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摘要：

當(dāng)今能夠代表某國GDP一個重要發(fā)展走向的表象就是城市化，社會分工發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。在城市發(fā)展進步期間，房產(chǎn)行業(yè)與城市化二者相互平衡且相輔相成，均衡發(fā)展。近些年，伴隨我國經(jīng)濟的突飛猛進和城市化步伐的加快，房產(chǎn)業(yè)在DGP中的位置和發(fā)揮的作用逐漸突出。所以，探究城市化與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間的關(guān)系十分關(guān)鍵。本文針對城市化發(fā)展現(xiàn)狀，論證兩者的關(guān)系，為房產(chǎn)業(yè)和城市化發(fā)展提供了參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：

城市化；房地產(chǎn)業(yè)；互動關(guān)系；動態(tài)效率；

城市化程度另一個名字是“城市化率”，被認為是城市化水平的一個數(shù)值，通常被使用某種區(qū)域中城市人口的比例呈現(xiàn)。綜合判斷城市化發(fā)展程度主要含：城市人口中農(nóng)業(yè)人口和流動人口；13歲人口入中學(xué)率；GDP；城市第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額；城市人均道路的長度；城市用自來水覆蓋面積；城市人均住宅面積；一萬人擁有醫(yī)生數(shù)；人均公共綠地面積。

1城市化和房地產(chǎn)業(yè)得基本理論分析

1.1概述城市化

從定義表面看，城市化指的是不是城市的區(qū)域向城市區(qū)域演變的過程。但是大部分研究人員認為，城市化可以被看做一個內(nèi)容極其多的轉(zhuǎn)變過程。此期間，不但有形式上的城市、城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和規(guī)模擴張，人口向城市的多，還集中在地區(qū)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革，和傳播城市的文明文化、精神意識。所以，理解城市化可以從兩個角度即質(zhì)和量。從量的方面說，城市化過程代表農(nóng)村區(qū)域持續(xù)被變革成城市區(qū)域，集中體現(xiàn)在城市范圍的延展和人口規(guī)模加大。從質(zhì)的方面看，城市化就是被被城市持續(xù)地“同化”，簡單說就是城市的先進生產(chǎn)力、現(xiàn)代文明開始大面積延吉到農(nóng)村，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化、城市建設(shè)和城市管理持續(xù)進步，不斷滿足了人們增長強烈的物質(zhì)文化訴求。

1.2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合全稱，宏觀上房地產(chǎn)就指的土地和建在土地上面的建筑物、輔助設(shè)備和樹木、礦產(chǎn)、水資源等，還有與這些物質(zhì)相關(guān)的利益和產(chǎn)生的權(quán)利。其實房地產(chǎn)的理解可以有三種：第一，就是指在某種特定所有權(quán)關(guān)系下房屋和所占用土地的全部；第二，被認為是地產(chǎn)和房屋的統(tǒng)稱，體現(xiàn)的是土地和房屋在經(jīng)濟過程中的商品屬性；第三，房地產(chǎn)是土地和其建筑物，以及二者所演變出的相關(guān)權(quán)益。作為社會生產(chǎn)生活的基本介質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。它屬于在城市化、工業(yè)化發(fā)展途中產(chǎn)生、發(fā)展且形成的單一化產(chǎn)業(yè)。詳細說房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、管理甚至中介服務(wù)等一系列經(jīng)濟活動鏈接起來的行業(yè)。

2城市化與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系

2.1城市化對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要性

第一，城市化增加房地產(chǎn)業(yè)市場的需求。近些年，在我國經(jīng)濟的突飛猛進的當(dāng)下，城市化邁進飛快發(fā)展的黃金時期，如今我國的城市化已經(jīng)接近二分之一，比較工業(yè)化發(fā)展水平還明顯落后。如果要想極好地實現(xiàn)工業(yè)化和城市化完美融合的狀態(tài)，就需要城市化水平進一步提升。所以從理論看，城市化給予了房地產(chǎn)市場開發(fā)前所有未有的機遇，成為房地產(chǎn)需求根源的核心構(gòu)成之一。如果城市化持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，通過預(yù)計國內(nèi)外的生產(chǎn)水平下達到的城市化程度，中國將面臨一個巨大的房地產(chǎn)需求市場。第二，城市化帶動房地產(chǎn)價格的上漲。通常情況下，主要是利率和對通貨膨脹影響房地產(chǎn)價格，但隨著我國城市化的進一步發(fā)展，城市人口持續(xù)增多，出現(xiàn)了大量的住房需求，從而帶動房地產(chǎn)價格猛增。同時針對房地產(chǎn)的地區(qū)理論，房地產(chǎn)價格等于成本加上壟斷性地理位置的全部價值。第三，城市化發(fā)展推動我國房地產(chǎn)市場的多樣化需求。在人類歷史上，世界城市化發(fā)展主要經(jīng)歷了集中城市化、郊區(qū)城市化、逆城市化和再城市化極端四個時期。四個時期在我國城市化發(fā)展進程中出現(xiàn)不同區(qū)域和不同城市同時存在的現(xiàn)象，這在一定意義上就推動了我國城市房地產(chǎn)需求的多樣化。

2.2房地產(chǎn)業(yè)對城市化的作用分析

首先，房地產(chǎn)業(yè)推動城市經(jīng)濟突飛猛進。伴隨我國城市改善住房的持續(xù)深化和國家房地產(chǎn)政策的逐漸執(zhí)行，我國房地產(chǎn)有了顯著進步，對固定資產(chǎn)投資和城市經(jīng)濟的發(fā)展提供了關(guān)鍵依據(jù)。其次，房地產(chǎn)業(yè)促進城市化發(fā)展速度。農(nóng)村人口讓城市轉(zhuǎn)移的原因大致分為兩點：其一，城市有優(yōu)質(zhì)的生活和美好的工作環(huán)境；其二，城市能創(chuàng)造巨多就業(yè)機會。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也正對應(yīng)這兩個因素發(fā)揮效應(yīng)，從而加快越來越多農(nóng)村人口的城市化。房地產(chǎn)業(yè)的進步一方面為解決了農(nóng)村剩余勞動力的工作，另一方面也給予了農(nóng)村城市化急需的生活和生產(chǎn)元素，持續(xù)優(yōu)化城市工作生活和生產(chǎn)條件，加快城市化發(fā)展的整體腳步。再次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進城市化的綜合質(zhì)量。其一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到改善，能為水電和公共設(shè)施等探尋出穩(wěn)定的貨幣途徑；其二，房地產(chǎn)業(yè)開拓的城市發(fā)展空間，豐富了城市功能和面積。在房地產(chǎn)發(fā)展中，通過轉(zhuǎn)換城市資源，能有效增加城市面積，完善城市發(fā)展屬性，更周到地提高城市發(fā)展級別，推動城市化質(zhì)量的提高。

3針對城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的分析措施

3.1我國房地產(chǎn)投資增長率循環(huán)的景氣指標的選取

當(dāng)下一般運用的景氣指標挑選方法有：時差有關(guān)研究、K-l信息量、峰谷對應(yīng)法、聚類分析等。本文參照數(shù)據(jù)的可得性匯總了和房地產(chǎn)投資波動有關(guān)的兩百個指標，把房地產(chǎn)投資完成額的增長速度當(dāng)做基準，借助以上方法等從中挑選出二十個能呈現(xiàn)房地產(chǎn)投資波動現(xiàn)狀的先行、相同、落后指標。

3.2我國房地產(chǎn)投資合成指數(shù)及其特征分析

采用以上的方法構(gòu)造房地產(chǎn)投資的合成指數(shù)，并且為更好地劃分周期。從房地產(chǎn)合成指數(shù)的循環(huán)序列可以看出，房地產(chǎn)投資合成一致指數(shù)從1998年開始延續(xù)到十年后歷經(jīng)過兩個較完整的大周期。2008年初伊始，我國房地產(chǎn)投資正在新一輪房地產(chǎn)投資的下行改革過期間。房地產(chǎn)投資的每一個周期都在五年左右。而先行合成指數(shù)平均領(lǐng)先一致合成指數(shù)在一個季度或半年，而落后合成指數(shù)則要一年到一年半。

4我國房地產(chǎn)投資周期波動的主要影響因素的計量分析

4.1指標選取及其平穩(wěn)性檢驗

4.1.1指標選用

運用新古典經(jīng)濟學(xué)的視角分析，房地產(chǎn)投資重點被利率、折舊率影響。所以為了很好地判斷房地產(chǎn)投資波動的主要誘因，如今所采用的指標都將是增長率指標，將房地產(chǎn)投資完成額增長率INVFR,作為解釋變量；而以住宅價格增長率HPR，廣義貨幣增長率M2R、代表成本波動率的每平方米竣工價值的增長率JGCBR、實際利率Rt作為解釋變量。

4.1.2平穩(wěn)性檢驗

在我們建立計量模型之前，必須先檢測出數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，如果數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，就能直接運用最小二乘估算；如果數(shù)據(jù)平穩(wěn)，則檢驗每個變量之間是否存在協(xié)調(diào)的關(guān)系，為了分析各變量之間的關(guān)系。

5結(jié)語

在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)與城市化之間具有一種內(nèi)在的協(xié)調(diào)關(guān)系，城市化和房地產(chǎn)業(yè)的互促互進關(guān)系，能使二者在發(fā)展階段上能保持步調(diào)一致。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和城市化腳步加快，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用逐漸突出。清楚地樹立城市化和房地產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系對能有效推動我國經(jīng)濟發(fā)展，環(huán)節(jié)農(nóng)村就業(yè)壓力。

參考文獻

[1]李峻,蘇國強.論我國中等城市的城市化建設(shè).寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報.2003(2).

[2]華中,牛慧恩;城市化水平測度方法與實證研究――以深圳市特區(qū)外地區(qū)為例[J];城市規(guī)劃;2003年11期

作者:成文婧 單位:甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院