商業地產企業成本控制問題與對策
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摘要：文章通過對比分析和針對性研究，對當今商業地產企業成本控制現狀進行研究，從項目管理要素、成本控制意識、成本預算等不同角度分析其成本控制存在的不足之處，針對性地提出合理建議，建立完備的成本控制制度，從而促進提升商業地產企業成本管理的整體水平。
一、引言
作為商業地產企業開發項目在工程不同時間段的一種預算目標，成本需要根據企業自身的管理控制體系進行合理規劃和具體落實，從而實現目標成本的控制。而商業地產行業作為資金密集型行業，具有獨特的成本計算方式，由于每個項目所在區域不同，項目設計、位置情況、服務定位也不同，所以項目成本是具有獨特性和差異性的。而商業地產企業在生產、銷售、服務等方面受市場影響較大，它在成本控制方面的種類更多更繁雜。所以商業地產企業必須進行成本方面的控制，把自己的企業內部的費用能夠保持在項目初始的預計的范圍之內，這需要企業各部門之間的有效溝通與合理配合，從而使項目的各個環節實現管理優化。
二、商業地產成本控制的發展現狀及問題
商業地產作為國家重點行業，需要緊跟科技發展步伐，采用更加精細的現代化手段進行成本控制。但成本控制的工作較為繁雜，需要仔細考慮所有細微的成本控制對象和要素，全面的對成本進行把控。然而，當今有很多商業地產企業還沒有意識到成本控制的重要性，在項目管理和成本控制體系等方面存在很多問題。
1.項目管理過程中忽略成本要素
在商業地產項目的成本管理過程中，對策劃和設計階段的成本控制沒有足夠的重視，很少對項目的綜合效益進行合理評估。由于商業地產開發項目注重工程設計、產品質量等獨特的參考要素，很多設計人員非常注重質量方面的要求，確保設計方案的安全要求遠大于設計標準的界定，只從自身角度出發而忽略了對工程造價的連帶影響。從而在工程實施過程中，會出現對工程造價的變更控制不足，造成項目的修改或返工，產生大量的多余費用，增加了項目成本，有時甚至造成客戶索賠，有損企業形象。
2.成本控制體系不健全，各部門缺乏及時溝通
由于項目成本要進行全面綜合管理，在資金、策劃、設計、施工、銷售等方面分配好成本控制的目標，是一個比較復雜的過程。但商業地產企業大多從單一角度進行獨立步驟的成本控制，而沒有從項目整體對項目系統進行全面認識，缺乏成本控制的完整體系。甚至部分企業的成本控制意識非常薄弱，沒有深層次的認識到成本控制工作的核心要素，從未建立切實可行的成本管理制度和措施。企業總體忽略了項目成本控制的實質，導致各部門之間變成獨立的核算個體，缺乏及時必要的交流，導致各項資源無法合理配置，成本管控無法落到實處。
3.缺乏完善的成本控制對策措施
一般商業地產企業傳統的成本控制做法較為單一，多是根據商業地產企業財務部門編制的成本預算，編制成本管理計劃，不能主動地進行成本控制，始終處于被動位置。而這些企業沒有合理認識到成本控制與專業崗位人員的管理水平之間的密切關系，忽略了管理人員進行成本報告的時效性。由于成本報告有時會產生滯后性，不能充分發揮隨市場變化的作用，對成本控制工作的效率產生極大的削弱。而由于沒有整體的合理成本規劃，使工程整體缺乏緊湊的控制，對施工過程的把握難以到位，無法及時發現在開發過程中的成本問題。
4.缺乏整體的預算工作計劃
商業地產行業作為資金密集型性行業，具有周期長、效率低的特點，并且從整個項目開始設計、實施工程到竣工決算，需要耗費巨大數量的資金。商業地產企業應該高度重視資金的合理統籌，在項目之初把成本控制目標編制成詳細的預算表格，而不只是粗略的估算。通過制定分項控制計劃，在整個項目的實施過程中進行成本追蹤，及時反映成本狀況并做出詳細調整。但是很多商業地產企業沒有將所有的項目資金進行統一考慮，很多項目同時進行導致財務部門工作不仔細，只對單個項目進行分析而沒有整合，缺乏總體的合理預算。
三、商業地產企業成本控制措施
1.加強成本控制意識
對于全面系統地加強成本控制，首先應該在企業中進行整體的項目分析研究，結合企業自身的特點，形成一個完善和系統的成本控制管理體系，確定成本控制的對象和措施，進一步事實總體規劃。由于商業地產項目自身的復雜，對于成本的定義不能僅僅包括物質產品成本，還要合理考慮人力成本、管理費用和后期的銷售費用等其他成本。只有全面考慮與產品相關的附屬成本，防止成本計算的失誤和不必要的浪費，才能從整體上提高產品性價比，在行業競爭中獲取優勢。
2.明確成本控制目標
經過很多的市場調查實踐，可以發現產品的合理定位是制定準確的目標成本重要的參考數據。要注意項目的質量和效果與設計階段的一致性，從而進行有效合理的選擇。如果實際成本與目標成本產生較大偏差，超過合理預期，要及時與主管部門進行反饋，通過研究分析進行及時調整。而在確定合理的目標成本時，應該充分考慮生效的投招標管理和成本控制減少造價的益處，將成功的經驗和數據運用于目標成本的計劃之中，應用先進技術措施商業地產企業將成本管控工作納入戰略高度，將較大地推動成本管理工作。
3.根據整體戰略安排具體措施
在戰略管理整個體系中，時刻注重成本控制的作用。對公司的成本結構和成本行為進行全面了解，并對企業進行成本控制與改善，從長遠角度增加企業的競爭優勢。由于設計和決策是成本控制的關鍵時期，在確定設計方案之后就要對招標的方式展開針對性的研究，通過符合企業需求的方式進行合理招標。同時要借鑒各方面專家的意見，將各個方案進行分析對比，從成本控制角度出發合理選擇低價者。通過綜合了解企業內部的系統結構和外部市場環境，使企業的價值鏈可以為提升整體價值和企業競爭力服務。
4.建立有效管理體系和獎懲機制
現今的商業地產公司應該制定整個系統的成本管理流程，加強公司日常的成本控制和監督，這就要建立完善的成本管理機構。然而大多數企業并沒有成本管理機構負責，沒有約束員工職責的專項部門，使管理工作無章可循。所以需要建立有效的管理體系和獎懲機制，對每個工作人員的崗位職責和權利進行界定，使項目的成本工作能較好的落實獎勵、監督與約束機制。還可以通過構建管理體系來加強各部門之間的及時交流，充分利用信息進行合理規劃，從整體上加強成本管理的意識和責任。
作者:于雯婧 張藝鳴 程雯萱 單位:江蘇大學財經學院
