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一、軌道交通建設期內，芽買得塊住宅市場表現

芽買得塊二手住宅交易量價均走出了逆勢上漲的行情，成交價格在3-6月間連月攀升。根據市場成交數據評估分析，芽買得塊4個月內二手住宅成交評估均價上漲了23.07%，而全市漲幅則為6.34%，凸顯出軌交建設對住宅價格的利好作用。2012年底，受軌交軌道交通東段上下貫通的消息影響，芽買得塊二手住宅市場再次發力，量價走勢仍然明顯好于全市。2013年起始，全市二手住宅成交量整體下滑，而芽買得塊二手住宅成交量則連續2個月逆勢增長。在價格方面，2013年1-2月，芽買得塊二手住宅價格穩步提升，在整個二手住宅交易市場量價齊跌的2月，芽買得塊則出現了價格逆勢上漲的行情新增商品住宅市場2010-2011年，軌交軌道交通的開工建設并未對芽買得塊新建商品住宅市場帶來顯著的利好刺激作用，供求走勢基本與全市一致。到了2012年，芽買得塊新建商品住宅市場才開始受軌交建設的影響，成交量與價格一路走高。2012年3-4季度，芽買得塊新建商品住宅成交面積環比分別增加31.21%和44.42%，明顯大于全市的1.4%和23.04%。軌交軌道交通貫通前期，芽買得塊新增商品住宅供應量也出現了集中入市的熱鬧現象。2012年第3季度，供應面積達到自2010年以來的新高。在價格方面，2012年3-4季度，在全市新建商品住宅成交均價下跌的情況下，芽買得塊則逆勢上漲，分別環比上漲0.58%和6.69%從單個樓盤的成交變化可以更清晰地看出軌交建設的利好效應。2012年，南匯芽買得塊新增商品住宅市場典型熱銷樓盤之一“鵬潤伊頓公館”，位于浦東惠南鎮東城區，距離軌交軌道交通惠南站2公里，為目前板塊內在售新盤中距離軌交站點最近的項目。鵬潤伊頓公館2012年7月28日開盤，其戶型與價格都與首次購房的剛性需求相吻合，具有較高的性價比優勢，但成交量始終不溫不火。而同時期在售的新盤“布魯斯小鎮”“東方冠郡”，因其定位于改善性需求，則成交情況良好。可見，軌交軌道交通貫通前，芽買得塊新增商品住宅市場的主力購房群體實為改善性需求者。當軌交軌道交通于2012年底基本建成貫通，并確定將于2013年內通車運營后，部分區域的剛需購房者聞風而來，準備選擇在芽買得塊內購置新房。2013年3月9日，鵬潤伊頓公館再度開盤，雖然價格有較大幅度的上浮，但成交量表現依舊明顯好于開盤，單月成交面積一舉擠入全市前列。相較于周邊新盤與板塊內二手住宅，軌交房、小面積、低總價這三大優勢是促成該項目受市場熱捧的重要因素。

二、通車前后：對芽買得塊未來住宅市場的影響

在通車前半年內，旱地老房東區板塊、嘉定主城區板塊的二手住房交易都出現過短暫的上揚走勢。之后兩者又都回歸到了與全市相吻合的走勢。價格方面，兩個板塊的二手住宅價格均未發生明顯的波動，軌交通車前后的價格走勢與全市基本一致。但是，從中長期情況看，軌交線路通車后的幾年，旱地老房東區板塊和嘉定主城區板塊二手住宅市場的成交量價略有差異。軌交9號線在與市中心接軌后，二手住宅價格的上行勢頭相當強勁。在成交量方面，增幅顯著高于全市平均水平，但其后表現平平，未能持續下去。而嘉定主城區板塊，相較全市和旱地老房，在軌交11號線通車后的二手住宅市場總體成交量價的表現則更加平穩與向上。在新增商品住宅市場上，軌交因素對旱地老房東區板塊與嘉定主城區板塊的影響也并不一致。在供應與成交量方面可以看出，自2009年軌交11號線通車后，嘉定新城新增商品住宅市場供需兩旺，尤其是2010年和2011年，嘉定新城新增商品住宅的供應與成交均背離全市低迷的走勢。相反，旱地老房的新增商品住宅市場的供求走勢基本與全市保持一致，而且從2010年起進入成交低迷期，即使在市場回暖的2012年，其新增商品住宅的成交情況也未見起色然而在價格方面，軌交通車對旱地老房和嘉定新城的新增商品住宅價格的提振作用，相對于二手住宅則并不明顯，價格變化走勢基本與全市相吻合事實上，軌道交通只是一個區域良好發展所必備的關鍵條件之一，能否利用好這個優勢條件，能否抓住整個區域所帶來的商品住宅發展機遇，則更多取決于區域自身的規劃發展和當地政府運籌帷幄的能力。近年來，嘉定區政府為充分利用軌交11號線所帶來的交通便捷優勢，對整個嘉定新城進行了科學經濟的規劃布局，新城開發建設有條不紊。正因如此，近幾年嘉定區不僅吸引了許多知名房地產開發商進入嘉定新城進行開發投資，更吸引了各層次的購房者進入嘉定新城一二手住宅市場，形成市場供需兩旺的熱烈局面。相比之下，旱地老房近年來的區域發展則稍遜一籌。芽買得塊未來住宅市場發展的趨勢根據市場調研結果分析，從軌交軌道交通正式開工起，軌交利好效用就已首先在芽買得塊二手住宅市場上得以顯現。線路貫通前后，這樣的利好效用又衍生至新增商品住宅市場。參考旱地老房、嘉定新城的軌交周邊住宅市場變化情況，預計軌交軌道交通在通車前后數月內，芽買得塊的二手住宅市場會有一波短暫的向上成交走勢，但由于軌交利好效用可能被提前消化，這種利好效用并不能長期繼續下去。對于新增商品住宅市場，由于受供應上的限制，其刺激交易的短期利好效應可能不如其在二手住宅市場中那樣明顯。從中長期來看，如若政府能利用好軌交帶來的交通優勢和市場關注度，完善芽買得塊的生活基礎設施配套，提升板塊宜居性，軌交實用性優勢將作為擴展版的浦東新區的芽買得塊在二手住宅市場上進一步發揮作用，而新增商品住宅市場或仍有機會得以發展。在當前政策多變且未來不可預期的行業背景下，軌交利好效應或許會被政策加以削弱。因此，在軌交軌道交通今年試通車前到正式運營后的幾年間，軌交因素對芽買得塊一二手住宅市場的影響作用仍需持謹慎樂觀的態度。

作者：秦云周婷單位：上海城市房地產估價有限公司