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摘要：隨著百姓對改善住房條件的需求不斷提升，我國房地產行業取得了一定的發展，但在發展過程中由于銀行貸款、營銷模式、存量房積壓等方面使房地產企業面臨著極大的財務風險。本文將通過對房地產企業財務分析與風險預警概念、形成原因及重要作用進行分析的基礎上，提出強化房地產企業財務分析與風險預測工作的對策。

關鍵詞：房地產企業；財務分析；風險預警；原因；對策

近年來，房地產行業對促進國民經濟發展起著十分重要的作用，它在拉動地方稅收、增加就業、發展原材料市場等方面作出了突出的貢獻，并直接影響著人民的生活水平和生活條件。但因受到國家宏觀調控、經濟環境變化以及銀行融資政策、貸款利率調整等諸多因素的影響，房地產企業在實際運營過程中會面臨一系列的財務風險。本文旨在通過分析房地產企業財務風險的形成因素，并提出相應的預警機制和防范措施，以期能夠為促進房地產行業的有序健康發展提供一些思路。

一、房地產企業財務分析與風險預警的概念分析

企業的財務風險是指房地產企業在未來的某個時期面臨著無法償還貸款、經營管理不善等方面的威脅。一般特指企業因貸款到期、內部資金鏈斷裂而出現無法持續地經營。在房地產企業經營過程中，其財務風險主要是指企業因行業政策調整、利率變化、原材料供應等方面的影響，使房地產企業無法按照既定的經營目標開展工作，使房地產企業面臨無法預計的經濟損失。所謂財務風險預警指的是企業通過對內部、外內各項影響因素進行分析后，建立相關的風險防范模型或指標體系，一旦企業某項指標達到了警戒線后，財務人員及時地向管理層匯報經濟活動中存在的潛在財務風險。

二、造成房地產企業產生財務風險的具體原因分析

（一）從影響房地產財務風險的內部原因進行分析。造成房地產企業產生財務風險的主要原因可歸納為資本結構不合理、會計核算混亂及管理層風險防范意識薄弱三個方面。特別是個別的房地產企業盲目開盤銷售，根本未對當地住房情況進行調研，也未能對現金回流情況進行測算，導致房地產企業盲目開發項目，在項目開發的過程中忽視對項目預算動態管控及風險防范，無形中增加了房地產企業財務風險，其表現在資金短缺、資金鏈斷裂、成本管理失控、銷售環節監督不嚴等方面。此外，在房地產企業資本結構方面，雖然說房地產企業可以使用舉債方式享受財務杠桿的利益，但無節制地增加債務會增加房地產企業財務風險。例如，個別的房地產企業為了爭取拿到土地，在企業資產負債率已經很高的情況下向金融機構抵押貸款，一旦資金鏈出現斷裂將使房地產企業面臨法律訴訟。在房地產企業財務核算方面，個別的房地產企業管理層由于未對會計核算給予必要的重視，特別是未能針對現代企業制度與互聯網信息化時代引入管理會計理念，會計核算仍停留在簡單的會計記錄方面，未能發揮預算管理、報表分析、績效考核、內部控制等方面的作用，使房地產企業會計核算混亂、內部工作人員串通侵占企業資金現象頻發，增加了房地產企業財務風險。

（二）從影響房地產財務風險的外部原因進行分析。國家出臺的房地產行業相關政策、稅收法律、金融機構利率等因素將會增加房地產企業的財務風險。例如，國家為了避免房地產行業出現“泡沫”，將通過出臺限購、提高公積金貸款利率等方式調整房地產供需關系，使其行業向著可持續發展的道路前行，避免因房地產行業出現危機而影響整個市場經濟。再如，就利率風險因素而言，其主要受到資金回籠所需周期較長的影響。房地產企業在運轉的過程中需要大量資金進行周轉，由于資金周轉周期較長導致許多房地產企業采用負債形式融資。目前，多數房地產企業均選擇向金融機構貸款以獲取發展資金，但高額的資金成本也可能使部分房地產企業出現經營虧損。如果人民銀行縮緊了貸款發放規模，使商業銀行的貸款利率上漲，則房地產企業將面臨極高的貸款成本，從而進一步增加了房地產企業的財務風險。

三、房地產企業開展財務分析與風險預警的重要作用

（一）提升了房地產企業的市場競爭地位。房地產企業已經成為我國市場經濟的重要組成部分，它對穩定就業、增加當地稅收收入、改善百姓生活條件發揮著巨大的作用。它的經營開展將涉及到金融、建材、電力等諸多上下游企業發展，一旦我國房地產企業出現經營不善將直接影響到各個行業的穩定發展，進而影響到我國社會經濟的穩定。

（二）降低房地產企業面臨的各種風險因素。所謂內部財務風險主要是指房地產企業因經營不善、資金鏈斷裂而出現的無法償還貸款、投資失利、預算管控不嚴等風險。房地產行業將會受到國家宏觀調整、利率變化、稅收調整等各方面因素的影響，財務分析與風險預警可以幫助房地產企業提高風險防范能力，將來自內外部的財務風險降到可接受的水平。

（三）不斷降低房地產企業經營管理成本。房地產企業通過事先制定的財務預警指標與報表分析指標，對房地產企業經營活動進行事先的管控，這樣將保證房地產企業經濟業務按照既定的成本目標進行，為管理層提供不斷降低經營成本及風險防范的建議與意見，從而提升房地產企業的市場地位，促進房地產企業的可持續發展。

四、房地產企業風險預警的具體措施

（一）建立科學、可行的財務風險預警體系。個別的房地產企業未能針對行業特點、內部管理需要建立財務風險預警體系，未能從根本上對財務風險加以防范。因此，建議房地產企業應從財務指標與非財務指標兩個方面建立相關預警體系。首先，房地產企業應結合自身實際運營情況及潛在的風險點制定財務風險指標。在非財務指標方面，房地產企業可將市場行情、地區商品房需求量等影響因素作為風險指標。房地產企業應將財務指標與非財務指標相結合，不斷地提升企業整體的財務風險防范能力，使房地產企業可持續地發展下去。

（二）房地產企業內部成立專職的風險預測機構。房地產企業任用專門的財務人員并設置專門的財務預警機構很有必要，不僅能提高企業風險預警的準確性，而且能有效提升企業風險預警的客觀性，從而在一定程度上提高房地產企業的財務預警分析能力。另外，房地產企業的財務風險也將隨著外界市場因素的變化而變化，為了保證房地產企業財務分析與風險預警體系的適用性，房地產企業應組織財務人員對目前影響本企業發展的各項因素進行調研，并對預警風險指標進行相應的調整。

五、強化房地產企業財務分析與風險預測工作的對策

（一）合理確定房地產企業資本結構。一方面，房地產企業在選擇融資方式前應對日常開支需求、項目前期資金投入及項目回報資金流等方面進行詳細的分析，避免因過度的融資使房地產企業承受過高的資金成本及造成資金浪費，其主要目的在于降低企業負債資本成本。另一方面，企業的融資行為結束后可強化控制企業的資金使用情況，其不僅能夠防止出現資金挪用和盲目投資等現象對資金使用效率造成嚴重影響，而且能夠在一定程度上實現控制資金使用風險的目的。

（二）提高房地產企業投資項目的可行性。影響房地產企業的另一個重要風險因素就是項目投資是否可行。因此，建議房地產企業在選擇投資項目前，需要指定專人對投資項目進行可行性論證與前景分析，分析該項目是否與當地經濟、百姓需求及國家宏觀政策相符。在此基礎上就項目投資期、投資回報、資金成本及市場定位等多方面進行判斷，以降低房地產企業因投資失利而承擔過多的損失。

（三）強化房地產企業經營管理。影響房地產企業財務風險的另一個重要因素就是房地產企業自身的經營管理水平，房地產企業應從以下三個方面著手強化經營管理。①制定符合當地市場行情及自身經營管理需要的營銷模式，特別是應強調房款回收的重要性，通過與銀行、公積金等機構合作強化資金的快速回籠，避免因資金回籠慢而增加財務風險。②為保證售房款及時地回籠，應組織銷售人員定期對購房者資信情況進行跟蹤調查，將資金回籠作為考核銷售人員業績的重要參考標準，加速房款的回籠速度，避免房地產企業出現壞賬損失。③房地產企業應在財務管理、人力資源管理、合同管理等方面為企業培養、引進人才，以保證經濟管理工作制度被有效的實施，幫助管理層最終實現經營管理目標。

（四）創新房地產企業財務分析方法。房地產企業應創新財務風險分析與防范方法，將數量指標與非數量指標結合使用，使房地產企業從整體上對財務風險進行把控。同時，在預算編制時應盡量使用零基預算編制原則，將下一年度影響因素作為預算編制的基礎，使預算指標更加可行，從而使房地產企業可以事先對財務風險加以防范。財務風險預警體系的建立是一個長期性的具有不斷變化的過程，由于房地產企業在資金投入、債務比率及國家政策影響方面的特殊性，導致其將面臨來自內部、外部的因素影響。因此，房地產企業應建立財務分析與風險預警體系，及時地為管理層提出財務風險點所在，并為管理層強化風險防范提供參考，使房地產企業具有防范財務風險的能力，確保房地產企業健康、可持續地發展。

六、結語

房地產企業在土地開發、商品房建設過程中往往會面臨著來自銀行負債、財務核算等方方面面的風險，風險的存在已經成為阻礙我國房地產企業發展的重要因素。因此，建議房地產企業應強化財務分析與風險預警，通過建立相關風險預警機制、培訓財務人員等方式提高房地產企業風險防范的能力，確保房地產企業可以健康地發展。

參考文獻：

[1]唱曉陽.房地產企業財務風險管理探討[J].財會通訊,2015,20(26):572.

[2]丁紅梅.我國房地產企業財務風險管理問題研究[J].哈爾濱師范大學社會科學學報,2017,4(02):60-62.

作者:薛一美 單位:晉能房地產有限公司