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一、西寧市房地產的現狀

（一）西寧市房地產開發經營情況

根據工商、房地產管理部門注冊及房地產經營審批情況的調查，西寧五區三縣注冊登記的房地產企業為292戶，取得國家2級以上資質的49戶（其中一級資質1戶），實際從事房地產開發經營的企業為194戶（含外商投資企業13戶）。

自2003年以來，房地產企業共計開發商品房面積459.11萬平方米，竣工商品房45437套，銷售商品房42184套（包括建還回遷戶），取得銷售收入298,068.9萬元?？罩梅?253套。

（二）西寧市房地產企業稅收征管現狀

房地產企業稅收征管現狀。西寧地區2003年至2005年房地產業累計征收各稅為26,302萬元，其中：征收營業稅20,998萬元，企業所得稅1,271.82萬元。申報累計利潤總額為-10,335萬元，征收企業所得稅1790萬元。西寧市地稅局同期稅收收入總額為244,152萬元，房地產業稅收收入占全部稅收收入的比例為10.77％。

營業稅方面則表現為稅收增幅與房地產業銷售收入增幅不完全同步，據房地產業主管部門統計的應稅成交金額相比，2003年至2005年，西寧市房地產業營業稅的征收率都低于100％。近3年，西寧市商品房銷售增長迅猛，而同期房地產企業所得稅不增反降，依據實繳的企業所得稅推算房地產業利潤率，2003年到2005年分別為4.3％、3.6％、2.1％，根據納稅檢查結果反映，房地產行業的平均利潤率不會低于10％，這一現象反映出企業所得稅沒有足額申報。

從房地產管理部門了解到，西寧地區2003年至2005年底，二手房成交金額13,022萬元，從交易情況看，由于二手房市場不發達，加之稅務與房地產管理部門沒有建立相應的信息交流共享平臺，稅務控管難度大，由于居民個人交易點寬面大，給稅收清繳工作帶來極大的難度，稅源流失的情況比較嚴重。自2005年西寧地稅局向房地產交易中心駐點征收后，情形有了較大的變化，2005年11月至2006年10月，二手房交易共計征收稅款486萬元，有效地遏制了稅款的流失。

西寧市地方稅務局從2006年開始加大了對房地產行業稅源的監控和征繳力度，建立了與房產管理部門的協稅體制，使稅收征管狀況得到了改善。2006年1至9月份稅收收入總額76,033萬元，其中房地產稅收總額為10,472萬元，房地產稅收比重上升至13.77％，較年同期增長20.28％。

（三）房地產稅收檢查情況

西寧市地稅局稽查局2004年至2006年累計檢查房地產企業192戶（次），查補稅款總額6,050.42萬元，查補入庫稅款5,764.19萬元。累計查補營業稅3,442.64萬元。查補企業所得稅2,465.36萬元，查補其他各稅142.42萬元，查處入庫罰款86.17萬元。查補各稅占房地產稅收收入總額的21.91％。說明房地產行業在納稅申報、稅務管理方面存在一定問題。

二、房地產稅收檢查中的問題

房地產企業都是跨年度、跨地域滾動開發，具有經營周期長、中間環節多、產供銷體系復雜，在稅收檢查中發現問題有：

（一）財務核算不健全、不規范

會計法和稅法均要求房地產企業核算時應遵循權責發生制和配比性原則，而從檢查的情況看，很多企業財務核算不健全、不規范，成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房地產經營企業從開發到竣工、到發售清盤沒有按相應的項目歸集成本費用，而是按實際發生額不分項目全部計入，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結轉收入。

（二）票據不合法、不真實

財務核算的票據必須真實、合法、有效。有的企業以套開發票多列費用，甚至有的企業以假發票虛列費用等手段大肆偷逃企業所得稅，而查證此類稅收違法行為需要進行大量的外調，往往時間又不允許。例如：企業利用用工人員的多變性，不穩定性，加大工資支出，虛列費用，導致應納稅所得額的減少。

（三）計稅營業額申報不準確

從檢查中發現，有相當一部分納稅人故意縮小計稅營業額，少申報營業稅及附加。比較常見的有：1、價外費用或代收費用不計算營業額內，即房地產銷售時，向住戶收取的價外費用或代收費用，在會計處理上不計或少計收入，或直接沖減成本，導致營業額的減少，偷逃稅款；2、以房換地、以房產抵償債務不計應稅營業額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應支付的建安工程款、廣告費用、水電費用等支出直接記入應付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；3、還建房拆遷面積償還部分不計營業收入，偷逃稅款；4、將預收房款記入“其他應付款”等往來賬目上，對已開具發票的銷售行為，不及時結轉收入，掛往來賬，長期不申報納稅。還有的采取把售房款長期存儲在個人賬戶，隨意調節當期應結轉的收入，隱瞞收入；5、個人購房按揭款記入“應付賬款”，不申報納稅。開發企業收到貸款后不作銷售收入處理，而是掛在“應付賬款”往來科目上，延遲納稅；6、以房抵頂應分配給投資者的利潤不計應稅營業額；7、經濟實用房和職工集資應稅房等劃分不清；8、出租房屋收入不申報納稅。

（四）企業所得稅難以征收到位

近幾年，我省房地產發展較快，房地產開發規模不斷加大，企業所得稅卻沒有增長。通過調研，虧損的主要原因就是反映建安成本過高、虛列費用。從檢查的情況來看，企業的偷稅的手段主要有：1、以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；2、在進行成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面虧損或隱瞞巨額利潤；3、多列利息支出，多列預提費用。一些納稅人采取“預提費用”、“待攤費用”帳戶調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用，數額巨大，在配套工程完工驗收之后也不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額也不調整，沖減商品成本，而是長期滾動使用，減少了應納稅所得額，借以偷逃稅款；4、滾動開發攪亂成本。有些開發商利用連續滾動開發項目，將項目決算期推后，不少房地產企業都是跨時間、跨地域滾動開發，有時開發幾個項目，給稅收檢查帶來困難；5、房地產開發企業為了減少應納稅所得額，人為加大某些應稅項目的計稅成本。例如：開發項目中既有用于銷售的，也有自用的，企業將自用部分成本縮水，加大用于銷售部門的成本，以減少銷售部分的營業利潤；6、虛開廣告費。利用地產開發企業廣告和業務宣傳費可無限期結轉移后的規定，地產商可以通過虛開高開宣傳費的方式增加企業成本，達到減少利潤的目的。

（五）注銷舊企業，注冊新企業，故意脫離地稅監管。

根據國稅發［2002］8號文的規定：自2002年1月1日起新成立的企業，其企業所得稅由國家稅務局負責征收管理。于是就有部分地產開發企業在開發完一個項目、售完房后，在沒有結清稅款的前提下就在工商、房產部門把原企業注銷了，等有了新的開發項目后，就重新在工商、房產部門注冊成立新的房地產開發企業，利用國、地稅管理的權限，以達到偷逃稅的目的。

三、強化房地產業稅收征管的建議

（一）加強房地產稅收協稅護稅網絡建設。稅務部門要強化、深化與房管、規劃、建委、國土、金融等部門配合。繼續執行“先稅后證”有關規定，以優化服務、方便納稅人為宗旨，以信息共享、數據比對為依托，利用契稅征管信息，全面掌握房地產稅源情況，實現房地產業諸稅種間有機銜接，有效堵塞稅收漏洞，減少稅收流失，提高征管質量和效率。

（二）盡快實施房地產稅收專業化管理。從每一個項目入手，服務先行、管理跟進，實施專業化全程跟蹤管理。有條件的地方對房地產行業可成立專門征管機構，實施“專項化、專業化、專家化”的專業化管理，及時跟蹤掌握房地產稅收的稅源情況，提高稅源監控水平。

（三）調整二手房交易指導價格。目前二手房交易指導價格明顯偏低，造成二手房應繳稅金的大量流失。針對這一現象，稅務部門要有針對性地開展稅收調研工作，盡快協調有關部門調整指導價。通過部門配合、環節控制，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質量和效率。

（四）加強發票監管，加大稅收征繳力度。

完善發票監管的一系列制度和措施，加快與國稅系統和外省市地稅系統的聯網，實現信息資源共享，實現以票控稅。應不斷加強與工商、城建、規劃、國土、房產、銀行、公安、法院等部門的聯系，建立和完善該行業協稅護稅網絡，在各個環節層層設防，最大限度的減少該行業的稅收流失。

（五）充分利用房地產稅收征管信息，加強房地產各環節的稅收管理

1.要利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息。

2.要跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，掌握對承受的新建商品房的物業管理情況。

3.要跟蹤了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況。

4.要利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析。

5.要利用房地產轉讓信息，掌握城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅稅源變化情況，將承受方名稱、識別號碼，房地產的轉讓價格、類別等信息。

6.要綜合利用有關信息資料，加強對房地產出租應繳納的營業稅及附加、所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅等稅種的管理。