房地產信息失真及策略研究
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本文作者：汪傳雷1陳瑞2作者單位：1.安徽大學商學院2.安徽大學管理學院
房地產市場信息是指房地產行業辦理各類房產業務，并在各類業務形成的交易與權籍數據基礎上，實現對房地產市場主體進行規范監管，并向社會和有關部門進行的綜合信息。［1］全面、及時、準確的房地產市場信息是準確把握和分析房地產市場運行態勢和房價變動情況的基礎，是政府加強和改善房地產市場宏觀調控的有力依據。［2］房地產市場信息具有以下特點：一是客觀性。［3］房地產市場信息是不依賴主體為轉移的。信息的事實就是它的中心價值，客觀事實性就是它的第一基本性質。二是利益共享性。房地產市場信息的利益共享性，表現在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的過程中被消耗，可以在同一時間或不同時間廣泛地傳播擴散，為眾多用戶加以利用。三是時效性。人們獲取房地產市場信息在于利用，而信息的效用和產生利用之間有著密切的關系，它的時效性表現在及時性和透明性上。四是可加工性和開發性。［5］在對房地產市場信息的利用過程中，人們一般不是簡單地使用它，而是對所獲取的信息進行分析、比較、綜合，從而產生出新的信息。五是傳遞性。房地產市場信息的傳遞性表現在它可以在時間上和空間上多方式地進行傳遞，這些傳遞渠道包括政府部門、房地產行業和中介組織。
二、房地產市場信息失真現象
房地產市場信息失真是指房地產市場信息的輸入和輸出的不一致而產生信息虛假，即房地產市場的真實信息情況與房地產信息公布情況不符。房地產市場信息失真表現在以下幾個方面。一是房地產市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產生信息的地方，不明的信息源所產生的信息會導致信息失真。2005年12月國家統計局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達到26％；2006年2月，國家統計局又公布了新的數據：2005年前11個月，商品房空置面積達1．14億平方米。［6］北師大房地產研究中心主任董藩認為，國家統計局給出26％的空置率絕對是錯誤的，房屋空置率實際不到1％。［7］國家統計局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質疑，轉載于全國多家媒體的“國家統計局空置數據”究竟來自何方。［8］二是房地產市場信息指標不統一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標的不統一會導致處理后的信息產生差異。例如，2006年3月21日國家統計局了全國70個大中城市1、2月份的房屋銷售價格情況，其中北京1、2月份房價同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統計局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預售交易平均價格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個相差了兩倍的統計數字，北京市統計局新聞發言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統計數據和國家統計局統計數據出現很大差異是因兩者統計指標不統一。［10］三是房地產信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因為職權的不同就會導致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統計局的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2009年我國70個大中城市房屋售價同比上漲1．5％，其中新建住宅價格上漲1．3％，二手住宅價格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統計局又公布了2009年全國房地產市場商品房銷售價格漲幅為24％。［13］這一數據迅速引發一場輿論風暴，人們幾乎一致認為這不可思議，“可能是放錯了小數點。”［14］
三、房地產市場信息失真的原因
房地產信息失真問題，主要源于房地產信息形成處理機制的不完善，包括房地產市場信息的采集不準確、對采集信息的處理不規范以及公開信息的環節的不完善。
（一）房地產市場信息采集不準確
房地產市場信息采集指運用調查、情報檢索和網絡等手段去對房地產市場運行信息進行搜集。導致房地產市場信息采集不準確的原因有：一是信息需求確定不準確。房地產市場信息用戶分布于特定的領域，因而對房地產市場信息的需求具有較強的針對性，包括采集的內容、類別、格式、來源、質量和數量，而信息采集的需求又受到個人主觀能動性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源選擇偏差。房地產市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補充性。信息源不是一成不變的，若不能及時準確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會使采集的信息具有滯后性，就會導致房地產市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會因為機構、任務、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會使房地產市場信息的采集不客觀、不真實。
（二）房地產市場信息處理不規范
信息處理環節是房地產市場信息失真的一個重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標體系［15］，而不同的信息指標體系設置的計算方法、統計技術存在差別，采用不同的指標體系處理信息，會導致房地產市場信息的處理不規范。二是信息的存儲與檢索不夠科學。采集的房地產信息經過加工后要歸類記錄和存儲，要知道存哪些信息，存多長時間，以什么方式存儲，存在什么介質上。我國房地產市場信息在存儲過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據實際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進行信息傳遞。但是，在房地產市場信息傳遞中缺乏專門的信息機構來進行信息傳遞活動，傳遞方式的雜亂與不合理導致房地產市場信息來源不明，真假難辨。
（三）房地產市場信息不權威
房地產市場信息應由政府及企業部門將房地產市場信息集中管理，通過將處理后的信息進行共性分類，最終實現系統化、標準化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經濟統計數據一直采用地方上報、中央匯總的模式，但地方政府往往會在政績壓力下進行統計干預，直接影響經濟數據的真實性，干擾市場預期。二是企業部門公布信息的虛假。在房地產行業，企業為了獲得高額的利潤與經濟效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產信息的真實性與權威性受到嚴重質疑。一個時期關于各種房地產市場信息報道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學性。我國房地產信息主體之間的矛盾，使房地產市場信息的權威性受到質疑。面對政府部門的不同信息，消費者往往只能茫然失措。
四、解決房地產市場信息失真的措施
（一）加強對信息采集環節的管理
信息采集是信息處理過程的起點與基點，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價值的信息，并根據這些信息進行判斷決策。一是進行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產市場信息用戶來自企業、政府、協會、新聞傳媒等不同的部門機構，即使是同一個信息用戶，其需求也是不斷變化的，應針對不同的房地產信息用戶類型與特點確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認識房地產信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應篩選有價值、有針對性的信息源，采集權威性的信息，掌握信息重點。三是采用正確的方法與環節。明確信息采集環節是信息管理中計劃工作的主要任務。房地產信息采集計劃工作的任務和內容包括：（1）明確信息采集的具體任務和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標和戰略，論證可行性。（3）規定各項工作的開始和完成的進度。（4）規定實施地點和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規則以及資源的分配方案。
（二）重視信息的處理環節
信息處理是試圖解釋信息的內容，從而得出高效、準確、及時的信息，只有經過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時有效地利用。針對房地產市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統一的指標體系，制定合理、權威的信息處理指標體系框架，包括統一基本單位、統一調查制度、統一數據采集處理平臺、統一信息系統，以及運用一套相同的指標體系去處理房地產市場信息。二是要合理地存儲信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續更新信息，剔除過時信息和修改貯存信息，擴大信息容量，儲存盡可能豐富的房地產市場信息。此外，還要考慮到儲存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規范政府及企業部門對房地產市場信息的傳遞。不僅要經濟、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業部門對于房地產市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實性。
（三）規范信息環節
信息環節是信息完成的最終環節。信息的公開和透明是資本市場生存和發展的基石，房地產市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進行內部溝通，使信息更完整。政府部門應該統一信息，核對信息數據，在確保無誤的情況下達成協定，積極主動地向公眾正確權威的信息。要明確信息審核的規范要求，擬訂信息規范表述，提高和強化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質和思維能力。政府房地產信息資源開發人員不僅需要信息技術、信息業務加工處理的技能，還需要政府管理、相關法律政策、政府資源協調等方面的知識和技能。［19］政府應該對企業以及媒體進行規范，杜絕虛假不實的房地產市場信息，完善房地產市場信息法律法規，確立相關房地產機構的職責和權限，規范房地產市場信息的，使的信息更有權威性與完整性。
（四）完善房地產信息披露制度
房地產市場主體主要包括政府、開發商、承建商、材料商和營銷商。政府作為市場的管理者又是一級市場的出讓方，在房地產市場中擁有十分特殊的地位。要消除“信用危機”，需要建立和完善政府的信用機制，制訂嚴格的信息披露制度和市場退出機制。首先，建立健全房地產市場信息系統和信息制度。完善房地產市場信息系統和信息制度，增強房地產市場信息透明度。房地產相關部門應定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息。其次，加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正地報道房地產市場情況，制訂適合房地產市場各類交易主體的信息披露制度，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，應嚴肅處理。最后，積極鼓勵社會公眾檢舉揭發統計弄虛作假行為，規范好信息處理環節。
（五）完善房地產電子政務網
自國土資源部門、住房和城鄉建設部門等政府門戶網站建立以來，憑借其豐富的信息內容和先進的技術手段對防范房地產信息失真產生重要的影響。若房地產市場信息仍主要依賴于不定期的人工市場調研，其管理手段必然跟不上市場發展的要求。通過利用房地產電子政務信息網這一公眾平臺，不僅可以克服統計的誤差，而且可以大大推動房地產信息的實效性。房地產電子政務網具有的資源渠道廣闊、網站內容豐富、信息更新及時、歷史數據完整、技術手段先進的特點，不僅是提高政府監管能力、工作效率和公共服務水平的需要，而且是適應經濟全球化發展的新形式，是拉動房地產市場健康發展的重要支撐。因此，要大力發展房地產電子政務網，實現數據采集、信息處理、信息的及時性、準確性、真實性，保證房地產信息服務有一個堅實的基礎，最終推動房地產市場的和諧發展。
