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1設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的重要階段，其對工程造價的影響最高可達(dá)65%左右。由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建安費用的多少和建設(shè)工期的長短。科學(xué)合理的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員為了防止產(chǎn)生質(zhì)量事故時承擔(dān)首要責(zé)任，在設(shè)計時隨意提高結(jié)構(gòu)安全系數(shù)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對成本費用考慮得較少，因此從根源上就加大了建安成本的支出。為了在設(shè)計階段更好的做好成本控制，在選擇設(shè)計單位時，采用公開招標(biāo)的辦法。在招標(biāo)文件中提出建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)要求。在評標(biāo)過程中，組織有經(jīng)驗的專家進(jìn)行綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促使設(shè)計方在設(shè)計時能最大限度地優(yōu)化設(shè)計方案，在保障使用功能的前提下，不但在整體布局、建筑造型上開拓創(chuàng)新，在降低成本上也能有很好的理念。在設(shè)計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)人員和造價人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及整體效果，準(zhǔn)確提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，分析設(shè)計概算，并與當(dāng)?shù)赝愋徒ㄖこ痰募夹g(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的比對，優(yōu)化設(shè)計方案，從而降低工程成本。

2招投標(biāo)階段的成本管理

招投標(biāo)階段的成本管理包括施工招投標(biāo)、監(jiān)理招投標(biāo)和設(shè)備、材料采購招投標(biāo)。這一階段的招投標(biāo)，對項目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度的控制都有著重要的作用。所以在招標(biāo)過程中的成本管理，主要從如下幾方面進(jìn)行:

1)審查投標(biāo)單位的資質(zhì)和資信，必要時進(jìn)行實地考察，避免出現(xiàn)中標(biāo)后轉(zhuǎn)包或無施工能力的單位中標(biāo)。這樣不但會加大成本，而且對質(zhì)量也會造成一定的影響。

2)做好招標(biāo)文件的編制工作，尤其是清單工程量，一定要準(zhǔn)確，避免投標(biāo)單位不平衡報價或秋后算賬，從而增加成本。

3)做好評標(biāo)工作，在保障合理低價中標(biāo)的同時，要嚴(yán)格審核投標(biāo)單位的標(biāo)書，避免投標(biāo)單位在標(biāo)函中對某些條款打埋伏，如預(yù)付款的支付、進(jìn)度款的支付等。還應(yīng)對施工組織設(shè)計的合理性進(jìn)行審核，措施項目的報價要與施工組織相呼應(yīng)。避免施工單位中標(biāo)后索賠。絕對不采用低價中標(biāo)。以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭，中標(biāo)后又要以各種借口追加投資。

4)做好中標(biāo)后的合同簽訂工作。對合同中的每一條款都要精斟細(xì)酌，增強合同條款的嚴(yán)密性。尤其是索賠條款、結(jié)算方式、違約責(zé)任、工期、質(zhì)量、安全、風(fēng)險等，都應(yīng)有明確的約定。合同草擬后，最好由專業(yè)律師和各對口專業(yè)人員進(jìn)行會審，避免在施工中出現(xiàn)合同糾紛，從而加大投資成本。

3施工階段的成本管理

施工階段是項目成本控制中的另一個關(guān)鍵階段，這一階段對工程造價的影響程度可達(dá)10%左右。這一階段是項目具體實施的階段，人力、物力的投入都很大，而且事務(wù)繁瑣。本階段的管理應(yīng)以合同為依據(jù)，以專業(yè)法律法規(guī)為準(zhǔn)繩。所以要做好以下幾點:

1)加強合同管理，嚴(yán)格控制合同變更，保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。另外，在避免乙方索賠的同時，也要根據(jù)合同條款及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

2)建立監(jiān)理機制，讓監(jiān)理的功效發(fā)揮到最大。在實施過程中，嚴(yán)格按照監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，各專業(yè)人員分工明確，責(zé)任到人。健全的監(jiān)理體系，對項目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度的控制都有著重要意義。

3)加強施工現(xiàn)場管理工作，優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，同時盡可能減少設(shè)計變更及嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證工作。

4)制定嚴(yán)格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。簽證內(nèi)容必須與實際相符，特別是隱蔽工程的簽證更應(yīng)加強。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。

5)切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，以降低工程成本。

4竣工結(jié)算階段的成本管理

該階段的成本管理也是比較重要的。開發(fā)企業(yè)的工程造價人員應(yīng)根據(jù)合同條款、竣工資料以及國家或地方的有關(guān)規(guī)定等，公正合理的審核施工企業(yè)的竣工結(jié)算。開發(fā)企業(yè)也可選擇優(yōu)秀的咨詢公司，對最終的竣工結(jié)算進(jìn)行復(fù)審，使審核后的結(jié)算更加合理。

5結(jié)語

項目設(shè)計階段的成本管理和招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的成本管理一起，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的重要階段，每一階段都應(yīng)嚴(yán)格控制，才能使成本、工期、質(zhì)量達(dá)到完美結(jié)合。同時在保證質(zhì)量和居住舒適的前提下，使房地產(chǎn)項目投資效益和社會效益達(dá)到最大化。

作者：李青葉單位：山西恒信工程造價咨詢有限公司