房地產項目成本構成與控制
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摘要：隨著房地產行業的快速發展，隨之出現的就是房地產項目成本控制。成本控制貫穿于整個工程項目之中，其中主要包括投資決策階段、設計階段、開發項目階段、發包階段和建設實施階段，這些階段都必須要由成本控制進行管理，要確保人力、物力、財力的合理分配，只有將所有資源都利用好，才能獲得最好的經濟效益。
今年來房地產行業飛速發展，并已經成為我國三大國民經濟支柱產業之一。著就表示房地產行業不但給投資者帶來了巨大收益，也意味著為GDP的增長做出了巨大貢獻。從經濟學角度來講，“效益＝施工總收益-項目成本”，如何將效益最大化，就必須要通過成本控制來實現，那么接下來就詳細介紹下房地產項目的成本構成及特點。
一、房地產項目的成本構成及特點
每個行業都有不同的規則和特點，而房地產行業就與其他行業有著許多區別之處，接下來就介紹一下房地產開發項目的成本構成。
1.項目前期策劃和確立階段的成本
在項目前期策劃這一階段中主要是依靠對房地產市場進行調研，然后依據調研結果進行分析、研究，最終得出理論性結果和決策。主要包括房地產項目的設想、目標設計、可行性研究報告等，這期間所花費的所有費用都被劃為項目成本之中。而在這一階段中還有兩個重要成本是必須要考慮的，首先土地、土建、設備費用。這些費用都是必不可少的，任何工程項目都必須進行詳細考慮，要對土地費用進行詳細核算，看是否符合建設指標，能否有盈利價值。然后在融入土建費用以及設備采購費用等，將這些費用一起考慮進去，就可以大致評估出該房地產項目的利潤點，從而制作可行性實施報告。其次房地產項目的配套設施及一些其他費用，這在房地產項目中雖然占據比例不多，但是也必須考慮進去，房地產項目想要吸引消費者，就必須要具備公共配套設施，比如學校、超市、醫院等，這些都是與人們生活息息相關的，如果房地產企業進行資金投入后，無法在短時間內收回成本費用，所以房地產企業就必須要有一個完善的收費制度，要將公共配套設施建設好、利用好，從而最大限度地實現效益最大化。
2.項目設計與計劃階段的成本
在項目設計與計劃階段的成本內容主要包括項目設計、計劃成本、招標投標成本、施工前準備成本這幾個方面，例如在工程施工前的勘探費用、設計人員的設計費用、工程檔案保管費用、臨時用地費用、項目評估費用、勘察設計監督費用，這些都是必不可少的，同時還包括與人們生活密切相關的一些水費、電費、供熱費、污水處理費、土地轉讓費、消防費用等，這些也都屬于公共設施費用。
3.項目施工階段成本
在項目施工階段的成本內容主要包括建設單位在各個施工環節中的所有費用，同時在開工時還需要繳納監理費、審計費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費用等，這些都必須要在施工結束前進行結算，也是一筆很大的成本開銷，在竣工時也包括了很多費用，比如竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪、產權登記費等。例如：國家發展和改革委員會、財政部又于2008年4月15日聯合《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》發改價格[2008]924號，規定住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準首次明確統一為每件550元。這些費用必須在成本控制考慮范圍之內。
4.項目使用階段成本
從交付使用到規定的責任期結束為止,即通常的物業管理成本。
二、房地產項目的成本控制
1.項目策劃階段項目策劃階段的成本控制
在整個工程項目中是至關重要的，首先要對工程項目的可行性進行市場調查，然后根據市場調查結果進行投資評估，開發商要對項目周邊的環境因素進行考慮，要對項目的市場價值進行分析，還要對政府的相關政策進行思量，要將項目周邊的交通和醫療設施、教育設施都考慮全面，同時對工程項目的原材料采購和設備購買都要有詳細的規劃，要對工程項目實施過程中所能出現的突發因素考慮全面。例如：北京玫瑰園在北京是賣了十幾年的別墅區。為什么會出現銷售十幾年的現象，除了幾經易手以外還有一個重要原因是地理位置不佳，開發商沒有充分考慮周邊的環境的利弊，項目所在地位置偏僻，且配套設施大不到高檔社區的要求。
2.項目設計階段
眾所周知，項目的設計階段對于整個工程項目都有著直接影響，尤其是設計階段的成本控制，必須要達到國家級或者省級設計標準，要建立健全的項目設計體系，盡量降低資金投入、保證工程質量、縮短施工周期，要將項目的經濟效益最大化。開發商獲得項目主要是通過招投標方式，每個施工企業都可以公平參與，對該工程項目進行設計規劃，只有設計方案最優化合理的企業才會中標。例如：按照國際上工程建設招投標活動的通行做法進行工程清單報價，它反映的是工程的個別成本,而不是按定額的平均成本計價。工程量清單將實體消耗量費用和措施費分離,此種方式不但充分展現施工在投標中的技術水平，還可以充分發揮施工企業自主定價的能力,從而改變現有定額中有關束縛企業自主報價的限制。與此同時還必須要考慮兩點，首先項目設計前的投資估算，這一階段會將整個工程項目中所涉及的成本投入都考慮到，尤其是人工費用、設備費用、施工費用、稅收費用，這些都必須要有書面資料，要為評估階段提供理論依據。其次初步設計要重視方案的選擇,按投資估算進一步落實成本費用,將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內,同時應加強設計變更的管理工作。
3.發包、施工階段
目前我國房地產項目多數是通過發包進行施工的，大多的企業根本無法完成所有的施工工序，所以企業往往會選擇承包給其他施工企業，在這種情況下就必須要采用合同制，要有明確的施工方案，要有明確的設備采購、原材料采購的管理制度，要根據國家相關施工標準進行選購，而且承包方還要根據開發商提供的工程范圍經濟效益最大化。
4.項目銷售階段
在項目銷售階段的成本控制主要是銷售費用，房地產商必須要對工程項目進行社會宣傳、媒體宣傳、廣告宣傳，這些都是需要巨大成本的，一般情況下，房地產項目的銷售費用是房地產銷售價格的4%左右，例如：廣告宣傳費用,約為銷售額的1.5%-2%;銷售費用,約為銷售收入的2%一3%;其它銷售費用,約為銷售收入的0.5%-1%，以上各項合計銷售費用約占銷售收入的4%一6%。這是一筆數目龐大的資金，而且每個城市的消費水平和房產價格也是不一樣的，這就使房地產項目的銷售成本也具備不定性，要根據當地實際情況進行制定。
三、成本控制總體上應注意的問題
1.成本控制的綜合性
工程項目的成本控制并不是單一的，必須要與施工質量、施工進度、施工效率相結合起來，只有這樣考慮才有價值，不能一味地去強調成本控制，必須要在保證工程質量的前提下，不能因為質量問題而出現工程項目的延期或者返工，這樣不但達不到降低成本的目的，還會對整個工程項目的信譽和利益造成影響，所以在工程項目實施過程中，必須要加強對成本控制的綜合管理，要對合同控制、技術控制、管理措施控制，要不斷對工程項目進行關注，發現問題時要及時解決或調整，要將工程項目實施中所能出現的影響因素考慮全面，要保證工程項目的功能和質量達到國家標準。
2.成本控制的全面性
房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程,包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。所以說在成本控制中，要考慮工程項目的全面性，防止只控制工程項目的安裝成本,而忽視了對工程項目施工設備和器具費用的控制；要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制,防止只重視主體工程項目成本,而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制,對費用發生的時間進行控制,以滿足資金使用計劃的要求。例如：在社區建設中，開發商只注重了控制全面的成本，全面抓住樓盤主體建設反而忽略了配套環境的營造，在后期配套設施建設中資金緊俏不得不降低配套設施品質，導致配套環境不能真正與社區整體品質相匹配，使這整體品質下降。
總之，嚴格把房地產項目控成本就是從宏觀和微觀兩方面來控制，使項目工程在完全符合國家質量標準的基礎上更有效更合理的利用資源，從而降低成本，為投資方及消費者帶來雙方面的利益。
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作者：方玲 單位：深圳市特區建設發展集團有限公司
