒有書面合同；有的即便簽訂合同也存在著手續不規范、條款不完備、缺乏法律保障、隱患較多的問題，一旦發生糾紛就很難操作。

（三）如何發揮村級組織在農地流轉中的作用

1．農地自發流轉存在的不足及其原因。通過農戶自發流轉來實現土地的規模經營和農業結構調整，往往交易成本比較大，所需時間比較長。這是因為：

（1）由農戶自己尋找轉包對象，往往面臨較大的搜尋成本。一般而言，農民想轉包土地，總是在親戚、朋友、鄰居中尋找交易對象。農民一旦越過他平時的生活圈去尋找交易對象，其搜尋成本將明顯上升。在交易量較小的情況下，農戶缺乏在更大范圍尋找交易對象的激勵。土地在親戚、朋友、鄰居范圍內私下流轉雖能解決拋荒問題，但無法實現土地更有效的利用。如果不能在更大范圍內尋找土地邊際產出率高的交易對象，就難以實現土地的專業化規模經營。（2）由農戶私下完成交易，往往會面臨較大的談判成本。有實力、愿投資農業的工商業主的介入，有利于發展高效農業。然而，要想取得較好的投資回報，一般都需要一定的經營規模（許多都要求在100畝以上）。要想達到該規模，如果由工商業主們挨家挨戶與農戶進行土地流轉的談判，對于工商業主來說，談判成本太高，他們不愿承擔。如果由農戶們私下自發組織起來，把土地集中連片，統一與工商業主進行談判，需要一種“集體行動”，而‘集體行動的邏輯”告訴我們，每一農戶都存在“搭便車”動機，不愿承擔談判成本（組織成本）。此外，把土地集中連片進行專業化規模經營，經常需要進行相應的土地整治。大規模的土地整治同樣也是一種“集體行動”，要想通過農戶自發組織進行，是極其困難的。

（3）由農戶自發實現流轉，往往面臨較大的履約成本。即便至定數量的農戶能夠克服“集體行動”的困難，實現了土地集中連片，并找到了愿意以較高價格承租的交易對象，也會面臨較大的履約成本。這是因為一旦其中的某一農戶由于種種原因（如喪失非農就業

機會、人口數量變動等），使原先約定的租金低于自己耕種的收益，即在該農戶看來，原先轉讓出去是合算的，現在變得不合算了，那么該農戶就有收回土地的動機，并轉化為種種努力，如給承租人制造各種麻煩，要求提高租金等。在重新談判過程中，農戶占據著地緣

優勢。較大的履約成本制約了農地流轉的規模，削弱了承租人的投資積極性。

較大的談判成本和履約成本還來自于《土地管理法》的制約。我國的《土地管理法》第15條明確規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”從實地調查看，各地都未嚴格執行該項規定，一些地方只是要求農戶把土地轉包給外村人時需村集體同意或備案。沒有經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意，并報鄉（鎮）人民政府批準，就把土地流轉給外村人或工商業主，雖然可以節省談判成本，但會加大履約成本，一旦某農戶想毀約，就可能拿起《土地管理法》這一法律武器。

2．村級組織在農地流轉中可以發揮作用的幾個方面。由于農戶自發流轉農地存在著上述種種缺陷，借助并充分發揮村集體經濟組織的力量，以較小的交易成本進行農地流轉，實現土地集中連片、專業化規模經營，就變得十分重要。我們認為，村集體經濟組織完全可以在以下幾方面發揮其積極作用：

（1）土地整理。通過土地整理，能夠增加有效耕地面積，優化土地利用結構，改善農業生產條件和生態環境；能夠徹底改變田、地、塘相互“插花”的現象，有利于土地互換，為土地集中連片產業化規模經營創造條件；能夠更廣泛地吸引工商業主投資效益農業，實

現農業產業結構調整。實現土地整理，必須充分發揮村集體經濟組織的力量，包括從上級政府部門爭取土地整治基金，鼓勵企業、個人等社會資金參與土地整理，組織實施具體的土地整理工作，在整理完成后對土地進行統一分配和調整。

（2）組織協調。村集體通過對那些有條件、也愿意流轉土地的農戶進行組織協調，從而實現土地集中連片，建立土地流轉機制，有利于改變部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業狀態，解除土地對這些農民的束縛，促進農村勞動力向非農產業轉移、向城鎮集聚，推動城市化進程。在具體操作中，可以先通過“反租”實現土地的集中連片，再由集體經濟組織“倒包”給專業戶或工商企業進行專業化經營。如果選擇土地股份合作，可由村集體出面統一進行土地評估，折價入股，實現土地的集中連片，再由股份公司統一經營，雇工或承包給專業戶進行專業化生產。

（3）招商引資。通過上述工作實現了土地的集中連片，并不一定能夠真正做到專業化規模經營、發展高效農業，還需要進行相應的招商引資。由村集體出面對外統一招商、公開招標，以吸引廣大工商企業和經營大戶投資效益農業，最終促進農業向集約化、專業化、

高效化方向發展，既能提高土地的利用率，又能增加出讓方的收入，從而達到兩全其美的效果。

（4）監測管理。土地流轉后仍應由村集體進行相應的監測管理。這包括：要求流轉雙方以書面形式簽定具有法律效力的流轉合同，并報鄉鎮農業承包合同管理機關備案。注意新的承包者是否按流轉合同要求安排土地用途，即有無改變土地用途現象，一經發現應立即予以制止；做好土地流轉后經營狀況監測，如發現經營狀況出現問題，集體經濟組織應采取相應對策，以確保農民利益不受損失；對土地流轉工作中出現的矛盾和糾紛，集體經濟組織出面及時化解矛盾，消除農村不安定因素；在土地股份合作過程中，代表農戶參與公司的經營管理，確保農戶的利益分配。公務員之家版權所有

（5）公正廉潔。在對浙江省農村土地流轉的調查中，我們發現，極少數農戶即使可以得到較好的轉讓收益，也不愿參與土地流轉。究其原因，僅僅是他們對村干部的工作作風不滿，懷疑村干部在土地流轉過程中取私利。這就要求村集體的干部樹立全心全意為人民服務的思想，密切聯系群眾，摒棄官僚作風，做到公正廉潔。例如，承包土地轉包、轉讓價格，應根據土質、位置、肥力、基礎條件、人均收入、供求關系等情況，分門別類，公開、公平、公正地加以確定；通過反租倒包或土地股份合作，增加了集體收人后，應對這塊新增收益做出合理分配和使用，做到公正廉潔。