前言：本站為你精心整理了房地產開發企業成本控制研究范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

房地產開發成本控制是房地產開發企業的內功，要想度過中國房地產企業的寒冬，練內功是必修課，下面將從立項階段，規劃設計階段，合同商洽階段，施工階段，竣工結算階段，五個階段進行論述。

一、立項階段的成本控制

立項階段的成本控制主要是成本的細化分析，包括：1、土地開發成本：主要為土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費，此部分費用占項目總支出的30﹪，個別地區數值有可能還要高，要成分考慮開發風險和升值空間。2、前期工程費用：主要為“三通一平”和“臨時設施費”占項目總支出的3﹪左右，要提高臨時設施與建筑項目同壽命性，進而降低成本。3、建筑安裝成本：占項目總支出的45%-55%，因地域差異比例數也不盡相同，要了解市場人工、材料、設備變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正與調整，合理科學的確定項目的建筑成本指標。4、配套設施與智能化費用成本：占項目總支出的8﹪左右，此部分成本費用受小區規模和檔次的影響很大，控制此部分的費用，園林環境工程成本：占項目總支出的3%-5%，此部分成本與小區規模，檔次也有直接的關系，控制起來難度較大，對成本將產生較大的影響。5、投資決策階段的費稅：管理費、銷售費用、財務費用、稅金，對于可控部分，以最少的費用滿足項目要求，節約部分即可成為開發商的利潤。6、不可預見費：一般占直接成本的3%-5%，此部分費用應有足夠的預留，要根據實際情況進行測算和估計，不能盲目的壓縮。

二、規劃設計階段的成本控制

設計是施工的基礎，此階段的控制會對其他階段產生重要的影響，地產企業對以下三點的控制不能忽略。1、工程設計的招投標制度：地產企業在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制房地產開發的成本的目的。2、實行限額設計：凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應，特別是結構數據，如含金量，砼量等，以方便對節后設計的造價比較。3、強化設計出圖前的審核工作：從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或者缺陷來加以克制時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核和管理工作，以求得提高實際質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。

三、合同洽商階段的成本控制

在形成合同的過程中，除了對價格的控制外，還有兩點不能忽視，就是合同的嚴密性和合同的可操作性。1、合同的嚴密性；除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。2、合同的可操作性：合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工階段是將地產設計建成實物的階段，在此過程中，費用投入是最大的一個階段，過程復雜、繁瑣，對成本的影響也是最大，必須加強以下三點的控制。1、加強變更、簽證監督和管理：變更、簽證主要包括設計變更、施工條件變更等。施工階段的變更、簽證是不可避免的，但應處于一個嚴謹的控制體系中。控制施工變更，簽證變更的關鍵在于地產企業的自我約束。變更及簽證管理控制體系應明確。造作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認有限、否決與責任追究制度等，確保變更、簽證質量，杜絕不實與虛假變更、簽證的發生。2、加強材料設備的采購：首先地產企業要清澈的劃分材料、設備的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范圍，其次地產企業的預算成本人員要廣泛掌握建材行情，嚴格按有關規定做好材料限價工作。合理控制差價水平。對施工單位自行采購的材料，屬于制定價范圍的，應實行“適當參與，推薦廠家、監督質量、合理限價“的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。3、嚴格審核承包商的索賠要求：對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

五、竣工結算階段的成本控制

“大量、集中、復雜”。是結算階段的特點，為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單，應做好工程洽商簽證及預算增減賬的管理。重點做好材料差價及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定措施費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審核制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

六、結語

當前房地產正處于降溫階段，房地產商在進行房地產開發的過程中一定要掌握好各階段的成本控制，將房地產開發的成本控制貫穿與項目開發的全過程，其控制的重點在于立項階段、規劃設計階段、合同洽商階段、施工階段、竣工結算階段的全面細致工作。控制好成本，房地產開發企業的春天就會再次降臨！

作者：張浩 單位：大連泰安房地產開發有限公司