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中國物業管理經過20年的發展，已取得了重大的成就。目前，全國物業管理企業已逾2萬家，物業管理從業人員200多萬人，管理物業類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業廠房、社會后勤物業等各類物業，管理物業面積數百億平方米。物業管理已形成了龐大的市場基礎，物業管理的市場化也逐步在啟動。那么，中國物業管理市場的現狀如何？物業管理市場競爭的方式有哪些？物業管理市場未來的走勢又怎樣？本文對此作一些研究、分析。

中國物業管理市場的現狀

具備了規模龐大的市場基礎

我國擁有數以億計的物業基礎，而且隨著房地產業的迅速發展，物業的規模將越來越大，整個物業管理的市場需求是巨大的。初步估計，目前在管物業面積應該突破100億平方米。物業管理龐大的市場基礎為物業管理的市場化奠定了基礎。

賣方市場主體已基本形成

目前我國物業管理公司已逾2萬家，雖然數目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業管理公司經過市場洗禮，其管理品質已達到了一定程度的提高，品牌效應已經逐步凸現出來，具有搶占市場的能力，其行為將推動物業管理的市場化進程。物業管理賣方市場的主體已基本形成，并具有一定的實力。

買方市場主體缺位

從物業管理的發展來看，物業管理最終的買方主體應是業主委員會。但是目前業主委員會的運作存在著諸多的問題，如業主委員會成立困難，缺乏相應的資金支持，業主委員會成員素質低下，并不能真正代表全體業主的心愿，業主委員會違規操作經常發生，等等。這使得業主委員會在物業管理市場中的買方市場主體地位經常缺位，物業管理的市場化缺乏最基本的形成要素，物業管理的市場化難以得到實質性的推進。

自建自管仍處于主導地位，市場化正在啟動

目前，我國物業管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業管理市場仍處于自建自管的狀態，管理規模較小，專業化能力較低，企業經濟效益普遍低下。物業管理的招投標還存在諸多的問題，物業管理的市場化程度并不高。但目前物業管理的發展己顯示出，物業管理的招投標數目在急劇增加，物業管理的市場化正在啟動，并有一觸即發的發展趨勢。

專業化程度不高

由于物業管理企業規模普遍過小，因此，物業管理實施專業化就比較困難。此外，目前市場上物業管理的專業化公司也不太成熟，如物業管理安全管理方面的專業公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動過快，也影響了物業管理的服務質量。這些因素制約了物業管理專業化的實施。

全國型的品牌格局沒有形成

物業管理由于沒有進行充分的競爭，導致目前物業管理公司多而雜、小而全。除個別城市外，全國型的物業管理公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業管理公司占據主要物管市場的局勢也沒有形成。這種狀況為未來物業管理市場的重新洗牌提供了良好的條件。

地區間發展不平衡

中國物業管理在經濟發達地區和不發達地區差異很大，經濟落后地區的物業管理水平明顯滯后，經濟發達地區則相對規范和成熟。一般來說，南方地區的物業管理水平高于北方地區，沿海城市的物業管理水平高于內地城市，這種發展態勢形成了中國物業管理市場發展格局的不平衡。

中國物業管理市場的競爭方式

（一）按物業管理的管理方式分類

通過委托管理占領市場

這種管理方式是物業管理企業通過全委托方式接管物業。主要表現為：一是通過全委托方式接管上級開發商開發的物業，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下，這種物業比較優秀，有一定的利潤空間。

通過顧問管理占領市場

這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業，而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業優秀，發展商不愿意全委；二是物業不是很好，顧問公司不愿意全委。目前，全國物業管理市場仍以顧問方式為主。

通過合作管理占領市場

這種方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。（二）按獲得物業管理權的方式分類

通過公開招投標占領市場

這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。

通過協議招標方式占領市場

這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。

通過自建自管方式擁有市場

這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委托給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。

企業兼并、重組，走強強聯合之路

企業為了做大、做強，也可走兼并、重組之路。這是企業尋求自身發展，增加自身實力的一種途徑，也是企業占領市場的一種方式。

中國物業管理市場走勢

未來3-5年是中國物業管理化的“戰國時代”

自建自管的發展模式造成整個物業管理行業公司數目多，平均每一個公司的管理規模小，管理質量差，市場化程度低，物業管理的品牌效應差等。由于物業管理行業的門檻較低，物業管理的市場化未能全面啟動，全國城市，特別是中小城市，物業管理公司的數目仍在急劇上升。這種趨勢在全國又加劇形成了眾多的、區域性的、封閉性的物業管理市場。

但物業管理發展到今天，其發展狀況已發生了明顯的變化。雖然物業管理是一種微利性行業，但較低的行業風險和較低的行業門檻仍會吸引大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業管理企業之間的競爭，必然會推動物業管理的市場化進程，促進物業管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業通過市場獲得更多的物業，形成規模效益和品牌效應；另外一些物管企業可以通過兼并、聯合和重組等方式，形成規模化管理和企業集團，以增強企業的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數物業管理企業占據大部分物業管理市場的格局。

經過市場的洗禮，少數品牌物管企業占據大部份物管市場份額，使物管行業的競爭門檻自動加高，行業的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業不敢介入或者已經無法介入物管行業，行業發展的大局已定，行業間重新洗牌的可能性減少。

目前，全國物業管理市場處于一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業管理市場的“戰國時代”。到2005年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。

寫字樓市場化程度低，高檔商品住宅市場化程度高

寫字市場化程度低、高檔住宅市場化程度高的狀況預計在未來相當一段時間里仍會保持。從目前物業管理市場的分析來看，寫字樓物業管理費定價標準較高，而且寫字樓面向的是商業用戶，收費反而容易。同時，又由于智能化設施、設備的運用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業管理有很高的利潤。目前，全國寫字樓的物業管理全面飄紅，在一定程度上就說明了這個問題。如果說，在物業管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業管理。

寫字樓往往是出租型物業，是單一業主或業主數目較少。這種情況使業主的意愿較易實現或得到表達。由于寫字樓的物業管理利潤較高，驅使寫字樓的業主自己成立物業管理公司進行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業管理市場化方面，寫字樓業主一般是聘請專業的顧問公司進行顧問管理，而不是聘請別的公司進行全委管理。

目前，高檔住宅的物業管理尚有一定的利潤空間，對物業管理企業有很大的吸引力。同時，由于高檔住宅是一種完全市場化的物業，業主數目較多，業權分散。這種情況要使業主的意愿得到實現或表達，只有通過物業管理的招投標方式來實現。房地產開發商在前期物業管理中選聘優秀的物業管理公司主要是為了增加賣點，滿足眾多業主對物業管理的需求。業主委員會重新選聘物業管理公司是為了實現或表達全體業主的意愿。鑒于此種情況，未來高檔住宅是市場化程度最高的物業。

此外，一些檔次較低的物業，如低檔住宅、工業廠房等，由于物業管理費定價較低，業主經濟承受能力有限，管理難度大等，對市場化的物管企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不會太高。

社會公共型物業將全面推向市場

社會公共型物業主要是指學校、醫院、機關事業單位的辦公、住宅物業。這部分物業本來由單位統一管理，但由于管理不夠專業等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業最終會走向市場。社會公共型物業，由于是國有產權，業主單一，收費較易，且有一定的利潤空間，未來這一塊物業的市場化程度也會很高。在目前的物業管理市場中，這部分的物業已占了相當大的比例，未來社會型的物業將全面推向市場。

物業管現招投標方式和自建自管模式都將成為物業管理市場的主流

在自建自管的模式下，一部分物管企業在其發展商強有力的支持下，形成品牌物管企業。這部分物管企業一方面仍然通過自建自管模式承接上級開發商開發的物業；另一方面，通過物業管理市場承接其他開發商開發的物業。所以，整個物業管理市場會形成物業管理招投標的方式和自建自管模式兩種主流方式。

企業走兼并、聯合、重組之路，物業管理規模化和集團化形成

由于市場競爭的日益激烈，物業管理企業為了應對競爭，為了尋求規模效益和品牌效應，就會走企業兼并、聯合、重組的道路。這種物管企業間的兼并、聯合、重組既是物業管理市場競爭的一種方式，也是物業管理市場競爭的一種結果，最終會導致物業管理企業規模化和集團化的形成。

物業管理的專業化將逐步形成

專業化是生產力發展到一定水平，社會化分工到一定程度的產物，也是物業管理市場化的必然結果。未來的物業管理項目將由更多的專業性公司來完成，而不是由一個物業管理公司來統包統攬。物業管理的專業化可以實現社會資源的最優配置。

物業管理的產業化將形成

物業管理的產業化是指將物業管理作為主業，利用物業管理的上下游資源，通過物業管理的市場化、專業化和品牌化等方式，將物業管理作為一種產品來進行產業化生產和消費，從而實現物業管理資源的優化配置，提高整個產業的現代化管理水平。我國物業管理具有龐大的物業基礎，人們對物業管理又有強烈的社會需求，加上房地產業生產力的發展，物業管理作為一種新興產業形態已初具雛形。隨著物業管理的發展，物業管理的產業化生產方式必將形成。

全面推行國際質量標準化管理

國際標準質量化管理是指物業管理企業按照國際質量標準體系的有關要求，對物業進行管理的一種方式。我國已加入了WTO組織，對此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業管理的實踐已經證明，引入國際質量標準化體系（包括ISO9000國際質量標準體系和ISO14001國際質量標準體系等）對物業管理的規范化運作，提高物業管理的服務質量，確實起到很大的作用。隨著物業管理競爭越來越激烈，將會有越來越多的物業管理企業采用國際質量標準化管理。

物業管理業與房地產業分業經管

物業管理業與房地產業分業經營是《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中對房地產業與物業管理業發展的要求和希望。隨著房地產業社會生產力的發展，物業管理市場化進程的推進，物業管理產業化的形成，物業管理智能化和集約化的運用，政府對物業管理業和房地產業分業經營的推動，這一切必將推動物業管理作為一種獨立的產業形態從房地產業中分離出來，即實現房地產業與物業管理業的分業經營