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1概述

房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制，以使風險損失減少到最小程度。由于房經營面臨著各種風險，這就要求經營者增強風險意識，加強風險管理，把風險管理作為企業管理體制的一項重要的管理活動來抓，除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外，還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律，對風險的各個環節都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監控。

2房地產經營中的風險

房地產經營是一個動態的過程，從選址到購買地應到房產的出租與銷售，不同階段具有不同的風險。在研究房地產經營過程與風險的關系時，一般可將這一過程劃分為三個大的階段。即獲得土地、開發建設與銷售租賃三個階段。

2.1獲取土地階段在該階段，獲取土地使用的費用，是房地產經營者所面臨的主要風險。土地使用權獲取費用的不確定性，是造成該階段房地產經營風險的主要原因。發展商(投資商)應當根據該階段風險的特點采取有效的措施，避免或轉移風險，獲取經濟回報。

2.2開發建設階段2.2.1施工前期費用主要包括勘察、設計、臨時設施、“七通一平”等費用。決定此階段費用高低的因素既取決于土地的自然特性，也取決于原有土地的配套設施情況。倒如，如果土地的土質較好.則挖填填土石方的工程費用相對的有所降低，而地形平坦．則測量及勘察工作也相對客易一些．有關的費用也會有所降低。2.2.2建筑安裝工程費用主要包括土建費和安裝工程費在建筑安裝工程費用，費用的高低一方面取決于建筑安裝工人的工作越率與技術素質，另一方面也取決于建筑安裝材料的價格高低。尤其是材料的價格由于經濟政策和房地產市場需求關系的變化，建筑安裝材料的價格會發生較大的波動，從而對發展商的投資計劃造成一定的影響。2.2.3配套工程費用這里所講的配套工程費用，主要指區內配套工程費用。此部分費用包括小區內道路工程費用、供水供電壓排污費用、供氣、供電費用、目抹綠化費用、公共設施費用及場地清理費用等等。

2.3租賃及銷售階段房地產開發項目在建成竣工后的相當長的時間內，發展商會對其生產的房屋進行銷售和租賃，以便回收投資并獲取經濟回報。然而，由于房屋建造周期較長，而在若干年的建造期內，由于各種市場因素的變化，如政府有關房地產業的政策、利率水平、通貨膨脹，以及其他影響市場需求的因素變化，很可能造威若干年之后，市場的情況與原來預計的不一樣。這樣．勢必造成收益期望無法實現，經濟回報無法按預期得到。

3房地產風險管理的策略探討

3.1加強對經營環境的研究房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的，環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響，并且外部環境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統，它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用，把外部環境、內部條件有機結合起來，提出一個適合自己的科學的戰略目標，潛心培養并提高自己的核心競爭力，并能審時度勢、因勢利導、靈活應變，不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動，這樣對提高項目投資成功率，實現風險管理的目標定會有大的幫助。

3.2加強對房地產市場調查與預測實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展，人們生活水平的提高，消費者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化，房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房產商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說，房子與房子之間設有什么太大的差距，而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

3.3不斷提高物業管理水平物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明，一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志，而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展，人們的消費觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質。同時，也有利于房地產公司的經營與發展，有利于提高房地產企業的檔次，有利于降低風險。所以，房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束，認真探索一條適合我國國情的物業管理之路由于我國房地產改革與發展時間很短，物業管理方面的理論和經驗還很缺乏，具體如何做，還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。

3.4精心組織、加強管理、縮短項目投資用期項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大。所以，縮短項目建設周期，不僅有利于資金周轉加快，也有利于減小因開發期內社會經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

3.5加強公司間的各作，實現優勢互補現代企業要在競爭中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發展戰略，充分發揮自己的長處，認真培植自己的核心競爭力。要做到這些，必須認真分析一下自己的長處和短處、優勢和劣勢，然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經營中注意和其它公司開展臺作，實現優勢互補，就有利于更好地發揮自己的長處，避開短處。

結語

綜上所述，房地產經營管理策略中，應把經濟風險作為控制的中心。房地產開發的風險控制是一個系統的工程，通過對各個階段的成本、目標等項目進行合理有效的控制，尤其是做好前期的可行性研究、決策和規劃設計階段的工作，才能保證項目取得最終的成功。