房地產企業資金內部控制問題及對策
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近幾年，房地產企業可謂歷經風雨，從晴至雨，從雨至陰。想非必眾所耳聞的限購、限貸、國十條莫屬了，房地產企業承受著巨大的內外部壓力。盡管這兩年，房地產行業稍有回暖，但仍重創未愈。在諸多國家政策的施壓下，特別是一些一線城市房價大幅跌落，房地產商猝不及防地陷入資金短缺，資金鏈斷裂困境。此外，大眾的購房消費被抑制，造成大量的商品房積壓，投資者紛紛撤資，投資決策謹慎。對此，房地產企業欲走出困局并更好地在未來的混局中保護自己，就必須打造資金這堵防火墻。當前房地產行業所需資金壓力主要來自兩大方面：第一，該行業項目成本高；第二，房地產成品的變現風險較大。前者壓力來源復雜，比如受土地資源限制、土地的不可替代性造成城市土地的售價逐年攀高。另外，房地產工程項目環節復雜，參與方多，項目立項、設計、安裝成本、稅收額高，不管是哪一個環節都需要巨大現金流的投入；單一的房地產工程項目周期長，從始至終最少也需要三年，投資額完全回收一般需要十年以上，占用資金多。后者的壓力來源主要有：一是房地產行業的成品不比普通商品，售價高，面向對象經濟要求高，所以成交變現較難。二是受近年的國家政策影響，消費者購房欲望和投資意向轉移，房產積壓嚴重，短期房產項目變現能力下降。房地產行業項目所需資金主要來源之一就是通過多種金融產品融資，自有資金不足以支撐起整個房產項目過程，因此，房地產行業與金融業有著非常緊密的聯系。首先，房地產行業是金融業的重要投資領域；其次，金融業環境受房地產行業的影響頗深。如果商品房等建筑積壓，回收資金難度大，償債水平低，那么容易導致金融體系的不穩定。房地產市場環境復雜，不利因素不易控制，面臨風險類型復雜，這就要求房地產企業管理者應該具備較強的管理能力、資金運營能力、縝密的投資思維，從而更好地引導和帶領所有房地產企業向繁榮富強邁進。
二、房地產企業資金內控管理薄弱環節
1.工程項目資金預算形式化，投資規劃不均衡
對于很多中小房地產企業來說，由于資歷、技術、人才、資金的匱乏或者不成熟，使得這類企業沒有能力或者甚至沒有意識聘請預算專業機構對項目資金進行專業化的工程預算編制。即便是某些大企業，雖然編制了工程預算，但是沒有與后期的項目進程相結合，對于成本的控制沒有落實到實務中；有些企業雖然總目標成本達到了，但是仍存在一些成本分攤、成本細分等問題，資金的預算流于形式。此外，很多的房地產企業不注重成本分析，缺乏對國家經濟環境、政策以及消費者消費行為的分析和探討，沒能準確掌握市場需求，對于工程項目的立項、投資決策沒有綜合考慮各種因素作，使得工程建設和商品房的出售脫節，導致樓盤的停工或者商品房的積壓現象。
2.企業的資金管理不能應對房地產市場的結構性調整
自2008年房地產行業歷經了經濟危機的洗禮后，到2013年，短短幾年，重創不斷。就這幾年的房產市場和形勢分析，整個房地產行業面臨著結構性的調整改革。截至2014年3月份，因為陷入資金困境甚至是資金鏈斷裂而遭曝光的房地產企業就多達十起，如南寧江寧盈佳地產、寧波奉化的興潤置業、海寧立德地產等，而據調查得知，在這種市場環境下破產或者退出房地產行業的多屬中小型企業，但個別大型房地產企業也難逃厄運，比如房地產百強榜單上的深圳光耀地產在本年5月被曝光，究其原因，無非是債臺高筑、資金鏈告急；綠地中國也遭遇被收購的命運。國家宏觀調控對市場的調整，是結構性的改革，而大批缺乏對資金有效管控手段和方式的房企不斷被洗牌。
3.部分房地產企業的融資渠道單一，長短期借貸比例失控
對于我國很多中小房地產企業來說，工程項目資金主要通過向銀行借貸，而股票形式很受限制，融資通道簡單；對于大型企業來說，融資方式雖然比較豐富，但是對于融資組合缺乏專業、科學的評估，融資方式選擇不當，債務分配不均，債臺壘砌，同時資金管理機制形同虛設，導致項目資金管理失控或者無效。根據多地的法院開庭公示消息，“民間借貸糾紛”的案子不在少數，“民間高利貸”的融資方式必須謹慎，比如據知情人分析2014年被曝光的金星房產公司案的背后也存在這個因素。此外，不乏房地產企業對工程項目資金的撥付到賬管理有待改善，因為資金供給不足而休工、停工的樓盤不少，嚴重影響了樓盤的按期交付和出售，如此占用資金的周期又加長。
三、加強房地產企業項目資金的內部控制辦法和措施
1.房企應該建立資金預算管控機制，注重資金的預算管理
資金預算管控是保證房地產工程項目資金管理的第一步，是宏觀規劃、統籌工程項目進程的保障。有效的資金預算，應該包含事前預算、事中控制、事后反饋過程，能夠幫助房地產企業提升所持資金的利用率和有效性。所以完整、科學的預算管理機制是做好資金管理的起點和重點。預算編制的參與人員不僅僅局限于財務人員，還應包含工程項目代表；預算的內容應該包括立項、設計、施工、驗收等整個工程環節，編制合理的預算計劃。在實施預算計劃過程中，要發揮預算的監控作用，企業要組建督導小組，跟蹤和檢查項目開展和資金到位情況，實際支出與預算的分析，責任追究等事項，并及時向上級匯報調研實況。事后反饋，主要要求房企高層負責人領導依據差異分析數據，找出導致實際開支偏離預算的原因，若是人為因素則要追根溯源，責任主體要受到相應的懲罰，若是經濟等宏觀環境造成的，則要想方設法解決。
2.創新建筑成品的銷售途徑，開發多渠道融資
房地產企業的資金困難壓力來源前文已有所分析，那么要緩解這兩方面重壓，主要可以從以下方面著手：首先，設計開發具有針對性特征的樓盤，打造具有獨特服務理念的高品質成品。根據不同的地理位置、消費群體、消費需求，房地產企業應該注重相應的戶型設計、環境美化綠化、配套設施、品味定位等因素。其二，創新建筑成品的銷售模式，促進投資資金的回籠。銷售是回收投資資金的最直接方式，是保證資金鏈完整運轉的潤滑劑。所以房地產企業不應局限于傳統的銷售模式，而應多從廣告、樓盤賣點等營銷策略著手，促進成交量。其三，開發多渠道融資，選擇合適的融資方式。大型房地產企業可以發行債劵或者股票，向銀行借貸、民間借貸等方式；另外，某些項目資金采取施工方、供應商墊付方式，為企業獲得資金周轉時間；發展項目合作伙伴，吸收外來資金等。
3.加強項目成本的管理，建立項目資金管理信息化系統
一方面，房地產企業要做好成本控制工作，建立資金的網絡管理監控平臺。通過適時在線監控平臺，管理者可以跟進資金流動詳情，是否到位及時，是否流失，是否利用到實處，是否專款專用等，大大降低資金運營風險；另一方面，財務部門在資金管理的過程中有著至關重要的作用，肩負著客觀記賬、核賬、催賬等責任，要和其他部門協同合作，反饋各部門的資金利用情況，為各部門調整資金配置提供幫助。此外，房地產企業應學習和貫徹項目分期滾動的開發理念，降低資金的滯留量，多為企業爭取現金流量。
4.建立與資金使用率相關聯的的績效考核機制
企業內部若是缺乏相應的績效考核機制，那么這個企業一定是松散的、懶惰的，沒有積極性和創造力的，所以房地產企業要想全員都積極熱情參與到企業資金的管控中，必須有相對應的資金使用考評制度。比如對于預算編制，應該于項目開展過程中分步對預算執行效果作評估，獎勵要客觀，不能偏袒和片面，不能只獎勵預算執行人員，也要獎勵編制成員；不能只注重一時的成果，也要考慮長期效應。總之，企業要有完善的績效考核機制，要組建專業的評估機構對資金的各項完成率作公平客觀的評估，最大可能地激發全員的參與熱情和創造力。
作者：蘇琳 單位：大連市利信稅務師事務所<特殊普通合伙>
