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一、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中對土地成本進行確認，能夠充分的明確土地開發(fā)價值和項目的可行性，早在2012年，國家財政部門相關會計司就在《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》（試行）中做出明確規(guī)定，為了取得土地開發(fā)權和土地使用權而產(chǎn)生的費用支出被稱為土地取得成本，包括市政土地規(guī)劃建設費、土地買價（或出讓金）、土地契稅、耕地資源占有費用及閑置土地管理費用等。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地成本核算過程中，應將獲得土地開發(fā)權及土地使用權過程中所產(chǎn)生費用支出進行集中處理，且這個過程必須根據(jù)成本項目對資金進行統(tǒng)籌和分配，最終實現(xiàn)土地成本（單位建筑面積）和總成本的有機統(tǒng)一。國家推行“招拍掛”相關制度后，一定程度上為計算土地成本提供了方便，但同時也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地成本分攤問題，這種現(xiàn)狀也促進了房地產(chǎn)開發(fā)商對成本核算的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的主要分攤方法

(一)按各期占用土地面積分攤

對劃入規(guī)劃中的土地建筑面積實施全面性和整體性的計算，并在計算過程中明確和強化其中可能涉及到的容積率問題，并以此為主要依據(jù)，有效計算實際容積率和土地建筑面積，進而得出各個時期土地面積的實際占有量，并對這部分土地可能產(chǎn)生的成本進行分配。以全部規(guī)劃的土地建筑面積為基礎，并依據(jù)各個時期土地建筑面積的實際容積率進行計算，能夠確認相應的土地面積，對土地成本進行分配。對分期規(guī)劃的建筑面積和未使用的土地面積進行容積率的計算。根據(jù)土地建筑面積實際容積率，計算所占土地的面積。同時根據(jù)計算結果，對各期土地進行成本分配。

(二)按各期建筑面積分攤

針對規(guī)劃中的建筑面積，要以平方米為單位核算土地成本。同時，根據(jù)各個時期建筑面積、每平米面積成本，對土地成本進行合理配比。依據(jù)所規(guī)劃的建筑面積，對每平方米土地面積需要承擔的各期土地成本進行核算。根據(jù)已施工建筑面積與未施工建筑面積之間的差額，計算建筑面積承擔的土地成本。同時，根據(jù)各期建筑面積承擔的每平方米土地成本進行各期土地成本計算。計算土地成本，需要獲取經(jīng)由政府部門許可的資料文書，并且根據(jù)文書中的規(guī)定進行土地法規(guī)稅費繳納。對于建筑面積中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景觀水道、不可出售的建筑用地等，這些建筑都是為用戶提供服務。在開展土地成本規(guī)劃過程中，要將這些公共用地視為不能出售的部分。根據(jù)實際情況和相關文件要求，房地產(chǎn)項目在計算土地成本分攤時，可根據(jù)以下幾個公式進行：所有可售面積的容積率＝所有可出售房屋的規(guī)劃面積/實際土地占有面積總量；Ⅰ期占用面積＝Ⅰ期規(guī)劃面積/所有可售面積的容積率；Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期實際占用面積/每平方米土地費用；所有可售規(guī)劃面積每平方米土地成本＝房地產(chǎn)項目整體預算/所有可售規(guī)劃面積。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分攤實際應用

(一)共同協(xié)商，合法獲取土地

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分攤涉及到的影響因素較多，情況較為復雜，因此在獲取土地的過程中要嚴格謹慎。居民在動遷的時候主要是采用回遷或者是異地動遷兩種方式，其中異地動遷主要采用的是房地產(chǎn)企業(yè)的其他建設項目，而回遷采取的是一期動遷，二期建設的措施。即在建設的過程中可以將一期作為回遷房使用，二期進行商品房出售，這種情況將會造成一期土地成本核算較為復雜，所以對動遷參與的成本費用要進行確認，當動遷完成之后，若回遷房沒有用完，也能夠作為商品房進行出售。回遷房要根據(jù)實際建筑面積進行確認。例如，某樓盤規(guī)劃占用土地面積15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積24.5萬平方米。其中，可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業(yè)樓、寫字樓等，規(guī)劃可出售總建筑面積23.9778萬平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業(yè)辦公樓、公用車庫等，規(guī)劃總建筑面積0.5233萬平方米。土地整體預算成本為9858萬元，每平方米土地面積發(fā)生的費用為0.06572萬元（9858/150000），共建45棟樓，需分五期開發(fā)建設。一期規(guī)劃建12棟住宅樓，規(guī)劃建筑面積8.2957萬平方米，全部為可售商品用房。一期現(xiàn)已竣工，并取得房管部門的測量報告，測量得出實際建筑面積7.5849萬平方米。一期分配的土地成本為3410.61萬元（[8.2957/23.9778)*9858]；各期按實際建筑面積，未開工項目以項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積減去實際建筑面積的差異數(shù)分配土地成本時，一期分配的土地成本為3118.38萬元（[7.5849/23.9778)*9858]，比前一種方法少分配了292.23萬元；一期已竣工項目以實際建筑面積，未竣工項目按未竣工樓宇規(guī)劃建筑面積分配土地成本時，一期分配的土地成本為3213.35萬元{[7.5849/23.9778-(8.2957-7.5849)]*9858}，比第一種方法少分配196.96萬元，比第二種方法多分配95.27萬元。這說明取值不同，分配結果差異較大。房地產(chǎn)企業(yè)只能夠使用一種方式進行土地成本計算，不能夠采用一個項目一種方法的模式。建筑項目竣工完成之后要根據(jù)規(guī)劃建筑面積進行分攤，并且按照規(guī)劃部門設計的方案進行土地成本計算，測量報告是土地成本計算的重要參考。對于未建部分應該跟實際建筑面積與規(guī)劃建筑面積產(chǎn)生的差異進行調整。土地面積應該與提取土地使用稅所需要的面積相一致，這樣未建項目需要繳納的土地使用稅將不再由竣工項目承擔，房地產(chǎn)企業(yè)能夠節(jié)省一定的成本投入。并且在房屋交付使用之后，土地使用權將發(fā)生改變，企業(yè)需要承擔的土地使用稅將轉移到用戶手中。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該明確土地面積以及房屋建筑面積，這樣能夠有利于土地使用稅的核算工作。

(二)對同一類型的項目開發(fā)以及針對不同項目開發(fā)

獲取土地以及土地證，對同一類型項目進行分期開發(fā)建設，在計算應分攤的土地成本面積時，銷售面積或者規(guī)劃建筑面積都可以作為標準來分攤土地成本。但是，當銷售面積或規(guī)劃面積與實際完成面積出現(xiàn)差異時，要根據(jù)不同分期對建設項目進行合并處理，在最終核算時，要對原分攤的土地成本進行調整。

(三)同一土地進行不同類型項目開發(fā)建設

當獲取土地以及多張土地證的時候，針對同一土地進行不同類型的項目建設時，根據(jù)土地證實際占用面積與土地總面積進行比例分析，這樣就能夠詳細的計算出土地證面積的成本投入。同時也可以在取得土地之后，獲取多張土地證，來對土地進行分期開發(fā)不同類型的施工項目。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身實際發(fā)展需求，結合戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，制定出科學合理、行之有效的土地成本分攤方法。注意成本分攤方法一旦確定，輕易不要隨意改變，而應及時有效的完成土地成本的分攤，并根據(jù)主管稅務部門的要求遞交設計方案、施工圖紙等。在土地面積確定，房地產(chǎn)權證辦理的過程中都需要向稅務部門報備。當土地面積出現(xiàn)調整，并會影響到土地成本分攤方法的結果時要重新按照全新土地面積進行各階段土地成本分攤計算。

作者：張澤洋 單位：哈爾濱投資集團有限責任公司