分析研究我國地王頻現的原因及政策
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摘要：地王頻現,房價飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤瘋賣、地價瘋漲、地王頻現。地王制造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著各地樓市的復蘇加快,沉寂了一年多的土地市場又再度火爆起來。不僅一線城市土地流拍現象絕跡,多數地塊大幅超出底價成交。雖然“二套房貸從嚴”等調控信號頻出,但房地產企業的拿地熱情并未因此降溫,反而有愈演愈烈之勢,由此產生的市場泡沫也正在急劇膨脹。
相關房地產市場統計資料顯示,8月份萬科增4地塊,中海、華潤、雅居樂、保利各增3塊,綠城增2幅地塊,金地增1地塊。房企一個月中數次奪地已成普遍現象,其中雅居樂、中海均為今年以來的首次拿地,華潤此前也鮮有動作。進入9月土地市場愈加紅火,全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰,天價地塊相繼誕生,土地成交價格屢創新高。
三季度以來,上海、北京、南京、深圳、合肥先后創下了今年以來的當地單價“地王”。7月份金地集團在上海以總價30.48億元摘下青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊,并以此奪得上海新“地王”桂冠。除了高達222%的溢價率外,其14498.5元/平方米的樓面價也超過了此前最火爆的北京“地王”廣渠路15號地。而中海地產9月10日以70.06億元的價格拍下上海普陀區長風6B、7C兩幅地塊,樓板價高達22409.3元/平方米,再次刷新了今年以來國內土地交易市場的紀錄。
二、地王頻現的原因
樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大,出乎人們的意料,讓買房人、研究機構、地產中介甚至地產商們,都大跌眼鏡。通過分析囤地背后所顯示的一系列變化,揭示出地王頻現的原因主要有:
1.對未來房價預期高漲
開發企業決定購買土地時,往往會從商品房市場形勢出發,預測該地塊未來可能帶來的收益,從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場處于下行通道,開發商拿地意愿不強,地價就會下降;相反,如果商品房市場銷售活躍,房價處于上升通道,開發商拿地意愿就高,土地市場競爭也會更加激烈,而現在的地價之所以這么高,正是基于開發商對未來房產市場的樂觀預期,加劇開發商之間競拍土地的激烈程度,促使地價不斷攀升。
2.地方政府與開發企業聯手炒作
地方政府把當期地能賣多少賣多少、能賣多高賣多高,賣完都是他的政績。開發商也愿意獲得大地塊,第一開發周期長,增值空間大,第二,資金分批付款,第三,代征地可以變更,設計規劃也可以變更,容積率等都可以變化,增加了獲利空間。所以地王的頻繁出現,實際上是地方政府和開發商的共同作用,是二者聯手炒作的結果。
3.資金充足,政策寬松
2009年以來,居民購房熱情的明顯提升,開發商尤其是品牌開發商資金回籠速度加快,來自房產市場的銷售款,使得手里的資金較為充足。寬松的貨幣政策以及政府政策也為開發企業提供了較為充裕的資金。由于中國實體經濟沒有完全復蘇,使得國家的貨幣政策仍然從寬,所以也使得開發商能享受到優惠的融資待遇,刺激開發商拿地的積極性。由于對未來國家宏觀政策走向的不確定性,開發商紛紛乘機瘋狂“競”地為王,以增加土地儲備,讓企業走上可持續的發展道路。
4.房地產企業為拓展融資渠道
地王在今年以來表現得尤其猛烈,一定程度上與開發商拓展融資渠道有關。開發商拿到地之后通過媒體的放大,然后傳播到證券市場再放大,以顯示房地產企業強大經濟實力的虛假現象,便于通過銀行或證券市場擴大融資,將募集的資金高價買地,這就形成一個惡性的循環。
5.開發商相互抬價,烘托房市火爆假象
土地市場的升溫還在于開發商相互抬價,以烘托市場的火爆,一方面讓有著濃厚的“追漲待跌”的消費者們趕緊購房,這讓開發商拿地周邊的樓盤樓價一路狂飚,醉翁之意不在酒,即使現在拍的價格在未來樓盤銷售中低價售出也不會有多大的損失,頂多未來成本價出售,但是現在自己在售樓盤價格上去了也彌補了未來的利潤空間,這也是開發商的一種營銷手段而已。
三、地王頻發對我國經濟發展的影響
“地王”熱特別是國企“地王”熱,已經并將繼續為房地產行業甚至是國家整體經濟帶來不能忽視的嚴重后果。
1.推動房價持續猛漲
地價是房價的主要成本。因此,只要什么地方有個“地王”出現,那里的房價立刻應聲而漲,地王對周邊區域的房價有巨大的拉動作用。如今年7月23日金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下地處上海郊區的青浦趙巷地王,上海郊區房價迅速大漲。嘉定區首次突破萬元大關,金山區則上漲90.38%。地價更是房價的底線,如果地價高于房價或者房價與地價的差額使得開發商投資地產項目無法達到目標收益率,那么一部分開發商會逐漸轉移到其他收益率更高的行業。這樣,將減少商品房供給,從而推動房價上升。
2.加大房市調控難度
房地產業調控之所以困難,就在于國內房地產業挾持國家經濟。一方面,如果房地產崩盤,整個國家經濟就可能發生危機。如90年代的日本與香港,房地產一出現問題,整個經濟很快進入衰退期,而且十多年都無法振興。如果國內房地產業不調整,也可能孕育更大的金融風險。因為,就目前國內房地產業的情來看,基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系上,無論是房地產企業還是個人消費信貸都是如此。還有,拆遷和房價過高,是當前社會除了腐敗以外,民眾最不滿的問題。如果這些房地產問題處理不好,可能成為今后整個中國社會政治經濟動蕩的根源。
3.阻礙國民經濟戰略調整,影響實體經濟回暖
大把錢都投到房地產了,哪里還有心思去研發新能源、新材料、新醫藥等新型產品呢?在擴內需、保增長依然為當前首要任務的情況下,大量資金遠離企業,扎堆樓市,這樣的此消彼長,必然導致真正需要資金的企業難以獲得補給,對實體經濟的回暖形成不利影響。
4.增加了金融和經濟大幅波動的風險
房地產行業是一個現金流為負的行業,很大一部分現金流入土地。從現金平衡來分析,流入的資金還不足以抵消流出的資金量,由于當前每個人都對未來房價的預測過于樂觀,房地產企業缺乏科學的財務計劃,土地資金平衡可能經不起經濟周期的影響,從而增大銀行的風險,可能導致銀行壞賬、呆賬的增加。
四、針對地王頻發應采取哪些必要措施
1.加大政府職能部門監管,強化相關制度的執行和懲處力度
早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》,2007年國土部還專門出臺4條辦法應對開發商囤地。“連續兩年未使用的閑置土地可無償收回土地使用權”,“每宗地開發建設時間原則上不得超過3年”,這些都是鋼性的制度。但是,從執行情況來看,真正被收回的土地少之又少,而由于地價上漲幅度明顯,違約金幾乎不存在任何威懾力。所以政府部門應做好監管工作,嚴格執行和打擊閑置土地現象,對超期未開發的土地堅決收回。另外要對土地出讓信息進行公示,對土地出讓合同進行更加細化的規定,除了限定開工時間,還應對竣工時間加以規定。
2.完善居住用地供應模式
對于目前已經被開發商掌握的土地,只能采取市場手段抑制房價上漲,如在交易過程中增加稅收成本等。加大政府對房地產開發建設的掌控力度,積極滿足中低收入者的住房需求。同時國土資源方面應將改變大地塊的土地供應模式,分為中小地塊推向市場,這樣可以有效避免少數大型開發商壟斷土地資源,延長開發周期以囤地的行為。
3.重視銀行和證券監管,堵塞金融漏洞
最近這兩年在房價飛漲的情況下,上市公司最好的題材就是土地,以前是有了錢才能拿地,現在是拿了地就有錢,相當一部分房地產公司現在已經不再考慮開發房屋的利潤,而是在資本市場每一次動作都能獲得收益,所以才會有這么多公司,特別是國企不惜一切代價要上市。而作為政府,在宏觀調控政策上并沒有意識到這一點,沒有堵塞這種漏洞,而是放任其很輕松地將土地跟金融渠道打通,證券市場的監管非常乏力。
五、總結
樓市的瘋狂,地王的崛起,絕非中國經濟的福音,更不是經濟復蘇的象征。房地產本身的周期也告訴我們,未來房地產市場這種瘋狂不僅走不遠,在這種非理性的瘋狂透支下,將會進入慘烈的調整,宏觀經濟基本面,居民的收入,房地產調整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持這種非理性的上漲,而且,這輪上漲絕非所謂的“剛性需求”的釋放,而完全是政策混亂,對房地產市場研判不清導致的再一次政策泡沫而已,政府應該對泡沫的破滅早有準備,以免殃及抗風險能力并不高的銀行系統。一旦房地產的回調影響到了金融系統,對中國實體經濟的打擊將是沉重的,在歐美等國快要爬上岸的時候,中國可能會因為房地產的不理性而再陷深淵。
