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1“后地段時代”的含義

在房地產開發的過程中，地段因素(即區位因素)是決定和影響房地產開發項目成敗和經營效率的重要因素之一。李嘉誠提出的房地產開發強調“地段、地段，還是地段”的著名論斷，曾被房地產界奉為不可動搖的圭臬。但近年來，房地產市場出現的一系列現象提醒我們，地段在房地產開發中的地位需要重新評估。比如北京、上海等大都市近幾年接連出現的城、郊房價倒掛現象;同一區域內不同地段，地段好的抗跌性沒有優勢等。以北京房地產市場價格波動為例，進入2008年后，受房地產宏觀調控影響，中信城、首開幸福廣場、華潤西堤、和庭、凱德•華璽等樓盤都出現不同幅度的降價，北京更好地段的東三環和南二環城區，很多二手房的價格還徘徊在2萬元/m2的位置，遠遠比不上通州郊區新盤的價格。北京的北二環、東三環和南二環城區在全國來看，都具有無可比擬的地段優勢，而根據地段論，這些樓盤的抗跌性要更強，但現實是一旦區域整體市場表現不佳，這些黃金地段的樓盤受市場影響更大。這一相反的現實提醒我們，有必要對房地產開發中地段的作用進行重新審視。如果把以“地段”和“區位”條件作為決定項目成敗和城區開發“首位因素”或房地產企業“唯一性”訴求賣點的時代，叫做“地段地產時代”，簡稱“地段時代”，那么，在我國房地產市場發展早期就屬于“地段時代”。在這一時期，不僅房地產開發商極為強調項目的地段，城市規劃、建設等主管部門也往往把城市的不同區域劃分等級，明確地價和投資建設標準，形成所謂“地段管理”、“地段差別”等概念。隨著我國房地市場發展趨向成熟，地段在市場中的突出作用出現淡化趨勢。我們把弱化區位因子、地段效應的房地產時代，叫做“后地段時代”。從“地段時代”到“后地段時代”，是城市發展過程的必然，這就要求我們在分析和把握房地產發展階段上要進行轉型。“地段因素”之所以對房地產項目開發有如此重要的影響，是因為“地段因素”凝結著地產價值的增值或流失，以及城市級差地租的均衡或非均衡分配。或者說，地段因素決定房地產項目的盈利程度以及城市發展建設的區域結構。但地段因素的影響程度隨著房地產市場供求關系演變和城市發展而不斷地發生著變化。我國的城市化進程正在經歷著從“非均衡發展”向“均衡發展”的轉型，級差地租在房地產開發上的作用被淡化，“地段因素”也將從主導因素或地價指示器的地位，退居到次要地位，這意味著“后地段時代”的到來。但“后地段時代”并不是對“地段”或“區位”因素的簡單否定，而是指房地產市場中區位在地位和作用機制上發生了巨大變化。如果某一兩個因素對房地產開發和城市建設的影響過于凸顯，那就意味著城市化進程仍然處在一個初級階段，還沒有達到相對成熟的穩步發展階段。

2“后地段時代”的成因

“后地段時代”的到來是我國城市化推進和城市建設發展到一定階段的體現，也是我國城市化從粗放到集約、從非均衡到均衡發展轉型的重要表現。在這一階段，房地產市場區位因素的重要性逐漸弱化。本研究認為主要有以下幾個方面原因。

2．1城市發展促進級差地租消散土地作為一種稀缺資源，隨著各類用地規模的不斷擴張，城市土地資源越來越緊缺，而城市建設對土地的需求則與日俱增，這就加快了城市土地價值的增值和積累，需要城市各類用地、各個地塊共同承擔起城市土地價值系統，而不是由少數地段和地塊來承載城市總體價值，以改進城市化初期扭曲變形的非均衡式的土地價值空間配置模式。在土地升值的過程中，原有的熱點地段，特別是城市中心地帶多數已經開發殆盡，且開發成本(如高昂的地價、拆遷成本、附加投資、項目約束等)足以抵消它的區位價值，使商家對它的興趣大大衰減，在城市郊區等外圍地帶尋求新的更加廣泛的土地資源成為各個商家提高后續發展能量和競爭力的首要舉措，從而使開發商對土地資源的競爭逐步從原來的城市中心向郊區和規劃中的新區轉移。這必然導致城市中心土地、房產價格的相對增長緩慢和郊區、新區價格的快速上升，這個競爭過程促進了不同地段之間級差地租的消散。近年來，全國各地出現的“樓王”、“地王”更多地出現在城市的郊區和新區就是這一過程的具體體現。

2．2城市規劃加速土地價值均等化隨著城市化進程的加快，以往的粗放式城市規劃開發所帶來的交通擁堵、環境污染、土地浪費等現代城市病日益遭人詬病，“以人為本”、“人與自然和諧相處”等現代城市規劃理念逐步深入人心。現代城市規劃呈現多中心空間結構，城市規劃布局重點轉向片區規劃與布局，而片區在功能上往往自成一體，在規劃與布局上則更加靈活，受傳統區位因素的影響較小，更多地考慮節約用地、集約開發等非區位因素。為了加強城市土地資源的可持續開發利用，保證城市建設用地更具科學性、前瞻性，各級政府都建立了土地儲備中心管理制度，增強了政府對城市建設用地的供應數量、結構、節奏、功能等方面的有效控制，并將城市的每一塊土地都納入到整體規劃中，由政府開展城市區位治理，加快各個區位的交通、信息、人文、環境等工作生活配套基礎設施建設。這就大大弱化了企業的“區位顧慮”，過去那些少有問津的所謂“低地”、“劣地”，也成為極為稀缺的用地資源。弱化了地段因素在房地產開發和城市建設中的重要性，原來處于邊緣地帶、價格較低的土地和房產價格由于基礎設施的改善而不斷提升，推動城市新老城區價值逐步趨同。

2．3市場競爭加劇了區位因素的淡化近年來，隨著我國城鎮化進程加快，城市規模不斷擴張。為守住1．2億hm2耕地紅線，國家實行了最嚴格的土地管理制度、最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，城市土地供需之間的矛盾日益嚴重。土地儲備的數量在相當長一個時期內成為房地產開發商是否擁有競爭力和發展潛力的核心標志。由于土地競爭異常激烈，對于諸多房地產商家來說，通過產品設計、品牌建設擴大產品適應性、包容性，淡化“中心區位至上”概念，代之以投資概念、生態環境概念、郊區化概念，是適應土地市場競爭的客觀選擇。同時，基于土地資源的稀缺性和不可再生性，在房地產供求領域，開發商一方的地位在顯著增強，在一定程度上，房地產商品供給(尤其是那些知名房地產品牌)的影響力，甚至可以引領某種消費時尚的到來。“唯地段論”所堅持的以地段為核心的區位因子的地位和作用機制，在城市化進入穩步發展期以后受到嚴重的挑戰，它昔日的支配性、顛覆性作用已大打折扣，而它的弊端則悄然上升，如因為交通擁擠和居住環境的惡化，使人們的“地段價值觀”發生著根本性的改變，進入了一個區位利弊多元化選擇的新時代。不同的地段各有利弊，各得其所，各就其位。

2．4房地產價值構成呈多元化發展地段既可以帶來大量的綜合價值，同時也可以帶來價值以外的負面性、破壞性作用。如果把繁榮作為地段的價值表現，那么繁榮同時也意味著擁擠、嘈雜和污染，反而會給人們的生活、出行帶來諸多不便。人們在追求“繁華”的同時，還有追求“寧靜”的一面。同時，房地產產品的價值絕非單一的空間位置因素，其根本價值還在于居住使用價值，可見房地產商品的根本價值還在于房地產商品本身，而不是外在的空間因素，空間位置只是促進了產品價值的增值，而不是固有價值本身。所以，“外在價值”、“附屬價值”不能替代和超越“內在價值”，“商品價格”不能代替商品的“使用價值”。此外，隨著消費者理念的成熟和更新，房地產消費“中心區位至上”理念也在不斷淡化，區位價值在房地產尤其是住宅地產價值構成中的權重不斷下降，投資價值、生態環境價值、產品設計價值正在成為構成房地產價值的重要因素。

2．5信息化提供了弱化區位的技術前提進入21世紀以來，知識化、信息化、全球化和國家現代化日益加深，改變著人們的生產方式、生活方式、行為模式，交通、通訊、物流大為便利，公共交通、私人交通條件大大改善，出行、家居、社會交往的效率普遍提高，改變著人們的區位選擇觀念，尤其是出現了從中心向外圍近郊擴散的趨勢。計劃經濟時期和改革開放初期遺留下來的城市規劃、建設遺產，暴露出諸多弊端，正在為高科技、市場化時代的城市規劃建設理念所取代。越來越多的城市追求城市均衡布局，環路對稱，組團式開發設計，引入多元化、立體化的快速交通，這是打破傳統區位中心觀念的物質基礎和硬件前提。

3“后地段時代”帶來的影響

以區位因素地位下降為標準，房地產開發正在逐步進入“后地段時代”，這將對房地產開發的許多領域產生深刻影響。

3．1房地產供給決策空間擴大在“地段時代”，房地產商把地段看得高于一切，無不在地段爭奪上投入大量的成本，造成對區位地段的過度依賴，這就影響企業對其他諸多方面因素的決策考量，分散了商家的注意力，在資源有限的情況下，或多或少地就會影響到產品質量和對開發過程的控制。而在“后地段時代”，房地產商及其樓盤項目的競爭力是由人力資源、技術、資本、管理等多種因素決定的。房地產項目的成敗在很大程度上并不是簡單地由地段、價格等少數因素決定，而是更加強調創意、設計、科技等多元因素共同參加競爭，迫使企業開展集約經營、深度挖掘、綜合開發，通過技術創新和科學管理提高產品質量和效益。由于不再過度依賴“唯地段”制勝，克服了地段壟斷和區位歧視，商家就會擴大多樣化的土地儲備，避開正面交鋒，把主要精力投入到產品開發研制、提高產品質量上來。這必將對提高我國房地產商品的整體質量發揮積極作用。

3．2房地產市場需求多樣化“后地段時代”的一個重要標志是各類功能用地逐漸分化、細化、多元化，城市的系統整合能力顯著增強，擁有更加強大的產業經濟功能、人口再生產功能、消費品消化功能、集聚和輻射功能。同時，隨著人們收入水平的不斷上升和對生活質量要求的提高，消費者對房地產產品的品質也有了更高的要求，消費者需求的多樣化、個性化趨勢來越明顯。對于這樣復雜多變的龐大市場，任何一個規模巨大的企業、資金實力雄厚的公司，都不可能滿足該市場上全部顧客的所有需求，又由于企業資源、設備、技術等方面的限制，也不可能滿足全部顧客的不同需要。企業只能根據自身的優勢條件，從事某方面的生產、營銷活動，選擇力所能及的、適合自己經營的目標市場。

3．3城市開發規劃和治理的影響“后地段時代”的城市演化同時伴隨著經濟的、社會文化的以及公共的、民間的多元作用力量，是對各類用地開發價值的再配置、再整合，使之回歸到土地應有的區位功能上來，極大地提升了城市品質，提高了城市容量，不同程度地扭轉著城市結構的失衡，克服因局部地段過密帶來的城市擁擠和環境惡化。以城市規劃管理和土地供給控制為手段，加快建設人口、資源和環境協調可持續發展、富有競爭力的現代化城市環境，實現各城市主體的利益均衡和公共利益，已經成為指導現代城市規劃發展的科學理念。在這一理念的指導下，政府將力求做到基礎設施建設均衡化、長期化，以此達到上述目標，這對促進低地、劣地的開發和城市環境治理具有重要意義。

4“后地段時代”的市場啟示

“后地段時代”的市場變化，對房地產企業提出了新的挑戰。一是要求企業的戰略從單一短期銷售獲取利潤向對住戶提供長期服務獲取回報轉變，二是要求企業要注重項目的綜合性開發，三是要求在企業之間、企業與政府之間構建更為緊密的合作關系。

4．1房地產企業以多元服務為發展戰略“后地段時代”意味著房地產企業僅僅通過開發銷售房子就能獲得豐厚回報的日子不存在了。市場飽和、需求多元要求企業提供全方位的生活、工作輔助服務。比如協助住戶物業管理、優化住戶工作生活空間、解決上學及就醫等等。這些不是一個企業就能解決的問題，需要多個企業聯合城市規劃共同解決，以達到共贏，同時，房地產企業通過適當差異化服務來獲取市場份額和利潤。

4．2注重綜合性項目建設在“后地段時代”，隨著各地新區開發的興起，城市綜合體等集中連片開發模式已經成為房地產開發轉型的一個重要標志。在新區建設開發過程中，由于開發地點遠離市中心，項目開發必須全面考慮，要求能提供綜合性生活服務，單一的樓盤銷售將難以在競爭中勝出，開發商采取多功能復合體開發模式，可以不受或少受地塊區位、面積的影響，同時也可以起到增加規模、縮短戰線、降低成本、減少風險的作用。

4．3房地產開發與城市發展相結合正是由于“后地段時代”對項目開發提出了更高的要求，所以企業面臨的挑戰更大。為了迎合市場需求，企業之間要聯合開發，互相支撐，同時又尋求差異，除此以外，企業要緊密關注政府的發展規劃，只有切合未來的城市發展，項目在市場才有空間。這就要求“后地段時代”的企業要構建新的行業內關系，建設好企業與政府之間的合作關系。

5“后地段時代”房地產開發策略

5．1重視“特定地段”的功能價值“熱點地段”總是稀缺的，而且競爭激烈，獲得成本高昂。與其調動各種要素資源去爭奪超額價格的“熱點地段”，不如以較少的代價去經營“特定地段”的投資開發。在一些看起來相對偏僻的地段，經過一定的規劃建設和政府扶持，所達到的效果并不比所謂的“熱點地帶”更差。商家要統籌考慮宏觀、微觀不同層面的因素，科學合理地分析土地功能，把特定的地塊置于整個城市系統中，進行全面、綜合、系統地分析，進而提升價值，克服弊端，使項目與地段最佳擬合，各就其位，只有這樣，才能實現企業、政府、城市和用戶的多贏局面。

5．2“地段依賴”向“地段再造”轉型在“后地段時代”，超額的地段價值可能被超額的地段成本所淹沒，沒有了“超額地段價值”，就失去了追求“超額地段”的必要前提。在房地產界，消極適應和跟風的經營模式在一定時期固然存在，但難以長期持續下去，如欲建立起一套自我成長的動力機制，培養企業自己的核心競爭力和品牌形象，就必須進行積極的“地段再造”。地段再造的過程同時也是地段和產品升值的過程，新地段升值的受益者將首先是新地段的培育者和消費者。可見，在一定意義上培育地段就是積累價值、培育客戶、創新發展的過程。

5．3建立彈性開發機制市場經濟條件下的房地產開發應當以市場的客觀實際及其動態變化為依據，進行彈性規劃、和諧開發、靈活機動。除少數標志性、控制性工程項目外，應盡可能交給商家來靈活控制。要建立公開透明、多方參與的地塊優化規劃開發機制，將地段開發的項目類型、指標與項目的面積、結構、投資等結合起來統籌考慮，多方案互動比較。

5．4在地段比較中尋求新商機城市規模越大，現代化水平越高，房地產開發的商機就會越突出。而在房地產開發的初級階段，受資金、技術、市場、土地來源等多方面的制約，房地產項目總是難以靈活出臺。在“后地段時代”，房地產拿地的途徑增多，地產項目的規模、功能和組織方式更加靈活多樣，綜合開發、成片開發成為可能，商機倍增，供求兩旺。

6結語

中國的房地產開發和城市建設伴隨著城市化、工業化進程，走過了一個從小到大、從單一到多元、從僵化到靈活的曲折過程。房地產開發的模式和項目成敗的制約因素也在不斷發生著調整和更新，那種依靠單一因素、偶然因素決定房地產成敗的時代一去不復返了，其中曾經被房地產界奉為不可動搖的“地段決定論”思維，正悄悄退出歷史舞臺。地段問題是一個城市開發和城市建設轉型的標志性問題，從“地段時代”到“后地段時代”的轉型，標志著我國房地產開發進入多元化發展階段，比如“后地段時代”的城市規劃新理論、新理念如何跟進，政府與商家之間應當建立什么樣的新協作機制，如何借助房地產開發的勢頭來妥善解決我國城鄉關系的協調發展，如何建立城鄉土地統籌開發利用的機制問題，如何看待和解決一個時期以來在多數城市出現的老區擁擠而新區、郊區蕭條的局面，等等，都是下一步應當著力思考和解決的問題。