前言：本站為你精心整理了國外房地產金融市場范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

[論文關鍵詞]儲貸危機次貸危機

[論文摘要]上世紀80年代美國爆發了儲貸協會危機，造成了許多銀行尤其是儲貸協會的大量破產與倒閉。自2007年6月以來美國又爆發了次貸危機，并引起了世界范圍內金融市場的劇烈動蕩。這兩次金融危機都根植于美國房貸市場，并最終迅速向金融市場蔓延。鑒于我國目前房地產信貸市場存在的問題，我們應該吸取美國在這方面的教訓，從中得到一些啟示并借以反思我國在房地產市場發展方面存在的金融風險。本文分別分析了儲貸危機和次貸危機的產生的背景、原因、后果，并對比分析了這兩次房貸危機的異同點，并在此基礎上得出一些改善我國房地產市場運行狀況，降低房貸風險的啟示。

一、儲貸危機

上世紀70年代，國際貿易的發展使國際金融業務日顯重要。隨著布雷頓森林體系的崩潰，美元與黃金脫鉤。這使浮動利率機制代替了固定匯率制。隨著歐洲美元的發展，石油漲價，美國的通貨膨脹上升，名義利率高漲。為了控制70年代后期美國國內逐步失控的通貨膨脹，美聯儲于1979年10月決定不息以經濟衰退為代價，大幅度提高聯邦基準利率，同時貨幣政策委員會開始實施嚴厲的貨幣緊縮政策。在70年代銀行業資產回報率約為0.7%,投資回報率大約為10%,而到80年代這兩個指標分別下降為0.1%和1%。高通脹和高利率給銀行業以沉重的打擊。在銀行經營難以為繼的情況下，銀行監管者采取了寬容的政策，沒有及時處理問題銀行的風險，結果大批銀行破產或倒閉，造成了巨大的損失。美國80年代、90年代初銀行業的破產狀況見下表：

其中，美國的儲貸機構受到了最直接和最嚴重的沖擊。美國儲貸協會（SavingsandloanAssociations,S&Ls）是一種互助合作性質的，近似于商業銀行的小型非銀行金融機構，主要業務是吸收社員的儲蓄并為社員購買住房提供貸款。在業務操作上，這些機構靠吸收期限相對較短的定期存款來籌集資金，發放長期、固定利率的住房抵押貸款。從30年代到60年代，美國通過“Q條例”（一是限制商業銀行對支票存款支付利息；二是限制金融機構提高存款利率），實行嚴格的利率管制，利率相當穩定，所以這期間S&Ls的經營正常，收益曲線總是向上傾斜的。然而，在20世紀70年代美國利率市場化以及取消利率管制Q條例的影響下，儲貸協會的長期固定利率抵押貸款，出現了嚴重的資產負債期限和利率不匹配現象。因此，在利率上升和金融創新加劇競爭下，儲貸協會籌資的成本大幅上升，而房貸卻因采用固定利eny,d率不能夠隨市場利率調高相應地提高，因而出現利率逆差。

為幫助儲貸協會渡過難關，1982年的《儲蓄機構法案》放松了對其的管制，擴大了它的經營權限，進一步消除了儲蓄機構與銀行之間的界限。然而給予儲貸協會較多的自由反而使其陷入了投機性的深淵，受高風險迅速增長的戰略的影響，儲貸協會將其資產的40%用于商業住房貸款，30%用于消費貸款，其余30%用于租賃、購買垃圾債券或直接投資于房地產和購買股票，使得許多儲貸協會出現了事實上的資不抵債，1982年近50%的儲貸協會喪失償付能力，其中80%面臨虧損，擠兌風潮迅速蔓延。美國聯邦存款保險公司用盡了所有的存款保險基金，最后不得不向財政借款約1500億美元，并改革存款保險體系才渡過危機。

通過以上分析可看出，在初級的房地產金融體系中，大量的資產通過資產的證券化貸款的形式存留在銀行體系中，形成了銀行的表內業務，這種運作模式使銀行體系面臨著兩大風險：一是利率信用風險，即當市場利率大幅上升時，銀行的直接籌資成本上升，在Q條例實施的時候，銀行實行固定的7年或30按揭貸款利息，這使銀行面臨利率逆差的風險；在金融機構貸款利率取消限制后，隨著市場利率的提高，借款人違約風險也不斷增加，貸款損失上升。二是按揭抵押貸款抵押物的貶值和流動性風險，儲貸危機時這部分風險銀行完全沒有估計，所以這次危機使得美國的銀行體系受到的打擊最大。針對上述兩大風險，美國的銀行體系也采取了相應的措施。在儲貸危機發生過程中，開始大量使用可調息按揭貸款利率，即標準化利率，把利率信用風險從銀行機構直接轉移給了貸款者。同時為了減少在貸款過程中積累的流動性風險和抵押品貶值風險，銀行剝離了大量的按揭貸款，使得自己在表內持有的按揭貸款數降到可以承受的程度之內。在儲貸危機之前，美國的銀行體系所持有的按揭貸款占全部按揭貸款的比例高達70%，93年時這一比例降到約30%，目前也基本保持在30%左右（見圖1）。剝離的按揭貸款被華爾街通過現代化的資產證券化手段打包、分級、再信用增級，變成了一個標準化的流動性極高的產品，最后再買給各種投資者（見圖2）。無論是最初的抵押貸款支持證券（MBS），到后來的債務抵押債券（CDO），其目的都是要不斷地將銀行系統的表內資產移到表外，控制銀行體系的風險在可控范圍之內，同時也使銀行可以更多地發行按揭貸款。這一成功的決策對此后美國的房地產金融市場發展起到了決定性的作用，也是在接下來的次貸危機中美國的銀行系統在某種程度上躲過了次貸的直接影響的一個關鍵因素（這一點詳見下文說明）。

二、次貸危機

次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房抵押貸款，應該說其出發點是好的，因為次級抵押貸款的對象為信用分數較差的個人，尤其是消費者信用評分（FICO）分數低于620、月供占收入比例較高或紀錄欠佳的個人。作為一個專業貸款類別，次級抵押貸款在20世紀90年代中期的發展推動了美國住宅擁有比例的顯著增長。（見圖3）

2000年初新經濟泡沫破滅，以格林斯潘為首的美聯儲采取寬松的貨幣政策，利率持續走低，受到美國借貸消費習慣的影響，借款人不斷借入新債，償還舊債。在房價持續上漲的時期，借款者可以從房價增值中源源不斷地獲得資金來源以還舊債，進而增加了對次級抵押貸款的需求。據JP摩根統計，歷史上平均次級按揭貸款率為總按揭的5%，但2007年這一比例卻達到16%。

對放貸機構來說，次級貸款是一項高回報業務，但其高風險性也隨之而來：瑞銀國際（UBS）的研究數據表明，截至2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率達10.5%,是優惠級貸款市場的7倍。而且美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率（FRM）和浮動利率（ARM）相結合的還款方式，即購房者在最初的兩到三年內按非常優惠的按揭利率還款，而后則按照市場利率加以一定的息差的浮動利率計算）。在2006之前的5年里，美國的住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展（如4）。可是隨著美聯儲連續17次加息，聯邦基金利率從最低的1%提升到5.25%，短期利率大幅攀升，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸壓力大為增加。同時，住房市場的持續降溫（見圖5）也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致了大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升，進而引發“次貸危機”（如圖6）。

三、儲貸危機與次貸危機的比較

通過比較儲貸危機和次貸危機就會發現，這兩次房貸危機之間存在著共同點：兩次危機的觸發點都不是在金融，而是在房地產市場，且都在美國房地產市場周期性見頂以及美聯儲的緊縮貨幣政策、大幅升息政策的共同作用下，使得美國的房地產市場環境發生變化，房價開始不斷下跌。除此之外，這兩次房貸危機也存在著以下幾方面重大不同：

（一）房地產市場危機的起因不同。儲貸危機的起因在于利率上升，貸款機構籌資成本與貸款收益出現逆差，加上政府監管松懈，導致儲貸協會喪失償付能力，于是發生大規模儲戶擠對現象。而次貸危機由于市場管理松懈，投資者追求高額利潤，導致中、低收入者中不符合市場貸款要求的人獲得貸款。當貨幣政策從緊、利率上升后，違約大量涌現并導致金融市場動蕩。

（二）遭受危機直接打擊的對象不同。在儲貸危機中，大量的危機是通過銀行機構，尤其是通過儲貸協會機構的倒閉來體現的。而這次的次貸危機中，受到最大沖擊的卻是非銀行類金融機構，雖然像花期銀行等也在次貸危機中損失很大，但其受損失的部門主要在非存款類部門。由于儲貸危機后美國存款類金融機構持有的抵押貸款已在其可控范圍之內，所以這次美國的銀行類金融機構沒有受到直接沖擊，但大量的非銀行類金融機構由于直接參與了證券化產品的市場交易中，因此他們受到的沖擊是最直接、最慘重的。（見表2）。

（三）美國政府和美聯儲處置危機方式不同。儲貸危機發生后，里根政府成立了聯邦重組信托公司（ResolutionTrustCorporation,RTC）。RTC對問題銀行的所有資產進行分類組合。根據資產分類，RTC采取多種方法，如存款與部分資產打包出售、資產拍賣、抵押貸款證券化，從而使問題銀行的損失減少大最低程度。目前面對次貸危機，美國政府和美聯儲仍然不愿意進行破產機構的重組，只是在注入流動性的同時，向市場提供經濟振興的政策，如降息。

（四）危機所帶來的影響范圍和程度差異巨大。80年代的儲貸危機使美國經濟受到實質性的影響，儲貸危機以后美國進入了調整期。但儲貸危機的影響只局限于美國本土，對世界金融市場的影響還不是很明顯，最直接的影響僅是美國GDP增長下滑對周邊幾個國家經濟增長的連帶作用。然而，此次次貸危機的波及范圍遠遠超過美國本土，通過金融一體化它已波及到全世界的金融市場，并造成股市、匯市、衍生品市場、債券市場等的巨大波動。雖然這次美國經濟受次貸危機的具體影響還難以判斷，但在目前看來，受次貸危機的影響美國經濟出現疲軟卻是一目了然的，這可以從一系列指標的變動中看出，如美國消費信貸指數下降，失業率上升等。

四、對我國房地產金融市場發展的啟示

儲貸危機和次貸危機都是房地產市場危機向金融系統傳導的典型案例。對于目前正處在迅速發展的中國房地產市場而言，美國這兩次房貸危機是值得我們深思的，尤其是要引起我們對國內普遍認為的“按揭貸款是優質資產”這一住房按揭貸款市場的關注。與20年前的儲貸危機相比，由于具備了比較發達的資本市場，此次次貸危機對美國銀行系統的沖擊相對較少，而這主要是因為在儲貸危機后，美國的銀行體系通過市場化的手段把表內業務不斷剝離，將自身面臨的風險控制在一定范圍內。然而，目前中國住房抵押貸款證券化進程緩慢，長期以來發放住房抵押貸款的資金來源主要靠居民的銀行存款。從2006年初開始，由于股市行情火暴，大量存款開始進入股市，國內儲蓄率急劇下降，這都可能導致銀行在發放抵押貸款的時候面臨資金短缺的風險。同時，我國的銀行體系在進行房屋抵押貸款時對貸款人的信用程度調查不清，這一方面是由于我國在個人誠信體系建設方面不足外，還有一方面是因為某些銀行為了自身的短期效益采取對住房按揭盲目擴張的態度，放寬了個人住房按揭貸款者的市場準入。

但是應該切記一點的是，在加快我國住房抵押證券化的同時，應該謹慎對待金融創新，時刻關注衍生產品與標的產品的關聯，關注衍生品市場與經濟基本面的聯系，不斷提高風險管理的能力。金融監管當局在鼓勵商業銀行發展適合中國國情的金融創新的同時，也要加強市場監管。此次次貸危機表明，次級按揭從借款者的按揭貸款開始，被層層衍生成不同等級的資金提供者的投資品種，通過金融機構投資者衍生成兼并收購交易的主要融資途徑。但是，貸款人的償付保障并不是建立在借款人還款能力的基礎上，而是建立在房價不斷上漲這一對實體經濟錯誤估計的假設之下。依據這種假設收益率所做出的風險定價都暴露出大多數的銀行和投資機構對次級抵押貸款的風險估計不足，對市場過于樂觀，以至于當與假設相違背的情況發生時，市場立刻就陷入了恐慌階段，加劇了金融市場的動蕩。因此我國的金融機構在進行金融創新的時候，一定要防患衍生品市場與實體經濟脫離，從而導致對衍生品的風險認識不清，最終引發金融動蕩。

參考文獻

[1]徐諾金：《美國銀行業危機處置》，中國金融出版社，2004年3月

[2]易憲容：《從美國次級債危機看我國按揭市場風險》，科學決策月刊，2007年9月