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1998年實施住房貨幣化改革以來，我國房地產市場過熱現象時有發生，房地產金融調控也伴隨了房地產行業發展的各個階段。本文以淄博市為例，分析判斷房地產金融調控政策的影響，并為國家調控區域房地產市場提出政策建議。

一、房地產金融調控政策對淄博市的影響

自住房制度改革以來，淄博市房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調、平穩上升等階段。2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控，2011年房地產調控效果逐步顯現。2011年淄博市房地產開發投資增速18.1%，比上半年回落8.8個百分點；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個百分點；全年房屋銷售價格指數105.2，比上半年回落1.4個百分點。

（一）模型與數據選取為研究不同房地產金融調控政策工具對淄博市房地產市場的作用效果，本文選取房地產市場指標為因變量，各主要房地產金融調控政策工具為自變量，構建VAR模型。其中，房地產市場指標選取房地產開發投資（RDI）、房地產市場的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產金融政策指標選取三年期加權平均貸款利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）和個人購房貸款（PBL）。數據時間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數據來源于淄博市統計局統計月報、人民銀行房地產金融統計數據。

（二）模型構建與數據處理

1.數據平穩性檢驗。采用ADF檢驗法對不同變量進行平穩性檢驗和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產開發投資（RDI）、利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）4個時間序列在10%檢驗水平下為非平穩序列，在1%檢驗水平下為一階單整時間序列；個人購房貸款（PBL）時間序列在5%檢驗水平下為平穩時間序列。

2.協整檢驗。在顯著水平為5%的情況下，根據跡統計量結果和最大特征根統計結果，有2個變量存在協整關系（見表2）。

3.模型穩定性檢驗。對AR特征多項式根進行檢驗，發現模皆小于1，滿足穩定性條件。

（三）計量分析

1.脈沖響應分析。對需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產生負向影響，并在第四期達到最大（14.19%個標準差）；個人購房貸款的正向沖擊在前四期對房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個標準差）；房地產開發貸款的正向沖擊對房屋銷售面積的影響不大。對供給的影響：若給予房地產開發貸款一正向沖擊，將會對房地產開發投資產生正向影響，并于第二期達到最大（7.47%個標準差）；利率對房地產開發投資的影響是長期的，從第三期開始產生負向沖擊，并于第四期達到最大（5.56%個標準差）；個人購房貸款對房地產開發投資的影響存在時滯性，從第二期開始產生負向沖擊（見圖1）。

2.方差分解分析。房地產金融調控政策對房地產市場的影響在短期內存在波動，但逐步趨于穩定。個人購房貸款、利率、房地產開發貸款對房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對房地產開發投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。

（四）模型分析基本結論

1.房地產金融調控政策對淄博市時滯周期相對較長，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產開發貸款和利率對房屋銷售面積的影響顯著，三個季度以后利率對房地產開發投資影響顯著。根據王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產宏觀調控政策對全國房地產市場的影響存在時滯性，滯后期一般為半年。與全國房地產市場相比，淄博市區域性特點明顯，房地產宏觀調控時滯相對較長。

2.房地產金融調控政策對房地產需求的影響相對較大。分析顯示，各項房地產金融調控政策對房屋銷售面積的影響均大于對房地產開發投資的影響，因此房地產金融調控政策主要是作用于房地產需求，進而影響房地產市場均衡。

3.利率和房地產開發貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長期看，利率的影響度為11.69%。相較于個人購房貸款，房地產開發貸款對房屋銷售的影響更大，主要是因為房地產開發貸款提高了房地產市場供給、供給推動了需求、影響了房屋銷售量。從長期看，房地產開發貸款影響度為8.65%。

4.房地產金融調控政策對房地產供給的影響過程復雜。房地產開發貸款增長半年左右可以帶來投資額的快速增長，但半年后影響會迅速下降。利率對房地產供給的影響度不高，因為提高利率一般發生在經濟過熱時期，受預期影響，在利率提高初期，開發投資增速會小幅上升，三個季度后房地產開發投資增速才開始下降。長期看利率影響度為4.23%。

二、政策建議

（一）增強房地產金融政策的前瞻性和持續性在目前錯綜復雜的宏觀形勢下，要加大對房地產市場走勢的分析判斷，加強宏觀審慎管理，增強政策前瞻性，保持政策的連續性，充分考慮政策的時滯性，實行預調、微調，促進房地產市場健康發展，防止因政策調控過大導致房地產市場波動，從而給實體經濟發展帶來沖擊。

（二）加大區域差別性調控力度房地產金融調控要更加注重區域經濟發展的不平衡性和差異性，體現出調控的層次性。加大選擇性貨幣信貸政策工具的使用力度，增強房地產調控的針對性。通過嚴格的住房消費信貸和房地產開發貸款管理，引導金融機構加大對保障性安居工程的支持力度，加大對中低收入群體住房信貸需求的支持力度。

（三）加大政策間的協調加強金融調控政策與財政政策、土地政策、稅收政策等的協調配合，形成政策合力，有效縮短決策時間，提高決策效率，全方位作用于不同區域房地產市場，更好地實現區域房地產市場調控目標。