前言：本站為你精心整理了土地開發成本房地產論文范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

1土地開發成本估算原理

土地開發成本估算是房地產企業在進行開發和建設前必做的準備工作之一，其質量直接影響著開發的最終成效。因此，房地產開發企業為了進一步降低開發成本，提升經濟利潤，紛紛運用各種先進技術和管理手段進行土地開發成本估算，合理規劃其各項開發建設資金，并取得了良好成效。

1.1土地開發成本的涵義土地開發成本是指房地產開發企業為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據《城鎮土地估價規程（試行）》及工業用地的特點，影響工業用地的區域因素主要有：工業區的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量優劣度、城市規劃限制等。因此，在進行土地開發成本管理時，相關管理人員必須站在房地產開發角度，在保證其開發質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發成本,提升其資金利用效率，保證其經濟利潤水平。同時，管理人員還必須進行必要的走訪調查，及時了解和掌握開發區周圍的環境情況，分析和評價其土地開發價值。

1.2土地開發成本估算的方法在土地開發成本估算過程中，常見的土地開發成本估算方法主要有基準地價系數修正法和假設開發法。這兩種估算方法各有其優勢與不足，其對應的估價對象也不完全相同。

1.2.1基準地價系數修正法基準地價系數修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異，確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

1.2.2假設開發法假設開發法又稱剩余法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2土地開發成本估算方法

在房地產開發項目中的應用隨著我國房地產行業的不斷發展成熟，其開發項目管理逐漸呈現出大型化、系統化、復雜化特點。因此，為進一步提升其項目開發質量，管理人員必須積極轉變其管理理念，運用各種高效化成本估算方法進行成本估算，明確企業在整個開發過程中的權力與義務，并進一步優化資源配置，做到產權明晰，分配合理。

2.1項目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有，土地使用權為JDC房地產開發公司合法取得。待估宗地來源合法，產權清楚。

2.2土地開發成本估算采用基準地價系數修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設定為住宅。根據遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料，對應的50年期基準地價為690元/平方米。

①日期修正系數K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數變化較大，平均漲幅約為20%，根據遼陽市的地價指數，確定期日修正系數K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權年期修正系數K2。由于遼陽市商業、辦公、工業用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格，此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數K3的確定。根據基準地價技術工作報告及其說明，其地價內涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。

④開發程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發程度與本次評估宗地設定開發程度相同，因此不需再進行開發程度修正。

⑤影響地價區域因素及個別因素修正系數之和（∑K）的確定。根據《遼陽市市區基準地價測算技術工作報告》，結合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調查及修正系數表，故宗地基準地價修正系數為0.27。

⑥宗地地價計算。

⑦基準地價系數修正法估價結果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米，土地總地價為41242.72萬元。

作者：岳井峰單位：遼寧建筑職業學院