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10年前，萬科在全國第一次物業管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業管理權，一舉打破了物業管理“誰開發，誰管理”的局面。但作為物業保值、升值的重要環節，10年后，許多前期物業管理招投標依然流于形式。

隨著物業管理市場的不斷深化和規范，物業管理招投標工作從開發商指定、圍標、議標逐步走上了正常的軌道。前期物業管理招投標突出的優點是將公開、公正、公平的市場競爭原則，合理、充分的市場機制引入物業管理領域，使開發商、物業管理企業等市場主體活動更加規范、透明和安全，從而較好地防止物業管理領域的不正當競爭，有力地推進和維護物業管理行業有序、健康發展，最終實現物業的居住和商業價值。但事實上，由于物業管理企業的水平各不相同，對于招投標的認識也各不一樣，由于經驗不足，對招投標雙方無切實可行的辦法加以監督和約束，加之開發商對招投標工作的認識存在誤區，致使物業招投標工作至今多數只是流于形式。

前期物業管理招投標存在諸多問題

1．開發商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業管理招投標的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發達國家經濟相比，社會化大生產尚未完全形成，社會分工不細，市場不規范，致使開發商在物業管理方面自給自足的小農經濟意識嚴重，加之許多城市物業管理的初期市場是“誰開發、誰管理”，大量的開發樓盤為自建自管，許多開發商至今仍認為：

1)物業管理應該是開發商售樓后的延續服務部門，同時物業管理企業的服務也是為了推進房屋的銷售，加快資金的回攏，實現開發收益最大化；

2)成立自己的物業管理企業，便于指揮和掌控。尤其是當房屋質量存在各式各樣的問題、導致業主強烈不滿時，可以通過自己所掌控的物管公司化解開發商與業主之間的矛盾，并將許多由開發商所造成的矛盾轉嫁給物管企業；物管公司以服務開發商為宗旨，成為開發商的一道天然屏障；

3)由于與物管公司是領導與被領導的關系，無論是接管驗收還是房屋質量問題，物業管理部門都不敢和開發商公然作對；

4)通過物業管理部門維護開發商保留面積的權益；

5)通過物業管理部門提供的服務，延續獲得最大的經濟效益。

2．政府在物業管理招投標活動中的軟弱是招投標工作不能有序進行的關鍵所在

由于部分開發企業在建項目規模較大、實力較強，他們的開發行為對拉動當地經濟效應顯著；或者開發企業與政府部門保持良好的合作關系；無論何種原因，都會造成某些地方政府在管理這類開發企業時有先天的“軟骨病”。當開發商為了達到對所開發的項目實施自建自管，遇到房管部門的監督管理時，他們往往以減少投資、縮小投資規模為要挾，牽制政府低頭就范，在開發企業與政府的這種搏奕的天平上，明顯偏向開發企業一邊。

從國家頒布的關于《前期物業管理招投標暫行辦法》的通知看，國家對招投標的原則、辦法都提出了詳細的實施法則，但在實際操作過程當中，特別是面對實力強大的開發商，一些地方政府卻顯得軟弱無力，這主要是由于：

1）一些政府官員的法治觀念依然非常淡薄，人情大于法理，加之開發商對相關官員的前期鋪墊工作做得非常到位，造成政府官員在監管中“睜一只眼閉一只眼”。

2）在招投標活動中，由于有些政府人員既是法律的維護者也是利益的即得者，招投標過程的有失公允便在所難免。

3）對評委的選擇把關不嚴，有的開發商或者物業管理企業自己到人才庫去點評委，致使招投標工作從一開始就進入了自己的控制范圍；加之評委的素質參差不齊，所選擇的評委對項目的評比缺乏針對性，使招投標活動有失公正性。

4）再有就是評委原本對居住性物業和非居住性物業各有所長，但在選擇評委時并未注意評委所長，讓熟悉居住性物業的評委去評判非居住性物業，熟悉非居住性物業的評委去評判居住性物業，使招投標活動成了外行在參與評判。

5）少數評委在招投標的評審過程中不是以公平、公正的身份出現，而是看開發商的眼色行事，更有甚者是憑紅包的薄厚投票，這些評委可以說是“一粒耗子屎壞了一鍋湯”，擾亂了招投標工作的正常進行。

3．重標書和報價，不重業績和客戶的需求

在現行招投標活動中，有的物業管理企業對標書的制作可謂精雕細琢，花費了很大的精力；有的物業管理企業在競標過程中爭相壓價，為了得到一

個項目，不惜違背市場規律“跳樓”殺價。其實，標書制作精美無可厚非，為了得到管理項目，量入為出地報價也未嘗不可，但是重標書、重報價而不重客戶的實際服務需求和承擔風險能力的情況，在招投標當中也的確是屢見不鮮，致使一些物業管理企業做得好不如寫得好，沒有經濟實力的勝過有經濟實力的。有的評委僅憑標書報價確定投標單位的命運，使投標缺乏公正性、有效性，未能真正體現公平競爭、優勝劣汰的市場規則。

4．招投標者里外串通，是招投標活動不能正常開展的根本原因

有的開發商和物業管理企業為了在招投標工作中使自己的公司得到預期的結果，不惜在招投標工作開始就下大力氣籌劃控制招投標的整個工作過程。除了在評委身上下工夫，有的還在業內聯系相關公司進行圍標或串通抬高價格，進行不正當的競爭。由于國家有關物業管理招投標規定的有些細則還不太完善，盡管有企業違規操作，但是無一例受到制裁，致使不正當的招投標行為愈演愈烈。

促進招投標活動正常開展的對策

1．將物業管理行為全部推向市場，加強市場化、專業化、規范化的建設，政府要加強指導、監督力度，加大對違章操作招投標活動的處罰，使物業管理企業真正適應市場競爭機制，成為自負盈虧、自主經營、自我約束、自我發展的市場主體，保證招投標活動正常開展；

2．通過行政手段切斷開發商與物業管理企業的資金紐帶和血緣關系，嚴格審查開發商控股或開發商擔任物管企業法定代表人及高管的現象發生；

3．政府人員從評委中徹底退出，以監督管理者角色對招投標活動進行管理，確保政府的公正地位；

4．明確對評委的素質要求，對現行的專家、評委建立和制定考核標準，進行定期考核，杜絕評委終身制和濫竽充數；

5．針對不同

類型物業分門別類地建立居住性物業和非居住性物業等評委組；針對招投標物業類型，有針對性地選擇專家和評委參加；

6．取消對按資質確定跨區經營的限制，使物業市場形成真正公平、公正的競爭環境。給規模小、管理能力強的企業以長足發展的空間；

7．在招投標中重點考核投標企業的服務能力、公司承擔風險資金的能力、顧客的評價等，以確保真正獨立核算的企業、尤其是民營物管企業獲得公平競爭的機會；

8．業委會和業主大會選聘物管企業的方式更加合理、公平、公正、公開。政府有必要總結他們的經驗，對招投標的辦法加以完善；

9．加大對招投標活動中串通、欺騙行為的打擊力度，樹立典型，使招投標違規操作的行為有所收斂；

10．為防止腐敗，政府可對招投標中的評委費作出明確規定，以達到相關費用透明、標準統一。