房地產企業財務管理模式創新探討
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一、傳統思路下房地產財務管理困境及因素分析
會計信息是企業管理的重要資源。會計信息質量的高低、傳遞的質量與速度直接關系到房地產企業穩健發展。尤其是對于房地產這一特殊行業而言，往往由于項目開發的地域性原因，經營范圍過于寬泛、地域跨度大。對特大型房地產企業而言，分公司、子公司分布在各地，涉足多行業投資；就算是對本地房地產企業而言，由于行政區劃的原因，往往其開發項目都不在同一行政區域內，導致項目、管理、物資、財務存在一定程度的分散性。此外，緣于財務管控制度的執行力度不夠以及約束機制尚未成熟，導致財務工作者在收錄和整理相關業務的經濟往來憑證時由于自身情緒和工作態度的隨意性導致的財務信息準確度不高，信息質量不能保證；再者，基于前面提到的財務信息兩方面的不足，企業對待開發項目沒有進行科學完整的可行性探討和研究，或者一味迎合主要決策者的偏好，人為“炮制”加大方案的可行性，加之不排除有決策權的成員缺乏敏銳的眼光和技能來作出準確的項目選擇和方案確定，盲目的投資以及決策失誤將大大加深了財務風險，不利于企業的長期良好發展。
（二）資金周轉困難，資金回籠受阻
當房地產企業開發項目前期投資規模龐大，需要巨額資金投放，加之資金周轉周期過長，借貸、融資有難度，造成后續的資金補給沒法滿足，已開發項目由于資金緊缺、周轉不暢而被迫停工，“爛尾樓”現象屢見不鮮；同時，一些房企的高層管理人員對于長期投資計劃不重視，沒有指定資金安排和分配計劃，造成了房企開發項目流動性資金緊缺，開發項目資金補給不足；還有一些房企則過分追求高端尖口號，忽略了地域環境和市場需求，導致商品房庫存量大，市場反響非常低，資金回籠受阻；最后，一些地方的房價上漲過快，政策要求銀行停止對房地產企業貸款，其他融資渠道也被封住，資金壓力甚大。
（三）財務對成本的控制不夠有效、精細
在大多數房地產企業中，財務部門對項目資金預算缺乏必要的管控，僅僅通過預算總額進行控制，將最終影響項目的成本控制。同樣由于房地產開發的特殊性，主要成本——開發成本往往是由成本造價部控制的，財務部門被動地進行成本管控更多地體現在資金流出方面。而具體的會計成本核算要等到交房后才能結算出來，因此，如果平時財務部門對于成本和資金管控力度不強，則往往導致成本失控，待項目交房后，才發現成本超支，對于企業的整體成本管控極為不利。財務部門對項目預算精細化程度不足，資金預算流于形式。此外，受房地產項目開發資源密集、周期較長、業務流程復雜等特征的影響，加之劃分標準不明確、不唯一，使得一些業務歸類、劃分比較粗糙，對應的成本分攤、會計核算、資金審計等的精細化管理受阻。
（一）使用軟件系統促進房企財務管理升級，實現信息化管理
信息時代的更新速度之快對信息的溝通、交流、傳遞有著非常高的要求，房企應該順應形勢趨勢，抓住企業邁向互聯網化的這一次機遇，實現房企內部財務信息化管理。例如引入用友房地產ERP財務共享服務平臺。該平臺——用友網絡科技股份有限公司專門為房地產集團企業打造的財務管理優化體系，能夠實現財務和業務的融合以及財務與企業生態系統的共享。因此，房地產企業可以建立與用友網絡科技股份有限公司的合作關系，實現企業內部財務信息的共享服務平臺的信息化管理。同時，該系統還預留了財務軟件NC、U8，以及明源售樓系統接口，可以較好地實現信息的即時更新與共享。
（二）優化和規范房地產企業的財務控制方式
1.建立統一的財務核算體系，充分發揮財務監控職能
房地產企業內部要實現企業內部扁平化管理，逐漸實現由核算型理財轉型為資金集中管理，充分發揮房地產企業財務作為控制中樞的作用。對于大型的房企，應該是將財務部門分成會計核算部門和資金管理部門，各司其職；房企開發項目周期長、投資大，所以要在設置房企財務管理模塊時，全面監控房產項目的各個環節。比如在籌資過程中，要建立全面預算管理體系，做好籌款計劃，形成合理的企業資本結構，并適時調整以加速資金的周轉；又比如在管理會計科目的過程中，要建立完善的應收賬款核算方法，包括出臺賒銷辦法、制定處理信用期外的應收賬款的方法以及以一些減免、優惠鼓勵顧客快速支付等；此外，要有相對應的存貨管理模塊以及資產管理模塊，加強內部審計，根據企業實際情況開展存貨盤查，有些物資、資源設置接近權限等。
2.重視資金效益考評，充分發揮財務資金的效用
資金周轉困難是眾多房企面臨的頑疾，房企要消除它，最重要的就是要在使用財務資金的過程中，重視資金效益考評，成立專門的審計責任部門，負責定期對房地產企業的財務、工程等環節進行審計并形成審計意見反饋給企業高層，將在績效考核時參考審計結果，以此鼓勵和激勵企業充分發揮資金的效用，即包含了在資金籌集、資金調度等方面的資金管理。在萬達集團，公司成立了一個審計中心，并直接向董事會匯報工作。萬達除了嚴厲查處商業、地產管理公司的腐敗行為外，在審計中心里還專門建立了一個審計小組，對所有廣場的店鋪、地產開發項目進行審查。此外，萬達還專門設立了舉報電話、每年一次的專業審計等等對策來扶正企業的不正之風,收效明顯。
（三）創新房企籌集資金的方式，多方位開發融資對象
房企在過去很長時期都是依賴于金融機構的支持獲取資金來源，但是這種單一的資金補給途徑有著其短板，比如受銀行利率、市場波動、央行調息等影響甚大，房企難以保持穩定、健康的發展形勢，承擔著較大的財務風險，所以房企面臨著創新房企籌集資金的方式，多方位發展融資對象的難題。因此，房企可以從兩方面著手：其一，到資本市場進行直接融資；其二，融資租賃方式進入融資。不管是以何種方式融資，房地產企業事前都要對各種方式作融資成本和出資機構信用、前景等作評估，并結合公司的實際發展需要，確定長短期借款的比例。
（四）充分作好項目開發評估，探索正確、科學的投資決策創新領域
不少實踐中的案例說明了投資不當、投資決策失誤、盲目地進行多元化投資是將企業推入火海、步入絕境的罪魁禍首，所以，房企要特別重視內部工程、營銷、財務團隊的合作，對待開發項目結合自身現有條件和技術進行充分的經濟可行性分析和評估，探索正確、科學的投資決策創新領域。綠地集團充分發揮了綠地品牌和地產經營優勢，集結了金融專業資源、阿里巴巴、安邦集團、平安集團等強大合作團，首次打造了互聯網房地產金融產品即綠地地產寶。在該產品啟動之前，綠地集團利用自己和外聘的專業的財務團隊，充分對該產品的經濟效益量身訂做了一套“戰衣”，安邦保險為綠地地產寶擔保，第一期發行資產總規模2億元，產品年限為1年，年化收益率為6.4%，認購資金2萬元起，以1000元遞增。
三、結語
綜上所述，房地產企業要在林林總總的行業、企業中占據一席之地，必須透析自身的管理現狀和弊端，揚長避短，淘汰已有不成熟、低效率、低產出的財務管控模式，樹立以財務管理為核心的現代管理思想，結合當前形勢與自身優勢，對財務管理模式進行改進和創新設計，力爭實現企業的現代化目標。
作者：關海燕 單位 ：沈陽辰宇建設集團有限責任公司
