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1、物業公司財務分析的目的和應用

財務分析對于企業的意義是重大的，它關系到公司管理層和相關利益團體的決策。對物業公司本身來說，對財務數據進行系統化的分析有助于公司及時發現發展過程中存在的各種問題，以便及時提出應對策略，更好的改善現有狀況。物業公司的相關利益團體包括業主、物業公司的管理層以及債權人等，對業主而言，可通過一些財務數據來具體監測物業公司的服務質量；對公司的管理層來說，財務分析的意義更加重大，可通過對資產負債，現金流的監測了解到企業的收支狀況，盈利狀況以及未來的發展方向；對于債權人來說，通過財務分析可以了解到企業的償還能力，便于其決策的方向。總而言之，物業公司的財務分析的目的有以下幾方面的體現。首先，可評價某段時期公司的財務收支狀況。物業公司的財務分析覆蓋范圍較為廣泛，牽扯到公司的經營和服務的各個環節，在公司作出重大決策時，財務分析可提供數據支持，對于企業作出正確的決策以及該決策的預算情況等都起到直接作用。同時也有助于新決策實施過程中數據的對比，以便企業及時調整發展的放向。其次，物業公司管理水平的高低也可通過對資產狀況以及運營狀況的分析來體現，可通過對具體活動的分析來評價該活動的收支狀況，通過總結，下次同類活動減少不必要的開支，進而提高物業公司管理層的水平。同時，對物業公司財務的分析還可了解到物業公司的盈利能力。

2、物業公司財務分析的主要方法

物業公司的財務分析方法是按照不同分類標準進行的，通常情況下可按照分析的對象、要素、時間、目的以及所采用的數學方法進行分類。

2.1按分析的目的分類

物業管理公司的財務分析，按分析目的不同可分為預測性分析、控制性分析和總結性分析三類。預測性分析發生在項目經營活動開始之前或期初，例如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預期的經濟效益、企業預期的經營成果以及公司某項經營決策將會帶來的預期效果，進行事前推測與分析。控制性分析發生在期中，例如項目經營活動過程之中、承包期中等等，此類分析的主要作用在于控制經濟活動過程，揭示其中的矛盾，采取相應對策。總結性分析一般發生在期末，如財務年度的期末、季度末、月末或項目經營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結經驗、考核評比。

2.2按照會計要素分類

首先，對資產負債表進行分析。資產負債表是反映公司某一特定日期的全部資產、負債和所有者權益情況的會計報表。通過資產負債表的分析，可以看出公司的資產的分布狀態、負債和所有者權益的構成情況，據以評價公司資金營運、財務結構是否正常、合理；還有助于計算物業公司的獲利能力，評價公司的經營績效以及公司承擔風險的能力。其次，對損益表進行分析。通過分析物業公司的損益表，可讓經營者了解到公司在特定時間內產生了的利潤情況。公司可通過損益表了解企業的財務收支狀況，通過對收入，費用以及利潤的分析，找到企業經營的優勢以及薄弱環節，從而在下一階段更好的控制各項收支出成本，如何通過提高物業服務質量等方面爭取公司的更大利益。最后，對現金流量表進行分析。通過對現金流的分析了解公司未來的發展動向。然而隨著企業的不斷發展，僅僅分析以上三個方面已經遠遠不足，因此還應采用一些特殊的方法來對企業財務數據進行分析，進而保證企業的高效能發展。

2.3按照分析方法分類

目前，企業常用的財務分析方法有以下三種，垂直分析法，比較分析法，綜合分析法。其中，垂直分析法是指通過計算報表中各項目占部總體的比重或結構，反映報表中的項目與總體關系情況及其變動情況，進而了解公司的經營是否有發展進步，并且可以了解公司發展進步的程度和速度；比較分析法是對公司不同時期和空間的同質財務指標進行對比，以確定其增減差異，用以評價物業公司財務指標狀況優劣的方法，該方法可以顯示財務指標變動趨勢，從而評價出物業公司經營管理的工作績效；綜合分析法彌補了垂直分析法和比較分析法的不足，更加有利于公司的整體管理和經營，將二者綜合，不僅能找到公司經營過程中發展特色和不足，而且可以幫助公司找到正確的發展方向。在實際的財務分析工作中，比較分析法應用較為廣泛，其中，比率分析法是比較常見的方法之一。要想更全面的反映公司的運營狀況，垂直分析和比較分析都是必不可少的。當前，我國經濟的發展對效率提出了更好的要求，物業公司的發展也應遵循市場規律，通過對各項資源的整合，更好的發揮物業公司的各項職能，讓業主，投資者滿意，這樣才是物業公司進行財務分析的根本目的。

作者：李巖單位：長春市城建工程學校