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一、簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法

1.市場(chǎng)比較法的定義

在房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，利用市場(chǎng)比較法就是能夠相比較與相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)，對(duì)待估計(jì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理估價(jià)的一種方法。市場(chǎng)比較法主要是將等待評(píng)估的房地產(chǎn)與相似的近期房產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行比較，通過對(duì)相似已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格的充分研究，最后得出等待評(píng)估的房地產(chǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的合理的成交價(jià)格，需要考慮的因素有很多，如區(qū)域因素、個(gè)別因素修正等等。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)使用市場(chǎng)比較法的過程中，所需要的基準(zhǔn)就是市場(chǎng)實(shí)際的交易價(jià)格，因此，這種對(duì)方非常進(jìn)行估價(jià)的方法的應(yīng)用是比較廣泛的，且估計(jì)出來(lái)的價(jià)格是比較合理、說(shuō)服力也是比較強(qiáng)的，而利用市場(chǎng)比較法估計(jì)出來(lái)的價(jià)格被稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

2.市場(chǎng)比較法的應(yīng)用

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要對(duì)相似的大量成交房地產(chǎn)交易進(jìn)行充分的搜集，只有正確的對(duì)房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行評(píng)估，充分對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了解，再對(duì)搜集到的各種資料進(jìn)行比對(duì)和分析，才能夠房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環(huán)境的不同，可能所搜集的相似房地產(chǎn)中不是全部都適合用來(lái)比較，需要對(duì)搜集的房地產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的篩選。在對(duì)可比較實(shí)例進(jìn)行選擇的時(shí)候，要選擇比較類似的房產(chǎn)，如相同的用途、相同的性質(zhì)等等；選擇出來(lái)的實(shí)例交易案例，需要與等待估計(jì)的房地產(chǎn)具有類似或溫和的情況；選擇出來(lái)進(jìn)行比較的實(shí)例案例，所進(jìn)行成交的時(shí)間要盡量的接近所需要估計(jì)房地產(chǎn)的時(shí)間。如果選好了可以比較的實(shí)例案例，就要建立合理的比較基準(zhǔn)，對(duì)不同因素進(jìn)行合理的修正，從而更加準(zhǔn)確的計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格，最后才能夠保證分析方法是準(zhǔn)確的、合理的，從而計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)值，這樣才能夠計(jì)算出等待估價(jià)的房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。

二、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，從而房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。在這三種修正中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。

1.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)該是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或是其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房的成交價(jià)格外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的狀況。

2.不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產(chǎn)狀況修正中進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)應(yīng)該注意這個(gè)問題。

三、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)措施

1.建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)

在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的本質(zhì)就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)換成貨幣，在這個(gè)轉(zhuǎn)換的過程中，要想能夠更準(zhǔn)確的利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，就需要準(zhǔn)備更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，因此，就需要建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)，只有這樣才能夠保證估價(jià)的可靠性。

2.建立完善的土地市場(chǎng)估計(jì)信息系統(tǒng)

雖然我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實(shí)例，應(yīng)該建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，比如房屋交易信息系統(tǒng)以及房屋出租信息系統(tǒng)等。在信息系統(tǒng)中，詳細(xì)的對(duì)實(shí)際交易或出租情況進(jìn)行闡述，進(jìn)而可以有效的將影響到房屋價(jià)格的因素清晰的反映出來(lái)。另外，在信息充足的情況下，通過科學(xué)的方法，做好可比案例的選擇，通過運(yùn)用模糊聚類和層次分析等方法，將數(shù)據(jù)做的更加客觀和準(zhǔn)確。

3.加強(qiáng)理論研究，完善操作規(guī)范

相關(guān)部門必須要重視房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究，只有將房地產(chǎn)估價(jià)理論研究清晰，才可以更好的進(jìn)行規(guī)程編制和相關(guān)人才的培養(yǎng)，進(jìn)而將理論知識(shí)轉(zhuǎn)化到實(shí)踐工作當(dāng)中，加強(qiáng)估價(jià)人才的培養(yǎng)。然而，我國(guó)目前的研究者大部分都是來(lái)自于各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，十分缺乏專業(yè)的學(xué)者。高校應(yīng)該積極開展相應(yīng)專業(yè)，進(jìn)而才可以更好的對(duì)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入的研究，并且將市場(chǎng)比較法的運(yùn)用方式加以完善。

4.科學(xué)確定估價(jià)結(jié)果

第一，要想保證市場(chǎng)比較法能夠更好的運(yùn)行在房地產(chǎn)估價(jià)中，就需要對(duì)自身的市場(chǎng)信息資料庫(kù)進(jìn)行充分的完善，從而實(shí)現(xiàn)信息化的管理。在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，最重要的就是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從而與相似成交房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的對(duì)比，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)。在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的過程中，需要大量的市場(chǎng)交易資料，如今計(jì)算機(jī)技術(shù)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的成熟，獲得相似比較實(shí)例案例也越來(lái)越多，這就需要充分的對(duì)計(jì)算機(jī)進(jìn)行利用，從而建立起完善的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產(chǎn)案例，從根本上將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行提高，也能夠更好的使市場(chǎng)比較法運(yùn)用到實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中去。第二，要想保證市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中更好的被應(yīng)用，就需要評(píng)估人員能夠?qū)φ{(diào)查的資料進(jìn)行全面的了解，并保證其準(zhǔn)確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術(shù)水平能夠適應(yīng)全面的發(fā)展，并進(jìn)行全面的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，這樣才能夠保證房屋評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)水平和綜合素質(zhì)是關(guān)系著房屋評(píng)估準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υu(píng)估人員進(jìn)行定期和不定期的培訓(xùn)，使其能夠掌握更加先進(jìn)的技術(shù)水平，并從根本上提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。第三，對(duì)各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念進(jìn)行改變，是保證市場(chǎng)比較法進(jìn)行應(yīng)用的關(guān)鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規(guī)，還需要對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用環(huán)境能夠進(jìn)行改善，這樣才可以從根本上提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的被關(guān)注度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，市場(chǎng)比較法與其他的房地產(chǎn)評(píng)估方法相比較有非常多的優(yōu)點(diǎn)，在房地產(chǎn)的評(píng)估過程中的應(yīng)用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場(chǎng)比較法的運(yùn)用提供更好的基礎(chǔ)，也能夠保證更廣泛的運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)工作中去。因此，需要對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

作者：周杰 單位：蘭州鐵路局工程管理所