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本文作者：鄒士年作者單位：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部

自2010年4月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“新國(guó)10條”）以來(lái)，本輪史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多，投資和投機(jī)需求已初步得到遏制。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收是一個(gè)必不可少的條件。當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)抓緊開(kāi)征房產(chǎn)稅，建立控制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。

一、目前房地產(chǎn)調(diào)控仍未到位

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)百城房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)于2011年8月到達(dá)最高位后，到今年5月已經(jīng)持續(xù)回落9個(gè)月。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格依然沒(méi)有回歸到合理價(jià)位。目前，國(guó)際比較公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)標(biāo)志就是房?jī)r(jià)收入比，即房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比值超過(guò)6倍往往就視為出現(xiàn)泡沫。鑒于我國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的實(shí)際情況，一般認(rèn)為6～7倍應(yīng)該是合理區(qū)間。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比回落至7.5倍，接近合理區(qū)間。大中型城市的房?jī)r(jià)收入比均明顯偏高，深圳、杭州、北京、廈門、上海2011年房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到15.6、14.1、12.94、12.48、12.4倍；而倫敦房?jī)r(jià)收入比為6.9倍，首爾為7.7倍，紐約為7.9倍，悉尼為8.5倍。

二、主要原因

（一）不合理的土地機(jī)制

土地出讓金制度和與土地相關(guān)的稅費(fèi)制度不合理，成為我國(guó)房?jī)r(jià)不合理的源頭。經(jīng)過(guò)30多年的土地制度改革，我國(guó)逐步形成土地出讓由政府壟斷，以招、拍、掛方式為主，一次性收取70年土地出讓金的城市土地出讓制度。政府可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上土地供給數(shù)量的控制進(jìn)而控制土地的價(jià)格。分稅制以來(lái)，地方財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配，地方政府對(duì)土地財(cái)政具有嚴(yán)重的依賴性和成癮性，賣地成為獲取財(cái)政收入最簡(jiǎn)便且有效的手段。土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比重從1999年的9.19%上升到2009年的43.75%，最高的2003年達(dá)到55.04%。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)快速下滑的背景下，很多地方政府希望微調(diào)中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以獲取資金，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)融資方式

房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比率過(guò)低，使開(kāi)發(fā)商投資門檻過(guò)低，加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)。2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，擴(kuò)大投資，國(guó)務(wù)院將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，不足的資金由銀行提供。過(guò)低的資本金使得開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)的博弈中把更多風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行；而銀行的貸款支持助長(zhǎng)了住房投機(jī)行為。如果沒(méi)有銀行資金支持，投機(jī)性購(gòu)房需求將大大削弱，房?jī)r(jià)也就不可能大幅上漲。

（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收

缺乏住房持有環(huán)節(jié)的稅收，使住房持有成本很低，降低了投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)住房投機(jī)，推高了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)商品化10多年來(lái)，房地產(chǎn)保有稅收入占地方稅收收入比重從1999年的7.32%到2009年為6.76%，不升反降，造成的直接后果就是很多富裕家庭持有多套房產(chǎn)，造成供求關(guān)系失衡，推高了房?jī)r(jià)。當(dāng)前的調(diào)控對(duì)于前期投機(jī)者的持有沒(méi)有構(gòu)成威脅。

（四）沒(méi)有涉及收入分配問(wèn)題

不合理的收入分配體制是造成全國(guó)尤其是一線城市房?jī)r(jià)收入比值居高不下的主要原因。由于不合理的收入分配機(jī)制和稅收對(duì)高收入行業(yè)的調(diào)節(jié)力度較弱，導(dǎo)致財(cái)富分配極不均衡。在這種情況下，高收入者為自己的資金尋找保值增值的渠道是十分正常的事，在房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度不完善的情況下選擇投資房地產(chǎn)也是理性的。只是這種投資推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理上漲，進(jìn)一步拉大了社會(huì)收入差距。

三、當(dāng)前以限購(gòu)為主的調(diào)控政策只能治標(biāo)，難以治本

本輪房地產(chǎn)調(diào)控在嚴(yán)格的限購(gòu)下，對(duì)于投資和投機(jī)性需求的遏制比較明顯。以北京為例，自2011年2月17日以來(lái)，北京市共有1.4萬(wàn)戶申請(qǐng)家庭未通過(guò)購(gòu)房資格審核，投資投機(jī)性購(gòu)房需求基本被擠出；首次購(gòu)房家庭比重持續(xù)保持在90%左右，較好地保障了剛性住房需求和改善性住房需求。從全國(guó)看，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效果直到2011年三季度之后才逐步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)自2011年8月份達(dá)到高點(diǎn)之后，開(kāi)始緩慢下滑。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2012年5月，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為每平方米8684元，環(huán)比下跌0.31%，已連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)下跌。但是，2012年6月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)為每平方米8688元，5月環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。連跌9個(gè)月的房?jī)r(jià)實(shí)際僅下跌2.2%，而目前下跌趨勢(shì)已終止，部分地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2009年底調(diào)控初期的水平，如果僅僅依靠現(xiàn)有調(diào)控措施，很難實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸。事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控僅僅遏制了房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅之前，前期的投資、投機(jī)性購(gòu)房由于調(diào)控后導(dǎo)致房租上漲不急于出售，減少了市場(chǎng)供給。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在嚴(yán)厲調(diào)控下增速大幅下降，不利于未來(lái)住房的有效供給。可見(jiàn)，僅從供需層面分析，由于沒(méi)有根本觸及造成房?jī)r(jià)上漲的土地、融資、稅收和收入分配的根源，本輪調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)合理回歸的作用遠(yuǎn)沒(méi)有期望的那么高。同時(shí)，各方對(duì)當(dāng)前這種行政性調(diào)控的結(jié)束持有較高預(yù)期，政策哪怕只有一點(diǎn)松動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。最近央行的連續(xù)降息已經(jīng)為市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上升帶來(lái)預(yù)期，房?jī)r(jià)開(kāi)始重拾攀升勢(shì)頭。因此，在房?jī)r(jià)合理回歸機(jī)制形成之前，房地產(chǎn)調(diào)控措施絲毫不能松動(dòng)，否則將前功盡棄。

四、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

2012年，是我國(guó)房地產(chǎn)從調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期的最佳時(shí)間窗口，應(yīng)抓住目前房?jī)r(jià)回調(diào)的關(guān)鍵時(shí)期，抓緊出臺(tái)制度化的治本之策，完善土地制度和稅收制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。

（一）建立公正的房地產(chǎn)土地出讓制度

加大城市土地供給，保障與城市人口增加相匹配的住房建設(shè)用地；改革土地出讓方式，在堅(jiān)持“招拍掛”制度的前提下，明確對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求、土地用途、規(guī)劃方案及有關(guān)配套指標(biāo)的公示要求。應(yīng)一律實(shí)行零底價(jià)起拍，以防地方政府人為抬高地價(jià)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間向開(kāi)發(fā)商收取土地租金，在房產(chǎn)使用期間向房屋產(chǎn)權(quán)者收取土地租金。這樣，避免開(kāi)發(fā)商在房屋建成后捂盤惜售。對(duì)未按約開(kāi)發(fā)土地的行為，政府應(yīng)當(dāng)加大處罰力度，收取違約金或收回土地。

（二）建立健康的房地產(chǎn)稅收體制

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)建立健康的房地產(chǎn)稅收體制，簡(jiǎn)化稅種，加強(qiáng)持有環(huán)節(jié)稅收征收，適當(dāng)降低流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)水平。具體來(lái)說(shuō)，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅及土地閑置費(fèi)合并為房地產(chǎn)稅，由房地產(chǎn)所有者繳納，按年征收，分期上繳，這樣更為合理，也更有利于遏制住房投機(jī)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以所得稅為主，取消營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，對(duì)房產(chǎn)增值部分征收房產(chǎn)所得稅，對(duì)改善型購(gòu)房，如果在購(gòu)買第二套房后的一定時(shí)間（如一年）內(nèi)出售原住房，可免征房產(chǎn)所得稅。這樣既能抑制投機(jī)，又不傷害改善型住房的買賣。另外，對(duì)于多套住房，按照扣除一定的人均占有面積后實(shí)施階梯房產(chǎn)稅。這樣可以防止部分人占有多套住房的行為，增加市場(chǎng)的存量房供給，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸；同時(shí)，有利于節(jié)約用地。

（三）建立合理的房地產(chǎn)投融資體制

為了促使開(kāi)發(fā)商能夠在房?jī)r(jià)博弈過(guò)程中主動(dòng)降價(jià)，必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例及貸款利率，迫使開(kāi)發(fā)商加快住房銷售和資金回籠，減少捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的行為。對(duì)于購(gòu)房者的按揭貸款，應(yīng)該大力支持首套，對(duì)于二套貸款減少貸款比例；同時(shí)，降低貸款期限，嚴(yán)禁用銀行貸款進(jìn)行三套及三套以上的住房投資活動(dòng)。

（四）改革社會(huì)收入分配制度

收入差距過(guò)大是出現(xiàn)一些家庭擁有多套住房并推高房?jī)r(jià)的主要原因。首先，應(yīng)消除行業(yè)壟斷和權(quán)力腐敗帶來(lái)的收入不公，加強(qiáng)對(duì)壟斷行業(yè)和權(quán)力部門收入分配的監(jiān)督約束。其次，消除財(cái)產(chǎn)性收入差距過(guò)大造成的收入分配不公，對(duì)占有兩套及以上住房開(kāi)征房產(chǎn)稅。第三，加大對(duì)灰色收入的稅收征管和查處。第四，應(yīng)降低中小企業(yè)的稅負(fù)和降低中等收入者的個(gè)稅水平，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，以增加中低收入者的收入。同時(shí)，應(yīng)盡快開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，以降低富二代不勞而獲的程度，形成相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。