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摘要：隨著我國經濟的發展和社會的進步，我國房地產行業也蒸蒸日上，更多的投資選擇進入房地產行業。然而在具體的問題和數據研究下，就可以發現由于各種因素的限制導致許多投資性房地產出現了問題，影響了房地產行業的可持續發展。目前投資性房地產會計核算環節有很多的不足和缺陷，只有解決了投資性房地產會計處理的問題，才能推動投資性房地產行業的全面發展。本文首先對投資性房地產會計核算問題進行了研究分析且提出了相應的科學解決措施，希望對相關工作者有所幫助。

關鍵詞：投資性房地產；會計處理；問題研究

投資性房地產主要是指為了賺取租金或房產增值，或者兩者性能兼有而持有的房地產。投資性房地產應當可以單獨計量和出售。其中包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地權以及已出租的建筑物。值得一提的是，自用房地產和存貨，房地產不屬于投資性房地產。對于具體的投資性房地產會計賬務處理主要有兩個方面。一方面，采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。另一方面，采用公允價值模式計量的投資性房地產的主要債務處理。目前新出臺的新會計準則對投資性房地產的會計處理出臺了相應的規定，由于我國房地產不僅僅用人民的生存，而且轉變為企業賺取資金和資本增值一種方式，所以如何公平、客觀的對投資性房地產進行資產計量是會計處理問題的關鍵。

一、投資性房地產會計核算問題探究

完成會計記賬部是開展投資性房地產單位會計信息核算工作的前提，只有明確的數據和標準的會計賬簿格式才可以進行進一步的會計核算。并且在后續的會計核算中，一定要采取實際的科學的記賬方法來進行具體的核算，保證會計核算的科學性和精準性。但是目前的投資性房地產在進行會計核算中還存在許多問題，例如公允質量問題，轉換質量問題，投資性房地產范圍劃分等。

（一）公允計量問題。目前在投資性房地產會計核算中出現最普遍的問題就是公允計量問題。目前大部分的投資性房地產單位在進行資產核算時都運用到了公允價值核算模式。也就是在具體的實施過程中，要把這項模式的總收入和總利潤計算到會計核算中，但是在實際的核算工作中卻無法實現目標效果。也就是說，目前的公允價值核算模式無法促進投資性房地產單位會計核算的客觀公平，仍然影響單位財務報表。這不僅會導致會計核算難度變大，質量降低。而且會影響投資性房地產行業的持續性發展。造成公允計量問題的主要因素是由于會計核算需要大量的人力資源，目前高素質的會計，人力資源經濟成本較高，所以在具體的會計核算中，會由于人力資源素質較低或人力資源不足導致會計信息不規范，不合理，對整體的資產核算產生一定的影響。

（二）轉換計量問題。根據數據分析可知，投資性房地產單位中總會出現轉換計量問題，會導致建筑企業的未來發展。這是由于在具體的公允價值核算時轉換的當天公允價值，如果把報賬價目金額變小，就會顯示為當前的企業損益。這就導致投資性房地產當期損益科目以及資本公積就會相應的有所變化，不僅對會計核算項目產生負面影響，而且會導致投資性房地產會計核算效益的質量降低。

（三）會計處理方法缺乏一定的實踐性。我國大部分針對投資性房地產會計。核算時，都鼓勵企業采用公允價值計量模式進行會計核算，但是公允價值模式存在一定的缺陷和不完善的基礎條件，再加上在具體的核算過程中沒有專門性的業務指導和監督，就導致在具體實踐公允價值計量模式時出現核算漏洞。

（四）各個企業之間的會計信息缺乏可比性。建筑企業采用公允價值模式計量投資性房地產會大幅度的降低企業之間的會計信息可比性，在投資性房地產市場不穩定時，企業采用成本。模式進行會計計算，就會造成資產評估低于房地產本身的公允價值。盡管如果市場條件滿足公允價值計量所需要的條件和基礎，但是，企業在供應價值計量的結果還會受到市場交易信息的影響，最后導致公允價值計算量出現偏差。所以綜上所述公允價值計量模式可以輕易地改變公司利潤，導致企業之間的會計信息可比性降低。

（五）涉稅問題無法確定。由企業利益的產生，就會有稅務的繳納。但是，在投資性房地產相關的涉稅問題中，如果運用公允價值計量模式，便無法具體的解決房地產相關涉稅問題。

（六）監督機制不完善。目前我國大部分的投資性房地產單位的監督機制不夠科學，不夠完善，在具體的會計核算中造成了許多的不便，對于核算后的經濟成本與實際出現了較大的偏差。這有一部分原因是由于相關的投資性房地產管理人員缺乏明確規范的管理工作和措施，會計工作者在記賬登記與月結環節展開的內部控制不到位。主要原因還在于監督機制不完善，導致企業內部發展矛盾。

二、解決投資性房地產會計處理問題的科學措施

（一）調整會計核算公允計量問題，細化公允價值計。量條件和范圍解決會計核算公允計量問題最主要的是要科學地進行調整，在具體的核算工作中，要把公允價值出現進行更改。在具體地選擇投資性房地產后續計量時，相關企業需要充分考慮投資性房地產的實際情況，并且要結合新會計準則來進行方式方法的選擇。選擇時，一定要確定公允價值計量的內涵和所需條件，并且結合目前投資性房地產的市場波動和市場背景，通過與歷史成本計量模式進行比較后來確定公允價值計量模式，保證公允價值計量的科學性和合理性。

（二）制定合理的公允價值計量操作方法。新出臺的新會計準則中，主要是為了實現我國會計制度和國際會計制度進行接軌，但由于實際的公允價值計量，因為缺乏實際性的操作，導致處理方法不得當，距離管理要求和運營標準有相當大的距離。所以可以借鑒國際先進的會計準則作為參考對象，再根據我國投資性房地產行業的實際情況來制定更加成熟的公允價值計量操作方法。此外，為了促進會計核算工作的順利展開以及日后的后續計量方法，要保證從始至終盡量采取一種計量方法，這樣可以大幅度地提高核算效率，保證投資性房地產的會計核算質量。

（三）提高會計人員的綜合素質。投資性房地產要運用到公允計量模式，由于以往沒有會計理論和會計實踐來進行公允計量模式的支撐和指導，所以目前的公允計量模式還處于探索階段。投資性房地產的市場波動很大，市場泡沫風險高居不下，大部分的投資性房地產企業難以通過市場來獲得公允、有價值的價格信息。這就給投資性房地產會計人員賬務處理和入賬價值確定以及公允價值評估帶來了一定的難度。對會計人員的綜合素質也提出了更高的要求。盡管處于逐步完善的階段，但是所有企業應當針對會計人員進行教育和學習培訓，使其深入地掌握和使用投資性房地產會計計量方法，并且了解國際先進的核算方法，在必要時可以大幅度地提高核算效率和質量。避免由于會計人員素質較低，而影響了我國整個投資性房地產產業價值核算的完整性和準確性，影響整個房地產行業的可持續性發展。

（四）完善和明確所得稅會計的相關核算規定。由于投資性房地產相關涉稅問題利用公允價值計量模式無法具體地解決相關涉稅問題，所以我國稅法以及相關的涉稅法律應當進行進一步的完善和改革，針對公允價值計量模式下的投資性房地產會計涉稅問題核算和解決提出更加明確的方案和對策，以便于更好地解決涉稅問題。

（五）健全會計核算監督體制。目前，我國大部分的投資性房地產單位的監督體制不夠科學和完善，有些企業會鉆制度的空子，采用對自己有利的計量措施。所以要深入研究監督體系，完善監督體制及內部控制方案，從而保證公允價值的各個環節計量可以正常順利地開展，保證公允的客觀公正。

（六）建立完善的市場體制。由于某國目前的投資性房地產市場發展還未成熟，并且缺乏公平良性的競爭模式，讓房地產市場交易價格不穩定。所以，我國相關部門應當進行實際的調查調研，制定出適合當地部門房地產交易市場發展的方案，從地方到全國逐步推進，促進我國房地產交易網規?；涂茖W化，盡可能的穩定我國房地產市場交易價格。

三、結語

目前我國投資性房地產行業正處于關鍵的轉型階段，但是由于各種因素限制了許多投資性房地產出現了問題，影響了我國房地產行業的可持續性發展。首先是公允計量問題，其次是轉換計量問題，以及會計處理方法缺乏一定的實踐性，最后包括監督機制不完善以及涉稅無法確定以及各個企業之間的會計信息缺乏可比性。要想解決好投資性房地產會計處理的問題，就要提出科學的解決方案。①調整會計核算公允計量問題，細化公允價值計量條件和范圍。②制定合理的公允價值計量操作方法。③提高會計從業者的綜合素質。④完善明確所得稅會計的相關核算規定。⑤健全會計核算監督體制以及建立完善的市場體制。這樣才能保證我國房地產行業成功轉型，與國際接軌。從而促進中國特色社會主義道路發展，穩定我國房地產市場價格，讓房地產行業帶動國內經濟并服務于人民生活。

作者:黃秋英 單位:福建省寧德市蕉城區土地測繪規劃隊