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提要:目前，在房地產開發項目融資過程中，資金流通量巨大、流通速度緩慢等因素造成融資過程中出現源源不斷的財務風險。本文根據房地產開發項目融資渠道以及面臨的融資困境進行分析，找出其中所面臨的多種風險，并提出相關建議。

關鍵詞:房地產項目；項目融資；風險應對

自20世紀中期以來，房地產在中國的熱度就一直居高不下，房地產經濟發展帶來的豐潤的利益讓投資者趨之若鶩。隨著社會的不斷發展和進步，房地產經濟的發展一直保持這高速度、高效率的發展狀態，長期處于資金密集的產業形勢。然而，伴隨著房地產企業的不斷涌現，機遇涌現的同時也伴隨著嚴峻的風險挑戰。因此，本文對房地產企業融資問題及解決對策進行了深入研究。

一、房地產企業融資現狀

（一）融資渠道趨于單一化，境外融資占比較低。近幾年我國的房地產開發企業金融資金來源結構中，除自籌資金外，國內貸款的占比最高，境外融資以及其他新型融資方式占比較小，這是由于我國的金融資本市場自身條件的限制，整個市場環境缺乏創新點，企業家大多墨守成規，選取融資風險小，有一定的融資基礎、融資渠道相對成熟的信貸融資。而近幾年境外融資的選擇比率均不到1%，這是由于境外融資容易受到國家宏觀政策的影響，匯率變動，融資成本也隨之發生波動，風險系數極大。

（二）資金結構不合理，長短期資金比例失衡。現階段我國的房地產企業在開發階段的項目融資所融到的資金大多為短期資金，長期資金所占比例遠遠小于短期資金，這就造成了長短期資金比例失衡，進而導致整個房地產行業的融資結構失衡。對于房地產企業來說，資金不能持續供應，很可能會引發企業的財務危機。為了避免這種現象的發生，房地產企業會采取一些防范措施。例如，收取預收房款、建設單位墊付資金以及向銀行申請貸款等方式以延長融資的期限，緩解資金緊張。但是一旦出現政策收縮的情況，房地產企業所采取的一系列措施都會受到政策限制，資金緊張的情況還會出現。目前，我國的房地產行業有75%的資產負債率，很明顯房地產市場的情況并不景氣，金融資本市場整體落后于發達國家，風險較大。

（三）受地域影響，房地產企業融資程度差異化。我國房地產企業中，中小型房企居多，因此整體的融資能力偏低。企業向銀行貸款融資時，銀行首先考慮的是企業的規模、信譽度以及品牌知名度，根據以上幾點評估房地產企業的信貸額度。同規模的房地產企業會受到地域條件的影響，沿海地區經濟發展較快，能夠獲得更多的市場。相比之下，中西部地區的房地產企業受地域環境的影響，發展相對緩慢，融資的難度較大。同時，由于小型的房地產企業的信貸能力以及償債能力都不及大規模房企，向銀行貸款融資時的融資成本較大，因此中西部地區的小型房地產企業的融資難度更大，企業面臨巨大的融資風險。

二、房地產開發項目融資面對的風險

（一）籌資風險。房地產開發項目融資時面對的籌資風險是指來自不同的籌資規劃帶來的融資收益變動的風險。我國大部分房地產企業采用的融資方式都比較單一，近七成企業采用的是銀行信貸進行項目融資。但是目前我國的房地產企業在進行銀行信貸的過程中對高額的銀行信貸融資所帶來的風險和利息費用的重視程度不高，在資金籌集的過程中缺乏目的性，這樣的融資方式在一定的程度上會增加企業的財務風險。因此，房地產企業在融資過程中需要考慮到企業自身的資金需求以及還款能力，不能盲目選擇擴大融資或采用高利率的融資渠道，這種行為會給企業到期還本付息埋下巨大的風險，如果企業在具體的運營過程中出現問題，就會導致企業無法正常運營，具體流程包括房地產企業競價買地，企業開發房產、策劃營銷到最后的銷售環節，整個流程都需要強大的資金鏈做支撐，如果資金鏈出現斷裂，則會導致停工情況出現，進一步增加融資成本，致使惡性循環，使房地產企業陷入雪上加霜的境地。

（二）投資風險。某些融資方為了實現企業的融資目的，往往忽略了未來融資活動可能對投資主體造成的虧損或破產的危險，即投資風險。房地產企業開發項目周期一般較長，在開發過程中經常受到許多外部因素的干擾。許多房地產企業為了追求高額的項目資金和企業利益，選擇性的忽視了房地產市場的現狀，這種做法會極大增加投資風險產生的概率。因此，在開發經營過程中一定要關注實際的房地產經濟發展，做好充分的市場調研以及項目的可行性分析。

（三）市場風險。不確定的市場因素對企業實現既定目標產生的不利影響，即房地產開發項目融資面臨的市場風險。就目前的房地產市場來說，沒有辦法對未來的房價是否上漲做出準確的判斷，綜合政府對降低房價的決心以及市場壓力，未來我國絕大部分地區的房價上漲幅度會降低，上漲空間縮小。此時，房地產企業進入市場，大概率會以高價位接盤，那么一定會面臨著非常大的市場風險。

三、房地產開發項目融資風險應對策略

針對房地產企業面對的籌資風險、融資風險、市場風險以及政策風險，房企以及政府應該做好應對措施，現提出如下幾點建議：

（一）針對籌資風險，做好預算工作，建立預警系統。首先，房地產企業要明確潛在風險，確定風險目標。其次，將項目放在整個金融基本市場的大環境中，分析環境會給項目帶來什么樣的影響。然后分析項目風險的成因，從源頭控制風險。在整個過程中，財務部門要做好預算工作，針對項目的整體規劃以及建設時期的成本，預期收益以及資金的籌集工作進行統計分析，生成預算報告。財務部門是房地產企業的一個核心部門，為保證房地產企業的正常經營，避免資金鏈斷裂，財務部門需要做好前期預算工作，建立企業財務預算管理制度和預警系統，在問題出現時，它可以及時有效地發出預警，防止風險進一步擴大，對項目進行事前控制，能夠減少投資決策時給企業帶來的損失。企業如果沒有做好預算以及風險預警工作，忽視開發項目各個階段可能會出現的融資風險，在風險來臨時就會無法進行有效的控制，嚴重影響整個項目的運營情況，使企業資金產生變動，導致公司無法維持正常的運轉。

（二）針對投資風險，提倡科學有效的管理資金。科學的資金管理對房地產企業尤為重要，開發不同的融資渠道可以有效提高企業效率。在房地產企業開發項目的過程中，有許多房企因為沒有正確的資金管理概念，缺乏正確的管理辦法，使得項目無法按時完工。當企業資金鏈無法銜接供應時，企業便會陷入困難的境地。因此，房地產企業需要做到以下兩點：（1）嚴格規范資金管理，定期制定資金使用計劃，確保能夠嚴格按計劃執行。（2）實時監控每一筆資金的去向，杜絕資金浪費，增加有效資金的使用額度。

（三）針對市場風險，及時分散、合理安排項目進度。規避市場風險，分散風險是房地產企業首選的途徑之一。如果企業選擇集中在一個地區開發項目，那么風險也會集中在這個區域。當這個區域的經濟出現波動或震蕩，就會給房地產企業帶來不確定的經濟損失。因此，房地產企業要在能力范圍之內合理地分散風險，將項目分散到不同城市，這樣可以有效地減少損失。其次房地產企業要根據項目進度，考慮各階段的資本結構、經營狀況和融資成本，安排能夠契合項目開發的每一個階段的融資模式。房地產企業如果擁有充足的資金、可觀的效益，可以考慮融資成本高、融資期長、融資金額大的融資模式。房地產企業在選擇時，應盡量控制融資成本，滿足自身融資條件，滿足當前項目開發的資金需求。

四、結論

綜上所述，我國房地產企業項目融資尚在發展階段，政府和房地產企業應共同努力，促進項目融資模式多元化，削弱信貸融資，并做好預算，建立預警系統，科學管理企業資金，及時分散風險，合理安排融資模式。應用房地產項目融資模式，完善項目融資風險應對機制，促進房地產行業可持續發展。

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作者:佟曾 曲英男 單位:沈陽建筑大學