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物業管理服務的市場建設，曾經托付著很多人的夢想——房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設的步伐，房產管理可以從公房直管、單位自管走向市場化的物業管理，走出行政管理的桎梏；勞動部門希望借著物業行業的發展而擴大就業機會；公安部門希望隨著各個新建住宅小區物業管理的到位，能夠解決城市規模日益擴大與警力不足的矛盾；而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠；每一個市民都希望自己花費巨資買下的是一個鄰里和睦、安居樂業的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢想推動了國家的立法：

1994年4月1日，建設部的部門規章《城市新建住宅小區管理辦法》開始實施。

1999年1月1日，廈門市的地方法規《廈門市住宅區物業管理條例》開始實施。

2003年9月1日，國務院的行政法規《物業管理條例》開始實施。

在國家的大力推動下，物業管理企業如雨后春筍般大量涌現。然而，不幸的是大量的物業糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

市場人士突然發現：為什么發達國家不到40%的住宅區實施了專業的物業管理服務，而居民消費能力遠比不上發達國家的我國卻要在新建住宅區全面推廣專業公司服務？專業公司到底專業不專業？物業管理公司到底是在為業主服務還是在管理業主？

而律師們發現：地方法規規定的物業服務欠費者日加收所欠繳費用千分之三的滯納金的標準竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業主權益的機構從“管委會”到“業委會”到“業主大會的執行機構業主委員會”并不符合《社會團體登記管理條例》的要求；國務院的條例甚至規定：業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當征得物業管理企業的同意。

面對這樣一個迅猛發展的新興行業，不少人顯得手足無措。有這樣一個案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發生日近兩年。物業公司起訴要求支付物業管理費及公攤水電費；被告稱：未取得房產證，既非業主、也非使用人，無交費的理由；而法官問：既然被查封，物業公司你們提供了什么服務？------物業公司只好無奈地回答：我們管的就是物業的公共部分，你不交費，難道要查封你的司法機構來支付？

法律界的專家們會發現：在民法體系中四大支柱之一的《物權法》出臺以前，建筑物區分所有權，并沒有法律上的明確定義。甚至對于不動產的所有權何時轉移都存在爭議。更別提物業管理法律體系中龐雜的細節涉及城建、環保、綠化、水電供應等等方方面面，實際上存在著新舊體制交雜，法治嚴重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個方面。

物業管理服務的法律關系，主要體現在民事法律關系方面。是開發商、物業管理公司、業主、（使用人、以及業主委員會）等民事主體之間對于一定區域的不動產，特別是公共部位、公共設施、公共場地等在使用、維護過程中所產生的各種法律關系。當然也一些行政法律關系比如：對業主自治的指導、審核、對物管企業的行業管理、市場準入制度等等。但主要還是民事關系為主。

民事法律關系屬于私法范疇，它是通過權利對權利的自行性的制約，來達到法律對社會關系調整之目的，這就是所謂“自行調節方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強調“強行干預”是截然相反的。這時你們會發現：

我們現有的三個層次的法律在最后部分“法律責任”這一章規定的都是行政責任。你們會看到立法方面的傳統思維：行政的強制干預。我們的政府負責著國家所有的公共事務，還要負責發展經濟，對于物業管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務確實也有心無力。

但是立法已經規定了的行政法律規范，不執法或是亂執法，恐怕也非政府相關部門所應為的。有這樣一個案例，一個小區有一個業委會，三年的換屆選舉期未到，有個別幾個業主不顧“業主會議要由業委會召集”的法律規定，自行召集會議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時召集人的名義向有關部門進行了報備。該部門不知如何審查，竟給予了報備。由于第一屆委員不認可，拒絕移交公章，新的委員要求有關部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請刻制公章，有關部門竟然無任何手須，給刻了枚“XXX新業主委員會”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發生了“XXX業主委員會”狀告“XXX新業主委員會”的笑話。法院審理認為：“自法律角度而言，業主委員會自始至終只有一個，不因委員的換屆而變更。以業委會的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

政府部門在現有的法律環境下，如何認真執法、如何嚴肅執法，這是問題的第二個方面。相信行政執法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水

停電威逼業主使用人交費，甚至抗拒法院強制執行的物業公司也就再也拿不到資質證書、拿不到供水的衛生許可證、代收代交的水電供應合同、相信“執行難”也就不難了。

發揮民事主體的自覺性、主動性，規范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關系，來讓民事主體通過自己的行動自行調節主體間的關系。這種“私法自治”是法治實踐智慧的總結，這恐怕也是解決物業糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調節”，首先要有實實在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個內容：名稱、地址、人員和組織機構、章程、資產或有保障的經費。

可是我們研究現有法律，馬上就會發現所謂代表業主行使自治權的“業主大會”及其“業主委員會”原來是個虛的“空殼”。早就有政協委員發現，“業委會”是個三無機構，無資金、無場所、無專職人員。這樣的空殼怎么運作？又怎么對外承擔責任？一個負不了責任的空殼又怎能維護業主的利益？所以我們看到了面對開發商的實力、面對物業公司的勢力，廣大業主實際上是一盤散沙?！拔飿I管理區域內全體業主組成業主大會。業主委員會是業主大會的執行機構”上述法規的規定實際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國務院《物業管理條例》取消了便捷的業主代表會議形式，規定“業主大會會議應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。選聘和解聘物業管理企業必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過?！边@樣的規定，我們能看到的是所謂業主自治的名下，自治的運作更加困難。

公法以國家為本位，私法以個人為本位，民事立法應遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關系的順暢，物業管理如果不是以“業主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業所有權中的管理權還給業主，將房產公共部位的管理權還給全體業主的代表機構，將業主代表機構建設成一個完整合格的民事主體，不僅是廣大業主的事、不僅是政府部門“業主自治監督機構”的事，更是我們國家立法機關的事。