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第一篇

一、房地產企業會計核算存在的問題

(一)會計科目的設置不合理

房地產企業的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設置極不合理，且行業內的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業都設置了專業的會計科目，但是卻沒有設置針對房地產企業的專屬會計科目。各企業都是根據企業自身的發展狀況來設置會計科目，沒有一個統一的標準。房地產企業的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等內容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內容十分復雜。例如僅開發間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設置建造費、物業管理完善費、行政管理費等內容。開發間接費用核算與工程項目的開發直接相關，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發環節的成本費用支出，在會計科目的設置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產企業后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外，由于一般的房地產項目的建設周期都比較長，項目建設要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結算的時間跨度大，而各不同階段的建設單位在會計科目的設置上不統一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結算的工作時間大大增加。

(二)缺乏真實、準確的會計信息披露

現代企業建立完善的信息披露制度是保證企業內部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業會計信息披露的準確、真實。房地產企業一般都是大投資、大規模的項目開發，企業需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發風險，同時還要應對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產行業擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業的財務狀況。房地產企業會計信息披露的主要載體是企業的財務會計報表，主要包括了企業的利潤表、資產負債情況表、現金流量表以及企業所有權的變動情況表等。從房地產企業的財務報表來看，目前，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產企業出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業會計信息的披露失真。房地產企業會計信息披露的失真對房地產企業的內部控制有效性的發揮產生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業真實的資產和負債情況，使得房地產企業有可能因為突發的事故、金融風險等狀況而陷入危機。

(三)房地產企業的收入確認核算復雜

目前，我國絕大多數房地產項目都是先有開發商自行開發出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產企業的項目收入變得比較復雜。目前，房地產企業的商品開發銷售一般包括自行開發后進行銷售以及房地產企業在開發之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復雜，這主要是由于房地產開發的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續繁雜，存在一定的變數。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規定來進行收入的確認。房地產項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產企業的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發商采取投機取巧的方式來幫助房地產企業掩蓋其存在的問題。例如通過財務會計報表作假等方式來誤導使用者等。

二、改善房地產企業會計核算問題的對策

(一)設置科學、合理的跨級科目

改善房地產企業的會計核算問題，首先就要從設置科學、合理的會計科目來著手。房地產企業應該綜合行業的整體發展情況以及企業自身的項目開發數量、規模等各方面的內容，設置能夠滿足項目開發的會計科目。如果企業的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設就不需要再設立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設過程中，企業應該根據具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設置不同的賬目卡片，將真個項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結算的真實、準確。

(二)完善房地產企業的會計信息披露

加強房地產企業的會計信息披露，企業應該在廣泛搜集各種信息的基礎上，對各類企業信息進行科學、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產企業的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產企業項目開發成本中最重要的一部分，而土地資源的優劣也決定了房地產項目在日后的發展前景，因此，在房地產企業的財務報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業項目的各個分項目的現金流量的信息進行過披露，包括項目的設備資金成本、工程建設資金成本、工資成本等現金支付信息都要有所披露。三是項目的質量保證金信息披露。根據房地產項目建設的高風險性，對項目的質量保證金信息進行披露也是必要的，根據財務報告的信息披露，建立科學、合理的質量保證金制度，以此來幫助房地產企業有效地規避建設風險。四是建立完善的內部控制信息交流系統。加強房地產企業內部控制信息交流系統的建設，主要應該從這兩方面的考慮，一是加強房地產企業內部信息的交流和共享，即實現企業內部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統，主要是指通過行業組織、業務合作企業、市場調查、市場反饋、媒體組織、國家監管部門等渠道來獲取相關的信息。

(三)加強房地產企業收入核算的確認

對新會計準則進行深入了解的基礎上，對房地產企業的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產企業收入核算的基礎。房地產企業的收入核算需要從法律標準和財務標準兩方面來予以明確。房地產企業的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉讓土地所有權以及出售相關的配套設施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規定和財務標準的收入是堅決不應被允許的。房地產企業要把握好這個標準。此外，房地產企業的項目收入應該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。

三、結束語

綜上所述，加強房地產企業的會計核算問題的研究已經成為我國房地產企業建設過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產企業在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產企業會計核算的對策成為有效控制房地產企業經營風險的一個重要內容。只有真正解決好企業的會計核算問題，才能實現房地產企業的長效發展。

作者：陳玉軍單位：江蘇省蘇中建設集團股份有限公司

第二篇

一、房地產企業會計核算出現的常見問題

（一）會計核算數據不明確

房地產企業會計核算具有其特殊之處：產品項目開發需要的周期相對較長，從開發之初到銷售環節、售后服務環節涉及的內容復雜繁多，并且各生產步驟不能按照常規的地點或時間點來劃分。房地產企業會計核算面臨核算業務種類多，核算期限較長，核算內容復雜多變，核算金額過大等問題，導致會計核算數據不夠清晰明確。核算數據不明確會造成成本和費用計算不當，在當期會計核算中出現收入與支出不匹配的現象，會計核算結果不能及時準確的反映出當期收支情況，實際收益和費用偏離了企業預期收益與預期費用。會計核算數據不明確也影響了會計信息的核算工作，為一些違規行為提供了可乘之機，使會計信息失去真實性，不能真實反映企業經營狀況。

（二）房地產企業確認收入環節相對復雜

房地產企業產品一般為自行開發，開發周期長且需要投入的資金巨大，其價值往往較高。與一般企業相比其銷售形式也較特殊，一般采取預售與分期付款兩種方法銷售，由于銷售形勢的特殊化，房地產企業在會計核算時的收入確認相對較復雜。在《企業會計準則第14號———收入》中明確規定：“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認標準，同時滿足下列條件才能確認收入：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；既沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業；相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量”。房地產企業采取預收的形式銷售產品，在企業與消費者簽訂了購房合同時，產品即商品房尚處于建設中還不能投入使用，雖然產品已售出但不能同時滿足收入確認的條件。新會計準則對不同房地產類型進行明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，也在一定程度上增加了收入確認的復雜性和會計核算的工作量。

（三）借款費用資本化不規范

在新會計準則中借款費用資本化的范圍更大，但規定借款費用同時滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始這4個條件時，才能予以資本化。房地產企業產品開發具有經營周期長，投資收益期長，資金投入相對集中等特點，因此多利用債務資本籌集開發資金。按照新會計準則的相關規定，很難準確確定借款費用資本化的條件，而且房地產企業一般都有大量未開發土地，若將土地儲備所包含的借款費用計入財務費用中，則會對當期利潤產生影響。

二、完善房地產企業會計核算的建議

（一）建立完善核算制度體系

會計核算往往是在項目核算的基礎上進行的，且項目核算對企業發展以及決策有重要的影響，因此為完善房地產企業的項目核算和會計核算必須有完善的核算制度體系作為基礎。首先，企業應保證財務核算制度科學合理，各部門權責劃分清晰。將會計核算責任落實到具體的會計工作人員上，保證每一環節都能找到對應的負責人，可以最大程度減少會計核算過程中出現的失誤，避免再出現問題后各部門和相關工作人員相互推諉，并對會計人員的工作情況進行考核，在提高財務管理水平的同時，還可對財務風險進行更好的防范。其次，提高企業會計人員業務水平也是必不可少的，可以通過各種形式定期對會計人員進行培訓，以及時掌握最新的法力及相關規定，嚴格按照會計相關法律法規處理各會計事項，避免由于不了解新規章制度造成的違規行為。還要將培訓考核結果納入考核內容，以提高員工對培訓的重視程度。最后，設置財務管理機構，根據企業自身需求，配備高素質的財務人員，定期檢查核算人員的情況，促使核算人員及時準確的提供資金核算。

（二）加強房地產企業收入核算工作

首先，要明確房地產銷售收入的核算范圍。房地產銷售收入核算的范圍較廣，一般包括以下幾部分：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“銷售收入”核算范圍內，但出售自用的房產作為固定資產核算的行為除外。其次，房地產企業多以預售的方式銷售產品，但在項目竣工驗收、辦妥移交手續前，預收款項為暫收款、預收款，不能確認為收入。在房地產企業與消費者簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；房屋已完工且通過驗收；消費者對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，房屋移交手續辦理妥當；收入的金額能夠可靠計量，此時所的銷售款項方能確認為銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預收賬款轉入主營業務收入。

（三）規范房地產企業借款費用核算

在房地產企業中以開發產品為目的發生的借款費用與項目成本之間存在直接關聯。根據歷史成本和費用配比兩項原則，應將這部分借款費用計入開發間接費用，屬于房地產項目成本的一部分。在充分考慮配比原則的情況下對借款費用進行核算，將在建中且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。各項目應分攤的借款費用＝（借款費用總額―存款利息―臨時投資帶來的收益）×（該工程項目賬面累計余額―該項目預收款）／Σ（各工程項目賬面累計余額―各項目預收款），從而將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象。

三、小結

房地產企業的發展為我國經濟發展做出了巨大貢獻，但是在會計核算方面存在的問題則會為企業帶來不必要的風險，可以通過建立完善核算制度體系，加強房地產企業收入核算工作，規范房地產企業借款費用核算來解決存在的問題。

作者：鐘秀橙單位：北海圣美房地產開發有限公司