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摘要:通過研究目前高周轉模式的現狀，簡要分析了高周轉模式的誤區以及其運轉的五個要點，并在分析高周轉模式的基礎上，對標準化模式進行了探究并簡單闡述了高周轉標準化模式的必要性。

關鍵詞:高周轉;標準化;房地產企業

1選題背景和研究意義

隨著國家房地產政策的逐漸常態化，嚴格化。高周轉已成房地產企業的主要模式。然而如何做到快速拿地，快速銷售，快速回款形成高周轉。除了規模化發展降低運營成本之外，還要建立產品的系列化和標準化，產品的標準化程度越高，產品線的種類越少，才能更大程度上發揮規模效益，實現降低開發成本和時間目的，從而實現最大程度減少單位時間內項目股東資金的占用，為企業帶來良好的現金流，并促進企業的規模快速增長。本文將對高周轉模式和標準化戰略進行初步研究。

2高周轉模式

2．1高周轉模式現狀

高周轉并不是簡單的快周轉，也并非追求項目開發從拿地到交房整個項目過程的“快”，而是快在項目開發前半段(從拿地到預售階段即“快速拿地，快速開工，快速銷售”)，實現最大程度減少單位時間內項目股東資金的占用，達到資金的高周轉。但是相當一部分房地產企業并沒有充分地理解，也沒有充分發揮高周轉的優勢，從而帶來了很多隱患。隱患一，沒有充分理解高周轉的含義。有的企業單純的把高周轉理解成企業擴張速度快，把高周轉和高速周轉混淆，其實，企業擴張速度過快是指M=s×f中的s值增長率過高，而高周轉是指M=s×f中收益率f中的周轉率高，即周轉率包括資產周轉率、存貨周轉率、資金周轉率等。周轉率高即代表著資金的回籠速度快、開發速度快、存貨去化速度快。那么在錯誤的理解下，規模增速過快意味著，一旦市場發生波動，銷售的速度放緩，對于房地產企業來說，成本代價勢必成為巨大的陷阱。因此一定要充分理解高周轉，從好的方面去預測房地產市場，也要從壞的方面控制風險。隱患二，企業過快地追求增長，很有可能影響利潤率，甚至影響到工程質量。企業追求項目快速去化，項目的售價必定下降，甚至下降到市場價以下，往往達不到項目所預期的利潤，從而存在著利潤風險。存在利潤風險再加上超高周轉的企業可能會為了縮短周期而盲目趕工，從而產生工程質量風險。我們知道工程中，某些環節是不能省的，質量必須得到保證。

2．2高周轉模式又好又快運轉的五個要點

1)以預售為界，前階段求快，充分合理發揮高周轉模式，后階段重質量，充分保障產品高品質高質量。因此項目開發前半段(從拿地到預售階段)如何充分合理的發揮高周轉成為企業制勝的關鍵，合理地高周轉是利用工作前置來實現預售階段的高周轉，并不是盲目一味壓縮工期。這樣就避免了股東自有資金的長期占用，節省了大量的財務利息，從而實現資金的快速回籠。后段注重高品質，對質量進行嚴格管控，對質量敏感點重點把控以實現高品質的保證。2)堅持快速拿地。首先拿地準備更前置，更充分。無論土地是否拿到，都要在拿地前方案做到最優，把土地的價值最大化體現出來，提前與政府溝通，從定位方案到目標成本各個環節都基本確認，對主要業務城市進行精耕細作，采取持續積累當地政府、客戶、供應商資源策略，形成一定規模的口碑效應。對于一些次要城市，以機會為導向，遇到優質地塊和好的機會進入。最后加強和其他房企的合作，聯合拿地，共同開發，共同盈利，共同承擔。3)堅持更快開工策略。工作前置是關鍵，前置工作包括團隊組建工作前置，適銷產品定位工作前置，產品方案工作前置，招標準備工作前置。團隊組建工作前置即拿地前項目的核心團隊要及時組建完成。適銷產品定位前置即及時將產品定位要做適銷產品，并充分發揮土地價值。產品方案工作前置即拿地后應及時上報產品方案，并爭取及時開工。招標準備工作前置即成立戰略采購部對相應的供應商進行的前置考察，并與友好合作單位建立戰略合作關系。4)堅持快速銷售戰略，首先調整好產品結構，做適銷產品，確立剛需為主的產品策略。其次為早蓄客，并以客戶積累為主，盡早建立售樓處、示范區等展示場所。最后，保證預售現金流回正，采取“前緊后松”的策略，一定情況下可采取以量換價形式，堅持薄利快銷，換取“售價優勢”。當資金流回正時，視情況靈活決定是否須調整銷售策略。5)采取成本控制策略，并堅持高周轉、高品質的方向，通過一定的管理優化，利用技術平臺，實施先進的成本管控方法，堅持利潤率和高周轉之間的平衡。

3高周轉標準化模式

3．1標準化模式的誤解

標準化的主要誤解是把標準化單純理解為機械的標準化，從而認為標準化是抹殺創新和影響產品競爭力的行為。實際上恰恰正是標準化將房企在復雜重復的勞動中解放出來，從而加快周轉率，而標準化也不是簡單的復制。標準化產品不是一直不變的而是在開發實踐中不斷優化升級，并將經市場檢驗成功的成熟產品進一步轉化為標準化產品，這樣既有利于市場的檢驗和需求，也有利于形成產品特色，有利于品牌聚焦。側面來說創新是一把雙刃劍，為客戶提供不成熟的差異化產品未必是對客戶的負責，而實行標準化策略的恒大，萬科就能很好的處理好兩者的辯證關系，因此標準化和創新并不矛盾。

3．2建立標準化提高競爭力

房地產標準化體系其本質是一種為市場競爭服務并為高周轉做支撐和保障的工具。因此房地產的標準化要求一定要深入市場，制定出能夠正確反映市場需求的標準，認真按標準化體系實施并可以按標準化模式快速開發新產品以應對市場變化。早期房地產企業都或多或少的經歷過差異化開發模式的痛苦，房地產的資金投入大，生命周期長，涉及眾多行業與部門，存在各種不可控的因素。如果部門之間無計劃，無緊密合作的平臺，則不可控因素、錯誤重復出現，因此房地產企業逐漸形成標準化管理的潮流，以恒大企業為例，目前恒大企業已建立起恒大華府、恒大金碧天下、恒大名都以及恒大城等幾條產品線，其中恒大華府為高端產品，恒大金碧天下屬企業旅游綜合產品，恒大名都(綠洲)以及恒大城則屬于企業中高端產品線，并在全國范圍內重復地、簡單地、全方位復制這幾條產品線。從而達到降低開發管理難度和成本費用，提高周轉率，進一步提高項目投資回報率。

4結語

在我國政府對房地產行業調控愈加升級的背景下，市場格局和競爭形勢不斷發生變化，房企必須理清思路，勇于變革與轉型，從標準化策略出發，實施高周轉模式，做大做強，快速適應行業高位運行、集中度加速提高的新趨勢，實現穩健、持續增長，迎來企業的新局面，新階段。

參考文獻:

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［4］姚清振，徐強，孫克陽，等．新形勢下房地產高周轉模式［J］．建材與裝飾，2018(26):185．

作者:程宗帥 單位:聊城大學建筑工程學院