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1概述

城中村改造是我國城市化進程的重要組成部分。目前在我國，絕大多數城市都在進行政府主導的，各方面力量廣泛參與的城中村改造，房地產開發企業是其中的主要參與方與項目開發的實際操作者。開發商在保證順利完成項目的前提下，要樹立風險意識，提高企業在項目各階段的風險控制能力。

2關鍵過程的風險控制

2．1土地整合的系統化控制

土地整合是房地產開發商在取得土地使用權之前，先期投入大量資金及人力，配合政府對現有區塊土地進行整合、收儲，而在完成區塊土地收儲之后，開發商并不會天然的取得該片土地的土地使用權證，依然要通過招、拍、掛的形式才能取得土地使用權。在這一過程中，開發商存在著諸多風險。首先，在土地整合階段，由于需要配合城中村動遷相關配套，開發商往往資金投入巨大。但受政府政策變動、拆遷安置方案調整，土地規劃條件變動以及土地使用權不明確等的影響，資金的投入往往較預算有較大的出入。在動遷過程中，如遇到村民們對補償條件不滿意，需要協商提高補償條件;或部分“釘子戶”出于自身考慮，在拆遷過程中拒絕簽署《征地補償安置協議書》。這些情況對開發商來說都有較大的資金壓力。需要確保資金投入的連續性，避免因為資金不足而使拆遷停滯，從而使得整個項目無法繼續進行下去。其次，由于該階段土地使用權未確立，有可能面臨完成土地拆遷整合后未取得土地使用權，只能按照相關協議獲得土地開發補償或需要同其他房地產開發企業合作開發以獲得土地使用權。這將降低項目的投資回報預期，先前的融資渠道有可能斷裂，企業自身將面臨較大的資金風險，甚至導致項目流產。項目前期的風險控制尤為重要，資金投入要有連續性，項目規劃要符合市場規律和自身開發規模，要與政府就相關事宜達成一致，確保在前期項目的穩健運行。

2．2政策導向的機動化控制

政府是城中村改造的建設主體，政府部門的政策導向對項目的定位及運營至關重要。就單地塊而言，政策的調整往往伴隨著土地出讓金調整，村民拆遷補償費用變動，園區規劃方案調整，配套社區公共服務設施的建設，項目性質及容積率調整等諸多方面。就整個行業來說，中央政府的重大土地、經濟政策調整，省市的行業投資及發展方向往往影響銀行利率，融資渠道及融資擔保和資金的市場退出機制等方面。在城中村改造中，政府對該片土地的特殊政策扶持、政府在土地開發過程中的參與范圍以及承諾的配套設施建設等，對擬開發土地的項目建設及經濟核算有著重要影響，這些政策需與政府達成合約化協議，有利于項目的正常推進，避免因政策變化導致項目受阻以及資金鏈斷裂等。城中村改造項目一般都需要政府對該片區域進行區域定位，配合市政道路及區域發展規劃等同步進行。小區改造完成后，能否順利投入使用，能否與周邊配套形成完整的小區生態，都取決于政府的整體規劃建設。所以，緊跟政府政策變動，項目規劃融入區域發展等對項目順利開發尤為關鍵。

2．3開發區塊的連續化控制

由于城中村面積較大，一般較大的項目開發往往是分期分批開發的。這就需要對項目整體進行把控，有效協調各段之間的資金及項目管理，使項目有序推進。對首期投資占整個項目投資比例要有一定限制;對拆遷、拿地、開發、預售要有統籌安排，避免一次性投資壓力過大;工期拖延、資金回籠周期較慢導致的資金鏈斷裂以及工程停工等壓力。開發區塊的連續化控制還表現在能否將土地整合與獲得土地使用權后的項目規劃;村民拆遷補償和后期居民分批分期回遷安置;項目融資與資金回籠后的二次開發;項目分期開發后的項目管理和施工質量控制等方面。對于開發區塊的連續化控制涉及各個方面，是企業項目管理的核心問題和重點方向。對于項目承建中需配套建設的村民回遷樓，附屬幼兒園、小學，園區規劃綠地、道路，園區配套市政管網等項目要按照工程節點予以保障。避免由此產生的群體性事件風險，以及由此導致的工期延誤，項目形象受損等風險。

2．4拆遷補償的規范化控制

城中村拆遷工作需制定詳細的，有針對性的拆遷方案。參照本市各區的拆遷補償標準，結合當地社會發展和經濟條件，制定本地塊合理的拆遷補償標準。并就這一標準提前與政府主管部門以及村民代表大會協商，綜合各方意見進行細化調整，確保這一方案能獲得各方普遍認同，有現實操作性。并應制定應急預案，對“釘子戶”阻撓拆遷，漫天要價的情況要有專門的應對措施。對于其拒絕拆遷，嚴重影響拆遷工期及進度計劃的情況，要聯合政府、法院等部門，采取法律訴訟，強制拆遷的途徑。在拆遷過程中，不可根據村民拆遷難易程度，實施“一戶一價”的拆遷政策，導致部分村民認為利益受損，要求二次補償;而且易使本來就拆遷難度較大的村民轉為“釘子戶”，要求更高的拆遷補償，從而使拆遷工作無法正常開展下去。拆遷工作的細致與否，直接影響整合項目的資金和時間這兩個關鍵要素。拆遷方案的制定，必須是經過嚴密測算，廣泛調查，并與該地塊實際情況相結合的具有可操作性的方案。不可一味的確保開發商利益而忽略城中村村民的基本生活保障，甚至出現與社會黑惡勢力相勾結，實施暴力強拆，來達到拆遷目的。這樣勢必激化雙方矛盾，導致項目無法正常進行，觸犯法律的行為還需承擔相應的法律責任。

2．5融資渠道的常態化控制

城中村改造項目的開發周期較長，開發商融資壓力較大。在先期土地整合階段，由于開發商未取得土地使用權，無法以土地使用權證作為抵押物從銀行貸款。而且近些年隨著國家的宏觀調控及對房地產產業的政策導向，銀行貸款渠道收緊，導致融資風險加大。為應對可能存在的資金風險，開發商需建立長期及短期融資渠道，建立基于銀行、信貸公司、地產同行等的融資鏈條，避免資金斷裂，在維持原有資金渠道的同時，廣泛尋求不同的資金來源，確保資金鏈安全。積極同政府協商，取得政府對城中村項目開發的政策扶持和金融導向，在有利政策的推動下，減少不必要的資金流出，積極拓寬融資渠道。同時，應該建立項目資金流動管理制度，將先期開發取得的回籠資金有序投入到后期項目中，避免項目中存在的“沉睡資金”，增加資金的流動性。如遇影響項目運行的重大資金缺口時，應有應對措施預案，積極尋求同其他房地產開發企業就部分地塊的聯合開發;對較大區塊實行分段施工，分期預售等方案。

2．6項目建設的全局化控制

項目開發過程中，受市場因素以及政府政策導向等的影響，項目的定位及方案會面臨階段性的調整。在每一階段都有可能做出不同的調整以適應政策或者業主的要求，在調整過程中需要全局把控項目的整體風格及功能布置，以免牽一發而動全身。在預售完成后，由于消防、市政、區域規劃調整，需要對園區規劃道路、公共綠地以及其他配套系統做較大調整。這樣就不可避免的引發與業主的矛盾。在以往的項目開發中，存在由于國家建筑節能規范調整:在寒冷地區，北側窗戶窗墻比不應大于0．3。北側由前幾期的落地窗改為普通陽臺平開窗，導致后期住戶不理解，投訴與樣板間不一致，要求索賠;由于對園區適齡兒童數量估計不足，附屬小學無法全部接納，部分住戶的孩子無法按時入學，導致群體性上訪事件的發生;由于出于成本考慮，后期外墻由貼磚變為粉刷涂料，導致園區外立面不統一，住戶投訴意見較大等。項目各階段可根據情況做相應調整，但園區規劃應有延續性和全局性，并應對由于政策及國家法律法規的變動導致的設計變更做細致周到的解釋說明，確保項目有序進行。

3結語

伴隨著城市建設用地的枯竭，以及城市化進程的加快和政府改善城中村生活條件的政策指引，城中村改造將成為房地產開發企業的主要方向。在項目開發過程中，開發商只有對各項潛在風險進行全面把控，根據市場變化不斷調整項目方案;根據政府政策調整不斷修訂項目定位，才能確保項目順利進行。

作者：高福永 單位：山西晉能千禧置業有限公司