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本文作者：王建宇1陳萬良2作者單位：1.河南四方匯澤房地產開發(fā)有限公司2.林州市建筑工程九公司

房地產業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動了地方經濟的快速增長。但是在房地產快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產開發(fā)理念，及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。

1.房地產開發(fā)

房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。所以房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。

2.組成部分

就房屋建設中對房屋的開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。

3.當前現狀

中國經濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。

（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產投資增長情況看，房地產開發(fā)仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重高達21%左右。

（2）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長：我國房地產土地開發(fā)經歷了連續(xù)兩年的低速負增長，因而國家新出臺的規(guī)范房地產投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。

（3）國內貸款成為房地產投資強有力的支撐：作為房地產開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，這不僅金融房地產市場起著支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業(yè)息息相關的利益結合。

（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。

（5）房地產價格持續(xù)上升：商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導致房價的上漲；房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；房地產開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產業(yè)在我國起步晚，屬于新興產業(yè)。

（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。隨著收入的增長，生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。

4.存在問題

在房地產業(yè)快速發(fā)展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現在：

（1）供求結構矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產開發(fā)任務相對穩(wěn)定，開發(fā)公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規(guī)模經濟的原則，亦會造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。（2）局部地區(qū)商品房價格上漲過快。近幾年，商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產市場健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環(huán)境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。（3）房地產金融存在風險。房地產開發(fā)資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規(guī)則，房地產開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔者就是開發(fā)商。在這樣的情況下，房地產業(yè)的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。（4）房地產開發(fā)土地購置呈高速增長。由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。“近幾年來，我國房地產開發(fā)土地購呈高速增長趨勢，這對我國有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。

5.遵循原則

通過以上對房地產開發(fā)中出現的種種問題，我們需堅持原則，依法進行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則。（2）房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。（5）符合國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的原則。

6.結束語

綜上所述，房地產開發(fā)是一種在依法取得國有土地使用權的土地上所進行基礎設施、房屋建設的行為。然而，房地產開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關，是城市建設規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向實現城市的經濟和社會發(fā)展目標，我們在房屋建設過程中必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，對于房地產的開發(fā)以適應社會主義現代化建設的需要。