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摘要在我國，物業管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發展潛力的新興行業之一。但是，象其他新興的事物一樣，發展到一定時期就會出現"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問題：在物業管理企業內部，自身資金不足、資質不齊等；在物業管理行業上，法體系不健全、各地政府對待物業管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對現狀，我們必須認識到物業管理企業的專業化與規模化、股權化與市場化；物業管理的智能化與網絡化發展；物業管理行業的規范化與法制化發展是我國物業管理改變現狀、立足未來的必由之路。

關鍵詞物業管理現狀發展趨勢

"物業管理"最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才20多年，而在大陸內地則普遍只有10年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。

一、我國物業管理的現狀

（一）物業管理企業自身存在問題

1．自身資金不足

物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業管理企業卻在抱怨物業管理的經費有困難，主要體現在以下幾個方面：

一方面由開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。

另一方面管理費收取不規范。特別是一些地區管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數物業管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經營等來彌補不足。

還有接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。

2．資質參次不齊

物業管理企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業管理企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業管理企業資質各個相差甚遠，主要由于以下兩個方面：

一個是企業門檻低。物業管理企業不同于工業企業需要成套設備、廠房、有成熟的產品，也不同于一般的商業企業，需要相對充沛的資金可供周轉從而由進銷差價來賺取利潤，而物業管理企業提供的是服務，一般沒有什么資產，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個人"便構成了一個企業。

另一個是市場化較低。物業管理企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業管理公司或附屬的物業管理部、獨立組建的物業管理公司、房管所轉換的物業管理公司、各大系統單位組建的物業管理公司，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業管理公司不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。

3.托管的規模偏小。

有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業管理企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業管理企業的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業，而其他的大都是小打小鬧，各據一方，不成規模。

（二）物業管理行業發展不健全

1．各地政府行為略有偏差

在我國物業管理的發展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業管理行業的順利發展，歸納起來它主要在于兩個方面：

首先，對于物業管理的認識還不夠，這是指未將物業管理作為我們現代經濟部門體系中重要的一環、來看待，而是或多或少地把它視為一種"權宜之計"，所謂的權宜之計，主要是指在傳統房屋管理體制的暴露無遺，已經成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將物業管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。

其次，政府管理體制尚須改進。物業管理對象雖然是房地產產品，但它的服務對象是人，這一行業與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現有的管理體制上看，物業管理在國家和地方上的歸口領導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產主管部門的職權范圍。

2．法律體系仍須完善

不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足：

一個是法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是2005年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。同時，也導致了物業管理企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業管理企業與業主很難和諧相處。

而另一個是制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業管理企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難遵的局面。

二、我國物業管理的發展趨勢

針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規模化、專業化來降低成本提高利潤樹立品牌；以股權化、市場化來促進正當發展競爭；一智能化、網絡化來提高管理水平與服務質量；以規范化、法制化來引導制約行業的健康穩定快速發展。

（一）物業管理企業的專業化、規模化發展

現在很多物業管理企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業管理企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正向著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

當然，物業管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。眾所周知，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規模化的經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業管理企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。

（二）物業管理的股權化與市場化發展

目前，在一些經濟較發達地區，特別是沿海一帶，一批物業管理企業進行了經營者員工持股制的試點，結果顯示優勢明顯：一是理順了產權關系，增強了物業管理企業經營決策的獨立性與自主性；二是使經營者、員工與公司以產權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業凝聚力；三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業的生產資金，以增強企業的經濟實力。總而言之，企業的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭。可以預料，采取股權化將是對目前改變企業資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權化也是企業走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業化、企業化經營型的物業管理公司向業主收取管理費，這本身就是市場經濟產物，管理者與業主的關系不是以前的計劃經濟下的行政管理關系，而是市場經濟體制下的經濟民事關系，真正保護物業管理企業展的方法是將逐漸取消對物業管理行業的一些約束行為，如物業管理費將會收支價格開放，由物業管理企業根據自身實力與業主協商，達成一致的收費標準，使企業盡快扭虧，提高社會效益、經濟效益和環境效益，從而培養企業自身的造血功能，加速了企業的市場化進程。

（三）物業管理的職能化與網絡化發展

近些年來，中國大步跨入了信息化的社會，人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統的住宅提出了挑戰，隨著市民生活水平的提高，人們居住環境的要求不斷升級，希望有一個舒適、安全、便捷的家，智能化小區自然就成為21世紀建筑發展的主流。

當然，在目前信息技術未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢是不可能避免的，物業管理的智能化主要體現在以下幾個方面：防盜系統的設置；照明控制系統的完善；樓宇設備自控系統的處理；公共廣播系統；小區管線系統；停車場管理系統；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設施逐漸地進入社區，不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關，如何充分高效地利用這些設施為住戶服務？如何將社區中的需求與系列基礎設施的功能統一起來？這就要求物業物業管理實現網絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。網絡化的管理突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的"零距離"溝通。物業公司通過網上通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

（四）物業管理行業的規范化與法制化發展

任何產業的發展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，由于認識到物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續為扶持物業管理行業的規范化發展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業管理體系，形成整個物業管理行業的規范化。

那么，政府的規范化發展就需要以成熟的行業法規、條例為基礎，加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，徹底實現法制化。這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也在進行著積極的努力，以《物業管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業管理的法制化建設發展相當重視的。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！

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