前言：本站為你精心整理了物業管理發展范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

物業管理在我國的發展已近20個春秋，如何看待這個發展中的新興行業，本文僅結合實際工作的體會思考以下幾個問題：

一、房地產行業的發展對物業管理影響重大

房地產開發和物業管理存在著緊密地聯系，房地產行業的狀況直接對物業管理產生影響。目前越來越多的房地產工發商認識到物業管理在房地產開發中的重要性，但十分關注物業管理的發展，而在物業管理行業還沒能充分關注房地產的現狀和發展，這和物業管理的發展極不適應。

1、物業管理的水平直接受制于房地產開發。

物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續的物業管理水平。從事物業管理的人員都知道，如果是開發商規劃設計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業管理去解決，那是十分困難的。因此我們現在提倡的物業管理早期介入就是要彌補規劃設計對物業管理認識不足的缺陷，完善房地產開發環節中與物業管理相關的內容。

2、房地產業政策的變化為物業管理創造了良好的外部環境，同時也提出了更高的要求。

隨著我國住房政策的調整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產權關系進一步明晰。這些產權關系明晰地結果就是每個居民實實在在在地擁有了自已的物業。一個家庭面對最大的“資產”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業保值增值愿意掏出一定的資金對物業進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業管理公司因居民權關系明晰而容易調整相應的法律關系，但同時也因產權明晰后帶來了對物業管理要求更高的壓力。

3、房地產開發企業的售后服務和質量承諾將改變物業管理的現行做法和規定隨著房地產政策的完善，方地產開發也從無序走進了規范，尤其是近年來房地產的積壓和房地產企業的競爭，更迫使房地產業朝著有利于消費者的方向發展，房地產這個特殊的商品正逐步的適應商品交換的一般法則。房地產開發商推出的“三包”、“無理由退房”、“質量保證”措施，以及政府出臺的相關管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產市場越來越成熟和規范。在這種情況下，物業管理的現行做法將作出調整，比如原先規定的房地產開發商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負責而失去交納責任的基礎。

二、物業管理企業的經營能力不足

長期以來對于物業管理強調的是誰開發誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調的服務又使得企業忽視了經營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業管理概念及企業的引入，越來越暴露出了我國物業管理企業經營能力不足的問題。

1、對行業的特點認識不足，缺乏對企業的經營認識，實際上經營才是物業管理企業自身積累和發展的源泉。物業管理由于其行業特點和發展過程的限制，在實施過程中，無論是提供服務的物業管理企業還是享受物業管理服務的業主都僅把服務看作是主要的內容。隨著市場化進程的加快，物業管理企業單純地強調管理和服務已不能適應市場發展的需求。在市場供給的過程中，物業管理企業把自已的產品--服務推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運作規律。物業管理企業要提高自身產品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業的經營策略，企業的經營理念和提高企業參與市場的競爭能力。物業管理企業要形成積累和良性向前發展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，只有企業有了效益才可能有企業發展的后勁。因此企業的經營是企業發展的源泉。

2、與國際上的中介策劃、和物業管理企業相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產市場和物業管理市場的開放，以及房地產市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉變為租憑市場，國外及香港地區的房地產中介和物業管理逐步滲透到國內市場，對比國際上這類公司和我國物業管理什業的現狀來看，在經營能力、經營水平上我們明顯存在著差別。房地產開發企業為了盤活自已的資產、或提高自身產品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現在進客店國內市場的中介機構如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業，他們和名牌產品的經銷商保持著非常緊密的聯系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業進入市場，他們更具備這些經營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機構承接去了很大一部分。

三、物業管理的推進任重而道遠

1、國家的地區差異造成了發展的不平

衡，要使物業管理在全國各地平衡發展，困難重重。

由于我國地區差別較大，物業管理的推廣情況并不平衡，物業管理的履蓋面還有待于進一步擴大。就目前情況來看，沿海地區、發達地區物業管理發展較快，運作也比較正常，而在邊遠落后地區，物業管理的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業管理的概念。要使得物業管理成為一個行業并在全國廣泛推進，除了經濟發展因素的限制之外，還有人的觀念、物業管理的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進物業管理難度較大。

2、政府的不恰當干預影響了物業管理的發展

作為物業管理這個新興的行業，要想健康良性的發展，政府的引導是非常關鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進行的物業管理考評，物業管理企業的定級對推進行業的發展起到了積極作用。但在政府引導的同時還有一些不恰當地干預也影響了物業管理的發展，如對住宅區物業管理實施了政府定價的政策、沒能切實地按照市場規律進行運作；我們的輿論導向還存在著誤導，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業，導向是非常關鍵；另外還有政府職能部分地轉移到了物業管理企業身上，使得物業管理企業承擔了不應有功能，這些都限制了行業的發展。

3、物業管理企業的自身現狀是制約行為發展的另一重要因素。

物業管理企業這些年來象雨后春筍般出現，實際上很多物業管理企業是由原業的房管所或后勤管理部門轉制過來的。這些物業管理企業轉制以后帶來了原有企業的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實質運作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質不高，進入市場后并不能按照市場機制來運作，因此這些企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性發展受到了限制。

4、糾紛和投訴將不斷加大。

物業管理應該說經過多方面的努力總體發展是健康的，并朝著越來越好的方向發展，但是在發展的過程中由于我國的法律法規沒能及時跟上，法律關系沒能得以及時調整，業主的物業管理意識不夠全面，物業管理企業的運作還不夠規范，因此必然會出現各種各樣的投訴和糾紛。實際上根據我國有關部門的統計，這幾年物業管理的投訴呈上升趨勢，這也是發展過程中的一些必然現象。

四、物業管理企業的運作模式必須變革

1、誰開發誰管理的模式將被打破，市場化的物業管理將成為趨勢。

在房地產市場剛剛啟動時，物業管理的概念未被廣大業主接受，為避免開發商開發的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發建設建設、誰負責管理”的政策，這對于當時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業管理認識的提高和物業管理法規的健全，以及物業管理市場的完善，一大批專業物業管理公司憑借高素質的人才及豐富的經驗、優良的服務獲得了開發商和業主的依賴，為開發商承擔了管理服務的環節。時至今日，“誰開發、誰管理”的觀念已明顯落伍。

實際上作為房地產開發的延續或廣義房地產產品的組成部分，物業管理無論是對于消費者的吸引力，還是房地產附加值的提高都具有較大的作用，房地產開發商也都認識到這一點，所以他們從項目規劃開始就邀請物業管理參加，依靠物業管理來促進房地產開發，這是發展中的一種必然，也是物業管理市場成熟的一種標志。

2、企業之間的兼并、聯合、重組將成為趨勢，品牌企業的特許經營、聯鎖經營模工將出現。

在物業管理迅猛發展的同時也出現了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規模過小，管理資源浪費，管理成本加大；三是社會化程度較低]發展商和物業管理存在著“母子”關系，這些方面直接阻礙了物業管理的發展。這幾年人們已充分認識到這一點，所以很多物業管理公司朝著規模化、品牌化的方向邁進，再加上我國主管部門的政策引導，未來幾年大的物業管理公司將得以成長，管理水平低、業主投訴多的物業管理企業將會逐步淘汰，物業管理企業間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來越多的市場份額，在這種情況下國外已經成熟的管理模式包括特許經營、聯鎖經營的模式將會出現。

3、單一服務型的物業管理將向多元化和專業化方向發展。

經過近20年的發展，物業管理從單一服務型向多元化經營和專來化趨勢發展。首先很多物業管理企業在做好物業管理和服務的同時，向和物業管理相關的行業延伸，有的物業管理企業辦起了中介、、租賃業務，有的則利用物業的相關條件和設備開展了多種經營，利用這些收入來彌補物業管理企業的資金不足、增強企業發展的后勁；第二，有些物業管理企業尤其是具有一定規模的物業管理企業開始走向專業化發展的道路，自已成立專業公司

除承接自已的業務外還向社會拓展業務，或把自已物業管理中的專項工作委托給社會上專業公司進行管理。這種方式會大大節約物業管理成本，提高服務質量。

五、物業管理的發展將迫切需要更多的專業人才

1、物業管理是新興行業，從業人員大多是轉行過來的人員，缺乏專業知識。

物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。

2、行業要發展，理論要引導，高層次研究人才短缺

由于對物業管理的認識不足，目前還沒有象房地產等行業引起人們的關注，很多高層研究人員對物業管理還沒有充分重視。實際上物業管理發展到一定階段后，越來越迫切需要系統的理論加以引導，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才