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從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司--深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國已有各類物業(yè)管理公司2000余家，從業(yè)人員近200萬人。應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展。但是，也慶當(dāng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對(duì)我國物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，探索我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的思路，加快采取一些更為切實(shí)可行的措施，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，已成為我國物業(yè)管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對(duì)此談點(diǎn)粗淺看法。

一、我國物業(yè)管理面臨的主要矛盾

1、物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。我國的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理82485.65萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。

從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，上海市實(shí)有房屋建筑面積31802萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的20744萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的65%，其中，實(shí)有住宅建筑面積19310萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積27430萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理5930.99萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積14211萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的4630.85萬平方米，占實(shí)有住宅總面積32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑面積7119萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的3387萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的48%，其中，實(shí)有住宅建筑面積3768萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的2540萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面積9647萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的39.05萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積5151萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的34.27萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的0.67%；陜西省實(shí)有房屋建筑面積14328萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的301.08萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的2.1%，其中，實(shí)有住宅建筑面積7624萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的253.88萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的3.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

2、專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為“三多三少”；一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

3、管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計(jì)、完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見很大。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底至1999年初，對(duì)全國12個(gè)大中城

市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示；在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。

4、規(guī)模效益差，企業(yè)虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足，目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，而且統(tǒng)大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問題。很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這一現(xiàn)象已成為物業(yè)管理企業(yè)難點(diǎn)問題。

5、物業(yè)市場發(fā)育緩慢，競爭機(jī)制尚未形成，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，理應(yīng)按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理方式，不僅有障于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識(shí)不能得到體現(xiàn)。

6、管委會(huì)組建不及時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人參與意識(shí)差，作用發(fā)揮的不好。眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）組建的不及時(shí)，有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生，有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，使用發(fā)揮的不好。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底到1999年初，對(duì)全國12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果表明：有39.42%的消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)已經(jīng)成立了管委會(huì)；有33.42%消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)未成立管委會(huì)；有27.16%的居住者不知道本住宅小區(qū)是否成立了管委會(huì)。其中，成立管委會(huì)經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占63.22%；而未經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占16.55%；對(duì)產(chǎn)生過程“不知道”的為20.23%。調(diào)查結(jié)果還顯示：有77.33%的人認(rèn)為，管委會(huì)能在較高程度上維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；有22.67%的人持相反觀點(diǎn)。由此可見，在商品房住宅小區(qū)管委會(huì)的產(chǎn)生及作用發(fā)揮的程度如此，而在普通居民住宅小區(qū)恐怕還達(dá)不到這種程度。

7、物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。

二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性

物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)，俗使這一行業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，盡快樹立起行業(yè)的良好形象，特別是在一些地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)尚不充分的情況下，探索物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有其特殊的意義和必要性。

1、有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、居住質(zhì)量、物業(yè)管理水平和社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場的逐步形成，消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過招投標(biāo)來選擇自已信得過的物業(yè)管理企業(yè)管理自已的家園。誰的物業(yè)管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰。否則，誰物業(yè)管理服務(wù)不到位，質(zhì)次價(jià)高或多收費(fèi)少服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。

2、有利于物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過對(duì)物業(yè)管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境。因此，物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的水平，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長物業(yè)的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。

3、有利于加快城市化的進(jìn)程。城市化的目的是通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民

群眾創(chuàng)造快捷、方便、舒適的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要，實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內(nèi)容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、場地等管理好了，才能加速城市化的進(jìn)程。

4、有利于加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱，包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立；管理權(quán)限和責(zé)任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等。先進(jìn)、科學(xué)、合理的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。城市房產(chǎn)管理體制改革是城市管理體制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且有利于促進(jìn)城市管理體制的改革。

三、我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

1、提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。物業(yè)管理是城市管理體制的重大改革，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，多方面利益的調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟(jì)上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性，各級(jí)政府也認(rèn)識(shí)到了實(shí)施物業(yè)管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境。早在1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出“加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施維修基金。改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)。”

1998年7月，國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步明確提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高，有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。”

2000年10月11日，黨的十五屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》，明確提出實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是關(guān)系中華民族生存和發(fā)展的長遠(yuǎn)大計(jì)。要改善城鄉(xiāng)人民生活，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房環(huán)境和質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人民安居樂業(yè)。要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。

由此看來，全面推進(jìn)物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，各級(jí)政府和物業(yè)管理行政主管部門，要加速推進(jìn)物業(yè)管理，特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢的地區(qū)和城市，要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，認(rèn)真學(xué)習(xí)廣東、上海、深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和作法，結(jié)合本地的實(shí)行，加速建立物業(yè)管理新體制，加大物業(yè)管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業(yè)管理的差距。同時(shí)，要不斷拓展物業(yè)管理的領(lǐng)域，不僅住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)要實(shí)行物業(yè)管理，而且酒店、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、商場、體育場（館）、旅游區(qū)、車站、碼頭、機(jī)場后機(jī)樓等也要實(shí)行物業(yè)管理。有條件的城市，要進(jìn)行區(qū)域化物業(yè)管理的試點(diǎn)，使城市的各個(gè)部位都能實(shí)行物業(yè)管理。

2、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。

（1）加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精，進(jìn)取心強(qiáng)，勇于開拓的物業(yè)管理隊(duì)伍，必須從思想教育抓起。物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、職業(yè)道德教育，引導(dǎo)職工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)職工愛崗盡責(zé)、服務(wù)群眾，奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想，扎扎實(shí)實(shí)、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。

（2）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍。物業(yè)管理人員的工作作風(fēng)，直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，明確各級(jí)各類管理人員的崗位責(zé)任、

職責(zé)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。管理人員要發(fā)揚(yáng)雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。

（3）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一是抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓(xùn)。企業(yè)要根據(jù)管理人員的實(shí)際情況和工作需要，定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專題培訓(xùn)，使員工的技能不斷提高。三是抓好學(xué)歷教育。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物業(yè)管理專業(yè)專科學(xué)歷教育，為企業(yè)培養(yǎng)人才。四是通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。五是通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察，學(xué)習(xí)借鑒國外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長，補(bǔ)已之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。

3、合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開展多種經(jīng)營，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供資金保證。

（1）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的原則、定價(jià)類型、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成等均作了明確規(guī)定。各地物價(jià)主管部門應(yīng)結(jié)合實(shí)行，盡快出臺(tái)本地工物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)做到有章可循。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)（產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)）協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行收費(fèi)，并定期向產(chǎn)權(quán)人、使用人公布經(jīng)費(fèi)的收支情況，以按受管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

（2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。一業(yè)為主，多種經(jīng)營是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血機(jī)能和企業(yè)發(fā)展后勁的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu)勢(shì)，不斷拓展經(jīng)營領(lǐng)域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的軌道。

（3）組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)要想打破小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，具有市場競爭力的企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

4、加速引進(jìn)競爭機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到推行物業(yè)管理，是房產(chǎn)管理體制改革的一場革命，需要人們提高認(rèn)識(shí)、更新觀念；從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競爭機(jī)制，同樣需要人們的思想觀念上進(jìn)行更新。這是因?yàn)椋覈奈飿I(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。加速競爭機(jī)制的形成，應(yīng)做好以下工作：

（1）學(xué)習(xí)深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競爭機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。深圳市為探索市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，早于1993年就在全國率先通過抬投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并獲得巨大成功，為全國物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)競爭機(jī)制創(chuàng)造和積累了成功的經(jīng)驗(yàn)。各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合本地的實(shí)際，積極探索，大膽實(shí)踐。

（2）破除行業(yè)保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競爭機(jī)制必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來，推向市場實(shí)行公開、公平的競爭。只有這樣，才能加速物業(yè)市場的培育和發(fā)展。

（3）建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競爭的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競爭，客觀上要求它的運(yùn)作活動(dòng)是有序的、規(guī)范的。要何證物業(yè)管理競爭的正常運(yùn)作和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化，有關(guān)部門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競爭規(guī)則，使我國物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快走上規(guī)范化的軌道。

5、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物別是物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道。

6、充分發(fā)揮管委會(huì)的作用，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展健全監(jiān)督機(jī)制。住宅小區(qū)管委會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦、選舉產(chǎn)生的群眾性自治組織，充

分發(fā)揮其作用，對(duì)于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)椋芪瘯?huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這一原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)，它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生管委會(huì)。只有這樣，才能將那些責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織和協(xié)調(diào)能力，愿為大家辦事的人選進(jìn)管委會(huì)。也只有這樣，管委會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)工同做好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作。

綜上所述，物業(yè)管理引入我國雖然僅有20年的歷史，但是，它在場面市管理中的巨大社會(huì)作用、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來。實(shí)行物業(yè)管理的實(shí)踐證明，政府的職能轉(zhuǎn)變了，城市的管理水平提高了，財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了，兩個(gè)文明建設(shè)的步伐加快了。如今，這一社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理模式已被社會(huì)各界所認(rèn)同，物業(yè)管理企業(yè)雨后春筍般的涌現(xiàn)，物業(yè)管理隊(duì)伍的迅速壯大，物業(yè)管理覆蓋面的快速上升，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)水平的明顯提高，標(biāo)志著物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)在我國只有廣闊的發(fā)展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時(shí)期。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更大的作用