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目前,物業管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代,造成物業公司自認為是代表著政府管理,凌駕于業主之上,引發了和業主的沖突。

物業管理要從頭抓

目前,絕大多數買房人對入住后的物業管理和要繳納的費用都非常重視,如果房地產商不肯在簽合同時向買房人出示《物業管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”),將會給未來入住后的物業管理帶來隱患。

雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產商領取預售許可證前先要通過“公約”的審查,并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定,但大多數房地產商不肯向買房人出示“公約”。物業公司在接受房地產商委托物業管理時,往往不是要求房地產商提供買房人簽署的“公約”才接手管理,而是拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙,脅迫業主接受自己的管理、繳納房地產商和自己私下約定的物業管理收費標準。

試想一個在脅迫情況下簽訂的協議本身就是無效協議,物業公司又如何使用這種無效協議要求買房人履行協議呢?物業管理的糾紛隱患不是買房人種下的,而是房地產商種下的。

業主知情權不容忽視

從住公房到住私房確實也有消費觀念轉變的過程,但人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識,而目前一些物業公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉變。

不少物業公司到處訴苦,說自己虧損嚴重,但卻又不肯按政府要求定期向業主公布帳目,在業主委員會決定更換物業公司后賴著不走,致使業主懷疑物業公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業的管理上。物業公司剝奪了業主的知情權,又憑什么來質疑業主不交費呢?

物業公司應自立

如果物業公司和房地產商有著“裙帶”關系,在物業管理的開始利用和房地產商的特殊關系(比如拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙)強迫業主做某些事情,就不能責怪業主對房地產商的不滿發泄到物業公司身上,物業公司收了房地產商的錢,代房地產商承擔保修工作,房子出了問題,業主找物業公司,就不能說物業公司是代房地產商受過。物業公司接受了房地產商的委托,事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備,也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任。

要想解決這個問題,不能指望業主自己去分清房地產商和物業公司的關系,而是物業公司要自己和房地產商劃清界線,不要在和業主打交道的開始,先給業主一個房地產商代言人的形相,同時對接受房地產商委托管理的項目先做好驗收。

地產商“話語權”有多大

“業主”反映的是物權的概念,“業主”就是“物業的主人”。實際上,在物業沒有賣出之前,房地產商是最大的業主。搞清了這個概念,我們才能明白第一份《業主公約》由房地產商制定,第一份物業管理委托合同由房地產商和物業公司簽訂,不是取決于它的義務,而是取決于制定公約時房地產商是唯一業主的權力。同樣,我們也能明確房地產商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業管理費,和其它業主履行同樣的公共義務。

房地產商在賣房時,把其對房屋的權力和義務同時也轉讓給了買房人,因此當一個小區的買房人超過50%,業主組織起來后,買房人對物業的權力就超過了房地產商,需要時可以重新和物業公司簽訂委托管理合同,或決定改聘其它物業公司對小區進行管理,可以對業主公約按大多數業主的意愿進行修改。也正是由于這個原因,房地產商委托物業公司的合同應在業主委員會新的委托合同發出之日起自動失效。

隨著房屋建成和買房人入住的增加,物業管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關注的焦點,要從根本上解決物業管理問題,首先要澄清思想認識上的誤區。

“主仆”關系是基礎

商家把顧客稱為“上帝”,是商家對顧客地位的一種尊敬,他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是,目前非常奇怪的現象是,作為商家之一的物業公司大多不肯承認自己的服務對象————業主是“上帝”。

其實,物業公司與業主的關系類似于“主人”和“仆人”的關系。但遺憾的是有不少人卻采用了錯位思維方式,用物業公司是“法人”,與業主合同確立的關系是“平等”關系來否定“主人”和“仆人”關系。

在法律上并不僅僅是“法人”之間具有平等地位,“自然人”同樣有平等地位,“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的,我們常說的“法律面前人人平等”,這個“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。

家庭中的“保姆”與主人的關系是“自然人”之間的雇傭合約關系,小區的“主人”與物業公司的關系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關系,這兩種關系同樣都是“平等”關系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位,而物業公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢?這是因為“保姆”比物業公司更清楚自己是干什么的。

正是由于物業公司不肯承認自己的真正地位,所以他們將業主交給他們用于小區服務的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金,引發了業主和物業公司在物業管理費上的一系列糾紛。

物業管理誰說了算

有物業公司認為,業主自治并不是業主說了算。那么,物業管理究竟誰說了算呢?房地產商說了算?如果房地產商已把房屋的產權轉給了買房人,他們在小區內連“話語權”都沒有了,憑什么做別人的主呢。

物業公司說了算?物業公司不是政府派出部門,在小區內沒有任何產權,只是業主共同聘請來的“管家”,顯然他們也沒有說了算的本錢。

政府說了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小區里就是業主意志的代表,在不影響其它小區合法權益時,政府對具體小區的任何指導和監督都應以該小區業主的共同利益為依據。因此,在小區里,只能是業主說了算(這里的業主是指業主的群體,而不是業主的個體),這是我國法律賦予業主的權力,任何人無法改變。物業公司可以不接受某個小區業主委員會的委托,但接受委托后,只能按業主的委托執行。

對于買房人,買房居住也不是唯一的目的,如果買房人是為了轉手或出租賺錢,在房屋轉手或出租前,同樣不能因為空置而不繳納管理費,在轉手和出租時也應要求接手人和承租人接受公約的約束和物業公司的管理。業主對出租的房屋負有最終的責任和義務(例如:承租人不繳納物業管理費,出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權力的同時也接收了相應的義務(遵守公約和接受物業公司管理)。

總體而言,物業管理行業是一個低技術、勞動密集型產業。目前,許多物業管理的糾紛和業主的不交費,其中一個直接原因就是有為數不少的物業公司既無自有資金,又缺少有質素的物業管理人員臨時拼湊的。可以這么說,現在社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預交費運營的公司恐怕除物業管理行業外再難找到第二個行業。令人費解的是,不少人還要求“政府要給予物業管理企業一個大的支持和保護”,筆者真不知一個低技術、勞動密集型的物業管理行業要政府保護什么?在市場經濟條件下,仍想整天躺在政府懷里不思進取的企業,結果只有一個:被市場淘汰!