房地產經濟管理論文
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房地產發展中的問題不僅是表面的經濟問題，還是非常嚴重的社會問題，其持續、健康、穩定的發展直接關系到我國的國計民生，因此，其帶來的影響不容小覷。在最近幾年的發展中，政府加大了對房地產業的宏觀經濟管理力度，但是從目前我國房地產市場的運行情況來看，其所起到的作用微乎其微。房地產市場在開發的過程中，自身存在著一些深層次和根本性的問題，其在政府、市場自身規律的調整下并沒有得到有效、徹底的糾正和解決。而目前，房地產市場中，房價依舊在增長，甚至帶來更為嚴重的問題。
1.管理目標模糊不清，出臺的政策不穩定。
（1）管理目標模糊。近年來，為了促進房地產市場的健康發展，實現供需平衡，抑制快速上漲的房價，滿足人民群眾的房屋需求，我國在房地產市場管理的政策上作出了很大調整。但是，由于我國當前正處于社會主義經濟發展的初級階段，對房地產市場中存在的一些問題，在長期的規劃上和認識上還不夠全面，要實現的具體目標還不是很清晰，甚至存在錯誤和片面性的認識，致使政策目標缺乏前瞻性。中長期規劃思路和短期的政策手段不一致，甚至會出現長期的規劃和短期規劃相違背的現象。其規劃欠缺科學性和合理性，以及國家政策實施的不連續性，這不僅造成房地產業市場具有較大的波動，而且嚴重干擾了房地產市場的正常運行。另外，投機者也會趁著政策存在的漏洞和缺陷，而制造市場的混亂，擾亂正常的市場秩序。
（2）政策缺乏連續穩定性。國家出臺了一系列政策調控房價，2005年出臺了的“國八條”，2006年又出臺了“國六條”，加之一系列的稅收、金融政策等的頒布。但是，房價并未隨著政策的出臺而下降，相反卻穩步上升，這中間雖然有小幅度的下跌，但之后又迅速上漲，總體還是呈上漲的趨勢。從2004年以來，國家一直在對房地產市場宏觀調控，直到2007年，政府對房價調控狠下了一劑猛藥，但是到2008年9月又無疾而終。后來政府針對刺激房地產出臺了很多措施，但是直接的結果是導致2009年房價的暴漲。
（3）政策調控沒有觸及房地產問題的實質。調控的手段過于單一，沒有從根本上解決房地產業房價高漲的問題，政策的調整治標不治本，不利于穩定民生。其不僅在一定程度上浪費了國家的行政資源，前期出臺政策降稅費鼓勵居民買房，后期出臺二套房政策，打消了原本有需求購房者的購買欲望，而且前后矛盾，沒有給居民的購房計劃提供幫助，反而使行業中的投機取巧者攫取利益。對國家的一系列調控，購房者和開發商開始慢慢感到麻木。依賴房地產發展改善國民經濟結構的預估，在業內人士看來很難實現。如此下去，未來的房地產業肯定吸引不了消費者的眼球，最終的受害者卻是群眾。
2.管理流于形式，機制不完善。
（1）管理流于形式。我國的房地產經濟已經有很多年的發展，如今，房地產仍然在我國經濟管理中處于焦點和重點的地位。尤其是在最近幾年的房地產發展中，對房地產的妥善管理，政府花費了很大的心思，在短時間里政府出臺的房地產政策密集推行。但許多規定與政策都只是流于形式，難以落實，部門執行的不到位，甚至導致變形和失真的現象。其中一些政策可操作性不是很強，在房產界存在很大的爭議，實施細則的制定頒布與實施原則的制定頒布出現不符。我國經濟管理的措施一般采用自上而下的落實形式，這使地方政府與中央政府房地產兩級管理、監督，其調控范圍、職責沒有明確的定位，出現斷層或重復管理的現象，這都使得我國房地產行業的政策實施，大多由于地方與中央政府的合作出現了問題。
（2）過分依賴房地產業。作為國民經濟體系重要組成部分的房地產業，其相關產業鏈較長，改革開放以來，房地產經濟對推動我國經濟發展方面起到了巨大的作用。尤其是在國際金融危機中，政府出臺一系列的措施來刺激房地產發展，其所帶來的房地產經濟的率先復蘇，對保持我國經濟的穩步增長起到了積極作用。因此，我國很多地方政府紛紛把房地產業看作拉動當地經濟的支柱產業，但是由于房地產業的不穩定性，依靠房地產業拉動的經濟增長不具有可持續性。各地政府看中了國際金融危機中房地產行業對經濟增長的拉動作用，所以都將房地產業作為是當地的支柱產業。但是，過分依賴房地產業來拉動經濟增長的作用不具有持久性和長期性。我們要通過加大保障房的建設，以保障民生居住為目的，讓居者有其屋，遏制投機性需求、限制投資性需求以及支持改善性需求。
3.相關法規體系的不健全。我們從各個國家房地產市場的發展經驗可以看出，保障房地產市場良性有序快速運行的基礎和前提條件是完善的市場的法律法規體系。在房地產經濟正處在這個快速發展初級階段的我國，非常有必要健全房地產相關的法律法規建設。房地產市場管理的法律體系不僅要涉及最初的開發、建設和交易，同時還要對后期后續管理進行完善。目前，我國還沒有出臺能夠覆蓋整個房地產過程的市場管理法律。我國當前房地產市場的法律法規建設，與現如今房地產高速發展的要求，存在明顯的不符，從而導致越來越多的法律不能很好地實施，并合理地在房地產市場中運用。現今，我國主要還是依靠政府的權威和力量對房地產市場的經濟進行控制和管理，以國務院或國家部委辦名義所頒發的文件占有很大的一部分，如新“國十條”、“國八條”等，缺乏法律所應有的穩定性、嚴肅性，且普遍適用性也不是很強。由于房地產業相配套的實施細則、條例不完備，造成房地產市場上執法不嚴、有法不依，陷入惡性循環，使法律應有的效力大打折扣。
二、對策分析
1.資金成本控制。控制開發成本是房地產經濟管理的關鍵，開發成本關系著房地產的經濟效益和其使用價值。在項目可行性報告批復以后，要根據公司的情況綜合考慮項目的投資額。正常的支出是比較容易控制，具有較大彈性的是業務費用的開銷，其很難控制，不好掌握報賬的標準。控制過程一般包括：增強經辦人的主人翁感，節約開支；運用制度的方式堵塞漏洞；在控制成本的過程中，要依據工程的具體狀況具體分析，實施責任分包制，完善成本控制的制度。
2.制定長期發展規劃。
（1）認識發展目標。目前，市場經濟體制改革正處于不斷深入的關鍵時期，發展方式和經濟結構都在面臨著重大的調整。對于提高生活品質和解決普通民眾的居住條件，促進我國經濟轉型和經濟增長，房地產行業的可持續性發展具有重大作用，對于這一點，我們要有深刻的認識，并將其納入經濟發展的目標中。
（2）明確總體思路。我國還處于社會主義經濟發展的初級階段，這是我國目前的基本國情。在這一基本國情下，明確整體的發展思路和方向，不但要追求房地產經濟發展的短期利益和效應，還要規劃并確立長期的發展目標，來滿足不斷增長的城鎮化建設發展和城鄉居民實際用房的需求，進而保障和促進我國國民經濟的良性、和諧、良性發展。
（3）分解目標，對癥下藥。針對我國宏觀經濟管理的規劃目標進行分解，為中短期的規劃提供實踐上的指導和政策支持，有利于理順在房地產市場中復雜多變的關系和錯綜復雜的局面，并及時對癥下藥。例如，在我國人多地少的地區，要合理引導滿足消費的房地產需求，擔負起提供社會保障的責任，建立完善的住房保障體系。同時，對于炒房類房地產的投機取巧行為，要從金融、稅收及其它方面進行嚴格限制。
3.完善相關法律法規體系。只有不斷積累經驗并經歷一定的發展階段，才能不斷完善法律法規體系。要實現我國房地產市場的持續健康發展，需要逐步建立和完善法律法規的建設，根據具體的國情，建立完整的有中國特色的房地產經濟的法律體系，從而實現國家房地產經濟管理行為的合法化、合理法和房地產市場運行過程的規范化。首先，對政府經濟管理進行有效約束，盡可能地避免政府對房地產市場的運行進行過多的行政干預，防止給房地產市場經濟秩序帶來不良的負面影響。同時，切實保障我國房地產宏觀調控體系的建立和順利實施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律建設，并出臺相應的實施細則，積極促成《房地產法》的順利出臺，把房地產交易管理、開發建設管理、相關的后期服務管理及中介服務管理等方面納入規范化的法律體系，并提高房地產行業相關政策的穩定性、嚴肅性和層次性，使整個房地產市場經濟的管理有法可依。
4.建立健全管理機制。
（1）正確認識宏觀調控的作用。我國房地產市場問題的解決不能依靠簡單的行政命令調控，它有著深層次的原因。解決房地產市場現有局面的有效方法是改革房地產管理體制。這就要我們正確認識政府職能在市場經濟發展中扮演的角色，調整并充分發揮政府的經濟管理職能。政府要正視市場中存在的失靈現象，在市場自身調節功能充分發揮的同時，根據市場的具體變化適當、適度地干預，具體問題具體分析，建立有利于房地產業合理、有效發展的運行管理機制。
（2）明確責任主體。明確地方與中央在房地產經濟管理中的關系，明確雙方的責任主體，確立職責范圍并做好監督。在積極貫徹中央對于房地產經濟發展的政策措施的基礎上，因地制宜，從本地房地產市場的實際情況出發，采取差異化措施，避免產生負面影響。同時，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產業的依賴，積極落實地方政府對國家房地產經濟管理的政策。嚴厲打擊官商結合的不法行為，做好典型的負面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營造房地產發展的良好氛圍，進而促進房地產行業健康、持續的發展。
三、結論與建議
我國的房地產經濟管理是一項非常艱巨的任務，要想把它做好，必須要有完善的管理機制，有完善的法律法規，有連續性的房地產政策以及明確的管理目標。只有這樣，才能使我國房地產行業的市場秩序得以規范，打擊房地產市場中的投機行為，促進房地產行業的健康發展。
作者：趙潔單位：駐馬店市房地產交易管理所
