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20世紀90年代起，隨著住房制度改革的深化、住宅建設的迅猛發展以及城市化速度的加快，專業化物業管理應運而生并迅速發展。這些年來，我國住宅建設發展很快，而且呈現出三個特：數量多、規模大、建設方式發生了很大變化。這樣一種大規模建設的格局，也給管理工作提出了新的課題。過去那種“一年新、二年舊、三年破”，小區環境臟亂差，社區服務跟不上的局面必須被打破，這就要有新的統一的專業化、社會化、現代化的管理模式的出現，物業管理必然應運而生。住宅小區的物業管理實際上是住宅小區建設和開發經營的延伸，完善的物業管理，不僅能為住戶提供優美舒適的居住環境，使房地產物業能順利實現從生產領域向消費領域的轉換，充分利用已開發建成的商品房，減少空置率，而且能幫助房地產開發企業盡快回收投資，加速資金周轉，提高資金利用效率，使房地產的開發、銷售、經營走上良性循環的發展軌道。因此，本文對住宅小區物業管理企業發展模式的研究有著很強的現實意義。

[摘要]：隨著經濟社會的發展，人們生活水平和經濟價值的提高，加之生活節奏的加快和工作壓力的加大，人們對居住條件的要求也越來越高，不僅僅滿足于居住的基本要求，要滿足休憩的多層次的發展要求。住宅小區物業管理企業如何提供優質的服務，建立完善物業管理體制，在激烈競爭的市場大潮中站穩腳跟，成為當前和今后一段時期主要研究的課題之一。

[關鍵詞]：住宅小區；物業管理企業；發展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、當前住宅小區物業管理中存在的問題

1、角色錯位

其具體表現之一，房產公司既是業主又是物業管理公司的母公司，常以母公司的名義來干預、命令物業管理公司，而不是以業主身份同管理公司形成規范的委托－關系。表現之二，是物業管理公司超前于業主委員會組織，出現由物業管理公司召集組織并指揮業主委員會的行為，嚴重干擾了委托人與人之間正常的權利行使和責任區分。

2、管理不到位

部分物業管理公司不以物業管理為主業，忙于多種經營;有些公司雖然在搞物業管理，但只限于收取管理費和一般性的養護維修，對保養公共部分、維修更新設備、營造周圍環境、治安保衛等基本不過問，做不到綜合性、全方位的服務。

3、不正當競爭

一種是在競爭過程以不正常的低價收費來贏得業務;一種是本公司開發的物業，名義上招標選聘物業管理公司，實際上暗箱操作，內定自己組建的物業公司或有特殊關系的企業。無論是盲目銷價還是暗箱操作內定企業，均不能體現公平、公正、公開的原則，不能保護消費者的利益，對理順物業管理市場有極大的危害。

4、逆專業化

一方面是開發公司組建物業管理公司管理所開發的物業;另一方面是物業管理公司內部操作，不是將電梯、設備維修保養、保安、綠化等專業服務分包給專業服務公司，而是自己擁有各類服務隊伍。前一種做法，是典型的分散型物業管理，特征是小、散、弱、差，導致大量低素質、小規模的物業管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復建設，浪費社會資源。后一種做法則應隨著市場競爭的加劇、市場規模的擴大、專業化優勢的顯現而逐步得到改善。

二、組建物業管理企業集團管理模式的現實意義

鑒于住宅小區物業管理中存在的諸多問題。物業管理企業應當走集團化發展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業技術力量強，一業為主、多種經營，具有市場競爭力的物業管理企業集團。對于推動物業管理行業的發展十分必要。

1、集團化發展有利于提高物業管理服務的整體水平。

隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點集中體現在管理水平和服務質量上。目前，在物業管理行業中，管理水平不高，服務質量不到位的現象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業發展方向的骨干企業為核心，組建起物業企業集團，使集團成員企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。只有這樣，才能使物業企業集團乃至整個物業管理行業的管理服務水平得到明顯提高。

2、集團化發展有利于實現規模效益。

按照市場經濟的發展規律和價值規律，企業經營的目的應當是最大限度地獲得利潤。物業管理企業也不例外，在追求社會效益、環境效益的同時，更應當追求經濟效益。但是，由于管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業輸血來維持生存。組建物業企業集團，與原單獨的物業管理企業相比，不僅企業集團的規模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業管理項目，實現規模效益。

3、集團化發展有利于拓展經營領域，

實現企業發展的良性循環。目前絕大多數物業管理企業，由于規模、資金、人才有限，技術力量弱等原因，往往只能局限于物業管理，難以向其它經營領域拓展。組建物業企業集團，通過集團成員企業優勢的組合，可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，還可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產開發公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓中心、樓寓清洗公司等。通過多種經營，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

4、集團化發展有利于參與市場的競爭

在市場經濟條件下，占領市場是每個企業追求的目標。企業要在激烈的競爭中求得更大的發展，必須走集團化發展道路，只有組建企業集團，才能克服企業單槍匹馬、孤軍奮戰的局面，使企業集團在資金上、人才上、技術上、裝備上、管理上、服務上者都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中站穩腳跟。我國其他行業組建企業集團的實踐證明，聯合能集中企業的優勢，聯合能增強競爭力，聯合能產生新的效益，聯合能增強企業發展的后勁。由此看來，物業管理行業要實現可持續發展，應當走企業集團化發展道路，實行聯合和發揮聯合的優勢，只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

三、組建物業管理企業集團管理應注意的事項

1、保持適度發展規模，防止盲目擴大規模。

組建物業管理企業集團的目的是集中人才、技術、資金、管理等優勢，實現占領國內市場打進國際市場的目標，根據市場的需要和經營規模，靠人才優勢、社會信譽、管理水平、服務質量去占領市場。因此，組建物業管理企業集團時，絕不可盲目的無計劃、無限度的擴大規模，更不能一哄而起，貪求數量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業企業集團由于無限度地擴大規模，最終導致不僅沒有實現企業集團的優勢，而使企業集團背上沉重包袱，最終導致企業集團陷人困境的教訓。為了防止盲目擴大規模，組建物業管理企業集團一開始就要搞好調查研究，從企業利益出發，從市場需要出發，來確定企業集團的發展規模。

2、經營領域適度，防止過分追求經營多樣化。

多種經營是物業管理企業集團發展的重要戰略選擇，但決不是經營的領域、輻射的行業越多越好，只有從企業集團的實際能力和優勢出發，選擇與物業管理行業密切相關的行業，才能有利于物業企業集團的發展。如果把與物業管理無關聯的行業企業也吸收到物業企業集團中，并以此作為拓展的經營領域，往往不利于企業集團的發展。因此，組建物業管理企業集團拓展的經營領域，應圍繞與物業管理有關的行業開展多種經營，如綠化公司、保安公司、清潔服務公司等專業服務公司，切不可無限度追求經營多樣化，搞的過多過濫，最終導致主業不強，副業不富，在市場上失去競爭力。多元化經營不一定會減弱風險，全面出擊不如重點出擊，把主業做大，基礎鞏固，形成規模經濟，才有可能經受住市場競爭的考驗。

3、規范化運作，防止簡單化組合。

組建物業管理企業集團的最終目的是擴大企業經營規模，提高企業經濟效益，要實現這一目標，就要在建立現代化企業制度，轉換企業經營機制，在適應市場競爭上做文章。同時，在組建企業集團的過程中要實行規范化運作，嚴格按照組建企業集團的有關規定進行操作，切不可草率行事，簡單化的組合。特別要注意學習其它行業組建企業集團的成功經驗和作法，建立起企業集團章程和完善的管理制度，使物業管理企業集團一開始就走上制度化、規范化的發展道路。

4、強化管理，防止忽視自身建設。

組建起來的物業管理企業集團，能否按照預期的目標發展，很重要的一條就是企業集團組建后，能否不失時機地抓好自身的建設。因為，參加集團的成員企業，其各有長處和優勢，也各自存在不足，而要真正做到揚長避短，優勢互補，以適應物業市場競爭的需要，必須不斷強化自身的建設;同時，一個企業集團能不能搞好的關鍵也在于一個好的領導班子和一支過硬的思想好、業務精、懂管理、善經營、服務意識強的職工隊伍，由此看來，加強物業管理企業集團的領導班子和職工隊伍建設，直接關系到企業集團的發展，必須抓實抓好，只有這樣，企業集團的領導班子和職工隊伍才能適應物業管理新形勢、新任務的要求，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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