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房地產開發的過程一般可分成三個階段：地產開發、施工營建和物業營銷。地產開發也稱前期開發，主要是取得土地以及拆遷和基礎設施配套建設。房地產開發過程一般情況下從用地開始。沒有項目用地，房地產開發就無從談起。用于商品流通的房屋，其土地使用權不論是劃撥取的還是以出讓方式取得，開發用地都必須執行我國《城市規劃法》的相關規定，必須符合國家土地利用總體規劃和城市建設工程規劃的要求。依法取得開發項目的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，是保證房地產開發合法、有效地前提條件。因此，可以毫不夸張的說：規劃許可是房地產開發的生命線。從操作層面分析，房地產開發獲得上述兩證的過程，其實是必須獲得一系列許可的整個過程。

第一，開發商要獲得商品房計劃立項許可。開發商要制作開發項目的預可行性分析報告和可行性研究報告，上報國家計劃管理部門，并獲得許可（即批準）批文；

第二，在開發項目獲得計劃立項許可后，開發商應繼續申請規劃選址的許可。未通過選址許可的建設用地的前置審查，不能申辦《建設用地規劃許可證》。選址許可實際是先行審定土地使用條件和規劃參數。為此，開發商在申請時要報送開發項目的詳細規劃。

第三，開發商在向規劃部門申辦《建設用地規劃許可證》的同時，還要獲得建設用地所涉市政建設各部門的許可，完成開發用地必須配套的用電、用水、排污、交通、通訊、郵電、商業、教育等方面的容量和設施工作。即，開發商在申請用地或是受讓土地的同時，須征詢有關市政、公用設施主管部門的意見，分別獲得各部門的配套許可。

第四，開發商憑規劃選址許可文件申請用地規劃許可證時，要申報建筑設計方案和有關部門許可的文件。即，申報的開發項目，還必須符合建筑物的性質、用途、間距、日照、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、消防通道等規劃管理的技術規定。符合要求的，才能獲得《建設用地規劃許可證》。

第五，開發商憑《建設用地規劃許可證》向政府土地管理部門申辦用地手續，并辦理土地使用批準證書或土地使用權證書。（注：屬于出讓土地，須按規定繳納了土地使用出讓金之后，方能領取土地使用權證書。）

第六，已獲得土地使用權證書的開發商可持經規劃批準的建筑初步設計和有關市政、公用部門的許可文件去建設行政主管部門申辦《建設工程規劃許可證》。只有獲得該許可證的項目，方可申請辦理施工許可證，實施開工建設。

上述一系列政府部門的許可，其實質是行政管理和行政許可的具體行政行為。開發商有權依據有關法律規定，對行政機關及其機關工作人員的不當行為，提出意見，申請復議，以至提起行政訴訟，以維護自己的合法權益。