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物業管理費是指物業管理人為了實現其職能，憑借有關法律法規的規定，根據對物業管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和勞動消耗)所需的成本，通過科學測算編制出來的費用標準。由業主或非業主使用人定期向物業管理企業交納并由物業管理企業按物業管理活動的構成內容使用的費用。

物業管理費概述

一、物業管理費的發展沿革及現狀

由于地區間經濟發展和物業管理發展的不平衡，各地現行的物業管理費政策和標準亦有所不同，就全國總體而言，物業管理費的編制和政策管理的歷史發展大體分為三個階段，即摸索參照階段、總結探討階段、理性發展階段。

摸索參照階段始于20世紀80年代初。當時以深圳及珠江三角洲等沿海地區率先由香港、新加坡引進了新型的物業管理，面對如何收費，物業管理費標準怎樣確定的問題，深圳依據當時特區開辦初期政府在價格管理及工資標準方面“低于香港，高于內地”的原則性規定，在內地沒有物業管理費標準的情況下，比照了原來福利分房政策時期的租金標準。其它沿海地區亦使用了類似的參照辦法，從而使我國的物業管理費標準從一開始就以一個較低的標準產生。同時在具體的小區、樓盤的項目上亦形成了在低標準基礎上的參照和借鑒，使得這種較低的起點和標準比較普遍地固定下來。這對后來物業管理的發展帶來了一定的消極影響。

20世紀90年代前半期為總結探討階段。這一階段由于各類物業管理的收費標準存在著很大的差異，有的同類型的物業的管理費標準亦相差很大，甚至由于管理費方面的問題，給業主和物業管理企業帶來了矛盾，以至于對行業的發展所帶來的影響也越來越明顯。因此，這一階段從企業自身到政府主管部門，對如何確定物業管理費的標準的討論比較多，有的對管理費標準的現狀做了較全面的調查，有的對如何確定管理費標準提出了自己的見解。最后形成了以全成本核算為主要內容的物業管理費編制思路。

20世紀90年代中期以來物業管理費的發展進入了理性發展階段，這一階段對物業管理費進行了較為深入而廣泛的研究，一些地區的房地產和價格管理主管部門開展了相應的調查研究。國家計委、建設部于1996年2月9日頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，對全國的物業管理收費的基本原則做出了指導性規定。深圳在物業管理費測算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產和價格主管部門在1994、1996、1997年連續三次組織了較大規模的、系統的物業管理費的調研、測算活動，最后以低于社會平均成本的取費思路，以全成本核算為主要內容，以分類管理為主要手段，于1997年11月份出臺了國內第一個物業管理服務費分類指導標準。從此，物業管理費的編制，測算及價格管理進入了比較理性和有序的階段。

物業管理服務費分類指導政策的確立和實施，在物業管理費價格管理方面起到了關鍵性的推動作用，也使物業管理收費向更為理性的發展和市場化價格管理階段邁出了重要的一步。

二、研究物業管理費編制的意義和作用

物業管理費的編制方法及其管理問題，不僅牽涉著廣大業主的根本利益，也關系著物業管理企業的切身利益，它還是制約物業管理行業正常運作和物業管理這_新生事物健康發展的關鍵性問題。

物業管理發展的前期，在物業管理費問題上，由于業主、物業管理企業、政府主管部門等各自的角色不同，其考慮問題的側重也有所不同，同時由于各方對物業管理的期望亦不盡相同，反映在物業管理費上的問題就出現了不同的認識，以至在管理費標準上出現了差異較大、標準混亂和各方利益都有不同損害的問題。因此，如何科學、規范、準確地確定物業管理費標準，統一編制和測算物業管理費的思路和方法，就顯得非常必要。

(一)明確了物業管理費的性質

明確物業管理費性質是物業管理費標準確定以及物業管理收費管理的重要前提，其屬性的確定，不僅對物業管理費本身，而且也對物業管理的一些行為性質的確定起到了重要作用。所以，研究物業管理費，首先應弄清其屬性特征，這對于理解物業管理費的實質和編制物業管理費的行為都具有重

要的意義。

(二)統一了物業管理費所包含的內容

物業管理都管什么?物業管理費都包括哪些服務范圍?這是經常困擾業主甚至連一些物業管理從業人員都搞不清楚的問題，同時它不僅是個認識問題，而且還是個服務標準的依據性問題，所以，只有統一了物業管理費所包含的服務項目和內容，才能使物業管理的操作行為有了真正意義上的標準，也才能使物業管理費的測算有了標準依據。

(三)規范了物業管理費編制的基本原則

物業管理費的編制需要依據什么?是否存在必然的內在規律?這是物業管理費編制研究中的一個重要問題．只有挖掘出其中的規律，找尋出可供依據的必然聯系，提煉成規則或原則，才能使物業管理費的編制在一個標準尺度和必然條件下規范編制行為，從而得出規范的結果。

(四)理順了物業管理費編制方法

物業管理費編制方法的不統一、不明確是物業管理費標準混亂的主要原因之一，在物業管理發展的初期，由于沒有物業管理費編制的統一思路和辦法，使得其收費行為和標準只能參照香港或相互參照確定標準，必然形成標準不一、懸殊較大，以至影響相關方面利益的情況。所以，統一物業管理費的編制方法，理順物業管理費編制思路，對于規范物業管理費和解決業主與物業管理企業之間由于物業管理費引發的矛盾，都有著重要作用。

三、物業管理費標準確定的政策模式和途徑

物業管理費標準確定的政策模式和途徑是物業管理費標準及其收取是否合理、合法和規范的根本，十分重要，從目前政府價格管理政策看，主要有以下三種方式。

(一)政府訂價，即由政府價格主管部門在業務主管部門的配合下，針對某類物業制定的強制性執行標準．在深圳這種方式僅限于政府開發的福利商品房、微利商品房的物業管理及其車輛管理的收費標準等。從全國來看，有的地區政府訂價管理的范圍要寬一些。這種政府訂價方式在一定的時期內在管理的項目、內容和程度上是會發生變化的，總體趨勢是政府訂價范圍會越來越小。

(二)政府指導價，即由政府價格管理部門會同業務主管部門根據行業社會平均成本核算理論，確定出某類物業的管理費標準指導范圍。這種方式在內地尚不多見，在深圳1997年底開始實行，主要有兩個途徑，其一，在沒有成立業主大會的小區或大廈，根據分類指導價相應標準報政府批準，其二，成立了業主大會的小區或大廈由業主大會通過。這種方式實際上也是向市場訂價方式過渡的一種方式。

(三)市場訂價，也稱為企業訂價或企業與業主協商訂價，即由企業根據市場行情確定價格，目前主要的形式是在開發商售樓時即確定了物業管理費價格，業主在購樓合同或在購樓的同時簽訂了業主公約并明確了管理費標準，這種方式確定的管理費標準是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的辦法認真測算，得出能讓市場接受的合理的標準。

四、物業管理費認識上的誤區及民眾物業管理消費意識的提高

購買房屋作為投資和消費已被人們普遍認可，但購買房屋后的物業管理作為必然性消費則尚未被人們認識。一般都認為，花錢買房無非有兩種意義，一是投資，二是消費。總之，我的錢已花完，房子已經歸我．這種認識是把房屋交易行為的終結作為投資增值的開始和消費行為的結束。在這種認識的基礎上，很多人表現為對物業管理的不理解，他們認為“房子都是我的了，還給你交什么管理費”?甚至在一些物業管理發育比較成熟的地區也存在一些業主動不動就找些(很多是開發商的問題)理由來拒交物業管理費，更有很多人不知道就算物業管理公司有某些問題，你不交納管理費，物業公司拿什么來給你服務?同時，部分業主不交管理費，實際上是在享受其他業主所交管理費的利益，是對其他業主的侵權。

事實上，房屋被購買后，其消費過程并沒有結束，它不像一般消費商品在購買后很快被消費掉，也不像一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸被消費。房屋作為耐用不動產，其使用周期長，且在長期的使用過程中需要不斷對其進行維修保養，其主人即業主或非業主使用人又有不斷接受服務的必然需求

，同時它還具有美化環境和裝點城市的功能，這都需要進行長期不問斷的再投入即長期的消費過程，這個過程構成了一種特殊的不動產消費形式——物業管理消費。

那么，物業管理消費意識為什么在全民消費意識中被忽略甚至不被理解呢?造成其消費意識的障礙是什么呢?歸納起來，主要有如下三種原因：

(一)我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產權是國家或單位的，稱為公產房，形成了住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統定勢，使物業管理消費這一隨產權制度的變化而產生的新型的房屋管理和消費形式被大家所接受需要有一個認識和理解的過程。

(二)在計劃體制下，我國實行的是低收入、多就業的低工資政策，同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分房制度，工資結構中沒有住房消費的部分。雖然實行房改以來，工資結構中有了住房補貼，但它主要用于房改中的購房、提租和建立住房公積金等，也沒有用于物業管理消費的結構。所以，人們也還沒有習慣在現今尚不寬裕的工資收入中計算或計劃用于物業管理的消費費用，形成了物業管理收費難的情況。

(三)部分市場經濟基礎較好的地區從計劃經濟體制的大環境中脫胎出來以后，政府對所開發的福利商品房和微利商品房一直在進行政府行為的補貼的基礎上實行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式，使得這部分住房消費者感受不到政府的補貼，錯誤地認為這種低標準管理費是應該的，對物業管理消費觀念仍然十分模糊。

從以上情況可以看出，提高民眾物業管理消費意識既是社會發展進步的需要，也是社會主義市場經濟體系建立的必然要求，它關系到物業管理行業能否得到健康有序的發展。那么，如何才能提高民眾物業管理消費意識呢?

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業管理行業和市場的力度，從國民經濟和社會發展的角度，制訂出發展物業管理的中長期規劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業管理走上快速發展的軌道。此外，還應采取下列措施：

1、完善物業管理法規。目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。

2、改變政府對物業管理采取的補貼方式，將物業管理費納入工資結構變暗補為明補，使人們的物業管理消費意識逐漸由不自覺變為自覺。

3、企業應按其經營狀況，將員工的物業管理補貼納入企業經營成本，對購買商品房的消費者和企業(機構)消費者，把交納物業管理費納入企業成本和消費成本。

4、充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業消費者所具有的權利、責任和義務。同時，使全社會人人都認識到物業管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展有著不可低估的積極作用，物業管理行業的整體發展可以解決大量社會勞動力就業，同時，物業管理行業的發展對國民經濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經濟增長點。再者，物業管理的健康發展，將在很大程度上推動城市的整體管理水平。

第三，從物業管理企業方面看，加強物業管理企業的服務質量，建立市場競爭和優勝劣汰機制，保證消費者交納管理費后能得到相應水平的服務，同時，物業管理企業要在市場上不斷發展自己，形成規模化、集團化的發展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務水平低的小企業，以保證物業管理消費者有一個好的服務群。

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業管理的商品意識。物業管理公司在為居民提供整潔、優美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質上是一種服務型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。只有居民物業管理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業管理的消費意識，增加居民對物業管理的消費，從而促進物業管理行業的發展。

物業管

理費的性質

物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理服務人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用權和管理權歸物業管理服務人的權屬分離性質。再者由于物業管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業管理費用途單一的性質。

物業管理費的編制原則

1、成本核算原則：

物業管理服務人提供的是對業主的物業和附屬設施的管理，以及對物業所有人和使用人的服務，與此相對應，物業管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經費以及維修養護和更新物業的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業所有人或使用人該出多少錢才合理?所收的物業管理費該支付于哪些方面等等，就只能通過對所管理物業進行合理剖析，對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。

2、折舊補償原則：

折舊是指固定資產的補償方式，這種補償是由固定資產的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。

現代物業，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，不論是南一個業主擁有，還是眾多業主共同擁有，其所屬產權的表現形式一般都只是物業面積，它雖然包括了附屬設備的產權價值份額，但設備實物一般都交由物業管理公司統一管理，成為代業主管理的固定資產。所以，對于它的折舊補償的儲備金(包括大修理基金)就必然要由業主按照所確定的每平方米固定資產折舊率按期計算，分類納入物業管理費或單獨建立專項基金，交由物業管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原則：

在我國物業管理發展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節余”的原則，它在物業管理發展的初期確實起到了一定的積極作用，但隨著物業管理的發展，它的不完全性就暴露出來了。首先物業管理費的收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，其次，“略有節余”的概念也不能體現出市場經營的特性。中國的物業管理，是伴隨著市場經濟體制的建設而發展起來的，作為經營性企業的物業管理公司，其利潤的產生是必然的。因此，以保本微利編制物業管理費應是物業管理費用編制的原則。

4、分級管理原則：

作為高附加值的不動產，物業本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性使物業出現了自然的檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業價值的體現。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業主負擔過重和不恰當刺激物業的盲目增值。根據不動產特有的市場價值規律，照顧優良物業真正體現價值，完善成本核算的合理性，可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據物業類別和管理公司資質等級確定若干個等級的加權系數指標，得出比較合理的全成本管理費結果。

5、商業特性原則：

現代物業中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業用房，比如高層建筑的商業裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等，對這部分物業的管理費定價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為：一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性；二、這部分物業本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；三、這部分物業還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的定價時可用市場機制和價值規律來調節，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據各物業主體功能和商業用房的實際用途分別確定適當的權重比例，從而得出較為合理

的附屬商業用房的管理費標準。

物業管理費核算成本構成及核算

一、成本構成：

物業管理費的構成包括物化成本、活勞動成本、管理者酬金、固定稅費和特殊權重五個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行參考值。另外四項成本內容部分具體由以下項目構成：

1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水費、電費、業務費或單項對外承包等項目。

3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。

4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

5、不可預見費：對以上1～4項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

6、保險費：包括房屋保險、設備保險和公眾責任險等項目。

7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設備、設施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。

8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共設施的運作和變、線、管損耗的水、電費。

9、企業管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理成本費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。

10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。

11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應遵照稅法通過政府部門協調后按地方法規執行。

12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，還有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

二、核算要點：

1、確定管理費成本構成的注意事項：

前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業的實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目；三是測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值，對于有些無法或不好確定明確的數據，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數據：

管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要，在測算各系統大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價；三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包

、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。

3、計算公式：

管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI／S，其中P代表所求物業管理費；s代表計算物業的總面積；F代表單項費用；I代表費用項數，∑代表所有單項費用之和。以上管理費標準等于物業的各單項費用之和除以總建筑面積。核算表的內容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據、計算式、加權系數、計算結果(計算到小數點后四位)。每項占總費用的比例、備注八個欄目。在計算結束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業主委員會和為業主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。

本文主要部分在1995年深圳首屆物業管理理論研討會上獲一等獎，部分內容曾發表于《物業管理動態》、《中外房地產導報》及《住宅與房地產》

(作者單位：深圳物業管理研究所)

(摘自《住宅與房地產》2003年第；5-4期)