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編者按：本論文主要從企業社會責任的含義；房地產企業履行社會責任的必要性；房地產企業社會責任的內容及其現狀等進行講述，包括了房地產企業承擔社會責任，是社會經濟發展的需要、房地產企業承擔社會責任是行業發展的需要、房地產企業承擔社會責任是企業自身長遠發展的需要、房地產企業對政府的社會責任等，具體資料請見：

論文關鍵詞：房地產企業社會責任政府股東購房者

論文摘要：以界定企業的社會責任為切入點，闡述了房地產企業履行社會責任的必要性、內容及存在的問題，對房地產企業如何履行社會責任進行了探討

隨著我國經濟的飛速發展，各種資源的需要和消耗越來越大、環境污染面越來越廣、勞動川_T矛盾越來越突…，而這些問題都嚴重影響到社會的和諧與可持續發展。為此，社會對企業提了應該承擔社會職能的要求，尤其對存在很多問題的房地產企業提：應承擔更多社會職能的要求。南于我國房地產企業多數屬于民營企業，起步晚，發展時問短，社會責任意識不強，相應的法律法規也不健全，在社會責任的履行過程巾存在著這樣或那樣的問題，此需要我們去認真分析和研究。

1企業社會責任的含義

企業的社會責任(CorporateSocialResponsibility，CSR)起源于20世紀90年代初期的美國。1997年，“辛t會責任國際”組織在全球發起并推行了SA8000(英文全稱為SocialAccountAbility8000．中文譯為社會責任管理體系)，它不同于法律，是一種類似于ISO9001針對核查企業產品質量等同際性標準，以督促企業在尋求自身發展的同時履行社會責任。在同家立法以及商業企業的響應作用下，企業社會責任的觀念南起初不被理解到現在已被企業界所接受，并得以存全世界逐漸地傳播開來?？梢?，企業存賺取利潤的同時還要承擔其他社會責任已是大勢所趨。

那么，企業的社會責任到底指的是什么?國內外學者們做了很多研究，對其賦予了不同的內涵，綜合他們的觀點，木義認為，企業社會責任就是指企業存處理與員工、消費者、政府、商業合作伙伴、金融機構以及社會公眾等莢鍵利益相關者之問關系的同時，承擔起經濟責任、法律責任、道德責任和慈善責任的一種綜合性責任。利益相關者是指與企業有利害關系的個人或群體。

一方面，企業的決策和行動可以影響這些相關者的利益；另一方面，這些相大者群體也能夠影響企業的行為和決策，企業的發展應借助于這些相關者的力量。

2房地產企業履行社會責任的必要性

(1)房地產企業承擔社會責任，是社會經濟發展的需要。我國的房地產業隨著國民經濟的飛速發展更是發展迅速，已經逐漸成為國民經濟和地方經濟的主要支柱性產業，不僅極大地緩解了廣大居民的住房緊張問題，提高了我同的經濟發展水平，而且對于我圍其他行業發展的影響和帶動作川也是越來越大。此，我國的房地產企業必須考慮企業的決策和行為對社會的影響，率先履行社會責任。

(2)房地產企業承擔社會責任是行業發展的需要。我國房地產行業發展至今相對來說時間較短．與之相應的一些法律法規、監督監管機制等還不健全，這使得某些房地產企業為了獲得眼前利益而宣傳了虛假廣告、生產和銷售質量不合格的房屋、銷售的商品房價格不合理、拖欠農民TT資、污水及建筑垃圾處理不符合規定等，在追求利潤最大化時不惜犧牲利益相關者的利益，不但是損毀了企業形象，同時也損毀了整個行業形象，這些都不利于房地產行業的良性發展。雖說企業追求利潤也是承擔豐十會的經濟責任．但同時也應積極維護房地產市場穩定而有序的發展，這樣有助于提升行業彤象，推動房地產行業持續穩定地發展。

(3)房地產企業承擔社會責任是企業自身長遠發展的需要。企業承擔了社會責任，自然就會提升其信用等級．同時其公眾形象也會深得民心，進而一方面會使企業很容易吸引社會上優秀的人才走進企業，成為企業的骨十力量；另一方面，會使潛存的購房者很愿意并放心地去購買企業銷售的商品房。銷售是企業的主要資金來源，尤其是在金融危機的特殊經濟條件下，銷售可以說是企業的命脈，擁有了顧客企業就能生存。承擔社會責任對于上市的房地產企業來說意義更是重大。那些承擔社會責任、信用較佳、公眾形象較好的企業自然是投資者的首選．為他們相信這樣的企業風險會低，成長性會好，同報暑霹會更高，所以就愿意購買并長期持有，這樣一來就會帶動股票的價格上漲和股票價值上升，從而使得企業獲取了長遠的利潤，增加了股東權益。

3房地產企業社會責任的內容及其現狀

房地產企業社會責任的內容相對其他行業的企業來說比較廣泛。首先，作為企業，在法律法規和行業規則允許的范同內賺取最大化利潤是其必須履行社會賦予的經濟責任和法律責任。

其次，房地產企業在履行經濟責任、法律責任的同時，還應該承擔起道德責任，也就是說要兼顧相關利益者的利益，這是南房地產企業的開發生產活動過程巾涉及的相關利益者多的特殊性決定的。如今，管理界學者和社會活動家們開始提‘企業公民”這個概念。美國安利公司總裁德·狄維士解釋說，就是把企業看作是社會的公民，它在參加經濟活動時也承擔著一定的社會責任。

作為企業公民，就應該在商業活動巾兼顧商業鏈條巾每一個環節的利益相炎者。房地產企業的利益相關者與其他企業相比有些特殊，有購房者、合作伙伴(建筑材料供應商、承建商和營銷商)、競爭者、政府和社1)(、股東以及員T等。最后，房地產企業應該承擔起社會慈善責任。房地產企業作為社會的一員，不能離開社會而獨立存在，存社會{l’現大的自然災害等事件時，應該積極參與救助，多做些善事。房地產企業社會責任的內容和存存的問題在現階段很多，歸納起來有以下幾個方面。

3．1房地產企業對政府的社會責任

首先，房地產業近年來已經成為社會上公認的暴利行業之一，可是在上繳國家利稅方面卻差強人意。據權威機構的凋查數據示，房地產業是十大暴利行業之首，在2008年巾同納稅500強企業排行榜巾，300名以內無一家房地產企業，而且在各種涉稅問題巾，房地產業的問題卻占了90％以上．主要體現存對稅收的規避、轉移和偷稅漏稅上。又據財政部2005年11月313的一份會計信息質量檢查公報，通報39家房地產企業存在會計欠真問題。房地產開發企業賬面反映的平均銷售利潤率僅為I2．2％，而實際利潤牢高達26．8％。有的房地產企業刻意隱瞞的利潤牢最高達57％。其次，房地產企業中存在嚴重的騙貸現象。

房地產企業屬于資金密集型企業，對于資金的需求量相當大，而在我國多數房地產企業屬于非上市企業，直接獲得融資的渠道義比較少，只能以銀行貸款為主來進行間接融資。為了解決資金的周轉問題，有的房地產企業只好抓住銀行政策的空隙，通過辦理似按揭騙套收銀行信川，詐騙銀行信貸資金。最后，存開發生產過程巾，有的房地產企業無視政府對城市既定的規劃，占川小公共綠地，隨意破壞人義景觀等一些追求短期利益的違規行為時有發生。為此，針對當前房地產市場巾存在的不合理、欠規范等問題，政府制定并實施了各項宏觀調控的政策，房地產企業有責任落實政府調控措施，照章納稅，保持房地產市場穩定，促進房地產業健康發展。

3．2房地產企業對股東的社會責任

房地產企業對資金的需求量比較大，而一部分上市的房地產企業對股東的依賴性就比較強。有的房地產企業為了取得其股東的信任和持續追加投資，對企業內部發生負面影響較大的事項沒有及時向股東披露，以致誤導了股東的投資決策，這種企業行為是對股東責任缺失的一種常見表現。企業與股東的關系就是企業與投資者的關系，是企業內部關系巾最主要的關系。保障股東投資安全，尊重股東對企業財務經營狀況的知情權，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業對股東應盡的最直接的義務和責任。

3．3房地產企業對于購房者的社會責任

近幾年來，隨著我國經濟的發展，商品房的價格也急速上漲．超過了居民收入的平均上漲水平，也遠遠超了社會平均勞動力價值的提升幅度。收入與房價相差懸殊，使人們的住房支付壓力很大，甚至使得某些住房購買者變成了一個個“房奴”。據世界銀行的研究報告得知，房價與收入比在3倍到6倍之問較為合理，可是我同一些大城市如北京、廣州、沈陽、南京、兩安的比例均都超過10倍。然而更訓人有些嘆噓的是，近期我國南方有位從事房地產開發的商人竟然存央視直播的一檔電視節目中說j我們是給富人蓋房子，而不是給窮人蓋房子”“如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的”，他的所言不能不說是房地產商、房地產企業在社會責任方面的一種缺欠。

再者，房地產企業在賺取超額利潤的同時，南于缺乏誠信．發生了許多不為業主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。近年來，商品房投訴，牢以每年20％的速度遞增，位居消費品投訴之首．2004年全國消協組織共受理商品房投訴20530件。比如說，利用夸大、虛似的廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水。多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；小物業管理跟不上等等，消費者大于各方面的投訴31漸增多，進而引發了許多糾紛，令社會及各類媒體口誅筆伐，不但損害消費者利益，而且也給社會增加了不和諧的因素。

房地產企業銷售的是特殊的商品，關系著民生大事，有責任給購房者提供價格合理質量達標的商品房，使得購房者所購房既濟．使川起來義安全和環保；房地產企業要誠信守約，對購房者購房時的承諾要兌現；企業還要盡可能地滿足顧客的其他方面的需求，如小區的環境衛生、治安治理等，與購房的業主共同推動社區的建設與發展，而不是給購房者提供能帶來種種問題的商品房。

(2)發揮社會監督作。建立幸十會監督體系，發揮消費者協會的作，讓全社會的購房者都來監督房地產企業，尤其是新聞媒體，對于違反法律法規、坑害消費者利益的，不愿意承擔社會責任的房地產企業進行曝光，提醒全社會的消費者們抵制購買這些企業的商品房，同時對那些在承擔社會責任方面做得比較突“l的企業，應大力表揚和宣傳，通過這種方式促使房地產企業向著社會理性要求的方向發展。

(3)房地產行業進行自我檢企和約束。關于房地產企業履行社會責任，北京大學光華管理學院院長張維迎教授認為，中國現在還沒有信譽良好的評級企業，無法對房地產企業進行標準的信譽衡量，符合市場規律的監管和約束機制還很缺乏，我們應提倡行業臼律。誠然，企業履行社會責任是企業的一種自律行為．而房地產企業建設自律機制就顯得尤為重要。此本文認為，作為房地產企業應該從以下幾個方面來進行自我約束：

第一，房地產企業在土地投資、開發和施工等過程巾，應嚴格按照政府有關政策及法規進行運作。遵守《消費者權益保護法》，不以欺詐手段來坑害購房者的利益；遵守《環境保護法》，杜絕建筑垃圾污染環境的事件發生；遵守《勞動法》，不拖欠員工工資；嚴格按照城市規劃進行施工建設，杜絕將政府規劃綠地變成商品房用地等行為的發生。自愿接受社會非政府組織的監督，以約束企業行為的合法性和合理性。

第二，要重視企業形象和企業文化的建立，把社會責任滲透到企業的經營和文化里。企業形象是企業面向社會良好的企業品牌。近年來的房價上漲給開發商帶來了“牟取暴利”“黑心開發商”的惡名，社會公眾所關注的焦點問題此也開始集中在企業的社會責任上，積極承擔社會責任的企業將會受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹立良好的形象，這樣就有助于調解房地產企業同社會公眾的矛盾。企業文化是企業的靈魂，建立企業文化有助于企業履行社會責任，一方面關于社會責任的內容對員工進行教育和培訓，另一方面企業要將社會責任內部制度化。房地產企業只有這樣內提素質、外樹形象，才能長遠地發展。

第三，把握好房地產企業扮演的社會角色，與相關利益者處理好關系。服從政府領導、尊重顧客、對股東負責以及善待員丁是房地產企業最基本的社會責任，是企業承擔其他社會責任的基礎；做好環境保護、接受非政府組織的監督、與社區和諧相處、與商業伙伴誠信合作，是企業按照行業標準并在市場中立住腳跟的基礎和保證；還有，房地產企業要熱心于公益事業，積極參與各種社會慈善捐助。大連萬達集團有限公司董事長工健林認為，企業做慈善不局限于捐錢，有錢出錢，有力出力。企業剛起步如果沒有錢可以提供義務，把慈善事業當作追求來做，實心實意地做，不要為了成名去做。的確如此，企業是社會的一部分，是依附于社會而存在的，無論是從經濟學角度還是從倫理學角度來看，企業在實現利潤最大化的同時是有責任承擔禮會責任和慈善義務的。

如今．房地產市場越來越走向成熟，競爭也越來越激烈，經濟實力和產品的服務已不能足以使企業占據競爭優勢，而社會責任正逐漸地成為品牌競爭時代企業的競爭優勢。2008年發生的鹿奶粉事件導致的企業危機已經使很多企業的領導們意識到，社會責任已經滲透到老百姓生活巾，企業行為巾每一個疏忽都可能使企業于未來產生難以預計的損失。在國際金融危機還依然存存的當下，房地產企業履行社會責任，已經不只是購房者及社會的期望和要求，還是決定能否擁有顧客、能否繼續生存的內在動力與保障，還是營造競爭優勢和實現可持續發展的有效途徑，更是構建和諧社會、推動全社會企業去建設和履行社會責任、實現共同發展的需要。