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摘要：房地產證券化是一種全新的金融創新工具，對完善房地產投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產證券化所需條件并結合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關鍵字：房地產證券化證券市場化融資渠道

正文：

資產證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，它通過巧妙的設計，將流動性差的資產轉化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現在房地產融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產資金籌集進入一個瓶頸狀態，二是銀行長期背負巨額的不良資產。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，其內涵要求是為金融機構進行低成本融資并增加資產流動性和安全性，滿足機構和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產證券化作為一種全新的金融創新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產證券化理論概述

房地產證券化是通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。

房地產證券化是對傳統房地產投資的變革，從理論上講，房地產和有價證券具有相互結合的特性。

首先，權益歸屬可以成為房地產和有價證券的結合點。有價證券的核心內容是經濟權益的書面證明，因而房地產經濟權益的轉移可以以證券為載體來實現。

其次，房地產權益及有價證券票面價值的可分割性使其能夠互通。房地產權益可以根據需要分割組合，并以貨幣形式量化；在有價證券上定義的權益可以是具體的一項內容或幾項內容的組合，而不必是財產權利的全部，同時其票面金融也是可以根據需要任意分割的。

第三，房地產內在價值（主要是使用價值）具有實在性和相對穩定性，它又是人們賴以生存和社會發展的必需資源之一，作為投資品和消費品的結合體，在社會總資產中占有相當比重。房地產的這些特性，使得有價證券作為虛擬資本有轉為實在的基礎。

二、房地產證券化的功能及作用

首先，可以提高商業銀行信貸資產的流動性。房地產業貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風險。房地產證券化可以變銀行的"死資產"為活資產增強資產的流動性，是處理商業銀行不良資產的一種有效手段。

其次，可以擴寬房地產業融資渠道。房地產業的運行、房地產商品的生產流通需要大量的資金注入，目前，我國房地產開發投資仍然以銀行貸款為主，具2005房地產開發融資現狀分析房地產開發投資中銀行貸款所占比重達55%以上。推行房地產證券化，直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

再次，降低資金進入門坎，給小投資者創造投資機會。證券市場化依托有價債券作為房地產項目或房地產產權的載體，大大降低了資金進入的“門檻”，給小投資者創造了投資房地產的機會，吸引更多的資金進入這一領域。

第四，增強抗風險能力。實行房地產證券化，可利用證券的流通性，將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系，大大增強資產的流動性，從而增加抗風險的能力。而且，證券使得資產的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中，將有利于整個房地產風險的分散，這對市場的長期發展無疑是有利的。

三、房地產證券化的條件

要推行房地產證券化必須具備一定的條件：第一，有強勁的房地產市場需求。房地產市場需求強勁，就需要大量的資金進入，這為房地產證券化提供了條件；房地產需求強勁才會有更多的投資者看好，購買房地產權益資產參與投資，房地產證券化才能得以實現。第二，有充足的社會資金為房地產證券化提供資金保障。沒有雄厚的資金作為后盾，就沒有活躍的金融市場，房地產證券化將很難推行。第三，有很好的房地產金融投資產品作為推行房地產證券化的基礎。

上面我們都是從市場角度來談論的，我們更重的任務是要從金融市場環境、制度方面來探討推行房地產證券化的條件，他們才是推行房地產證券化的保障。第一，有比較完善的房地產金融市場，尤其是具有一定規模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。第二，有完善的房地產及房地產金融法律規范，如適宜的法律和稅收政策環境，沒有一套嚴格法律法規作保證，房地產證券化就很難成功。

四、我國房地產證券化的可行性分析

1.房地產住房消費市場為推行房地產證券化提供了良好的經濟環境。

首先，我國住房消費需求巨大。小家庭結構增加、住房結構的改善、城鎮改造加速都增加了對住房的需求。其次，以商品化為核心的住房體制改革為推行房地產證券化奠定了基礎。適應國家把住房產業發展成新的經濟增長點的戰略要求，我國各商業銀行相繼開辦了個人住房貸款。推行住房商品化，勢必刺激對住房貸款的需求，進一步擴大住房貸款的規模，為推行證券化提供了基礎。

2.我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。

首先，經過近幾年房地產市場的高速發展，使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范，證券市場監管力度正在加大，法規體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發展證券市場的經驗，為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎。

從前面兩點看，我國似乎已經具備了房地產證券化的條件。但是，正如我們前面條件分析的結論一樣，我國能否推行房地產證券化要看我國有沒有成熟的金融環境和完備的制度體系。從現階段的情況看來，我國在這兩方面還存在以下的問題：

首先，缺乏完整的法律、法規體系。按照我國目前的法律法規，住房抵押貸款證券化的發起和運營都缺乏相應的法律依據，有必要制定《住房抵押貸款證券化法》，以保護抵押證券持有者的利益。住房抵押貸款證券化在我國的發展對法律環境至少有三方面的要求：一是要嚴密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破產法》、《擔保法》、《公司法》等；二是對一些與證券化的發展相沖突的現行法律規定進行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。實行住房抵押貸款證券化的關鍵一步，是通過信用增強形式，提高發行的抵押擔保證券的信用等級。同時，獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關鍵。這都需要健全的信用制度來保障。

再次，我國金融市場本身還有待完善，如果在沒有各種制度作為保障的情況下貿然推行房地產證券化有可能會加大金融監管難度，影響金融市場的健康發展。

隨著我國房地產投資體制改革的深化，金融對房地產發展的推動作用逐步加大，房地產證券化必將為我國房地產業的健康發展的重要支撐力，促進房地產業與金融業之間的良性循環。但對于一項新生事物，不一定有適合它生長的環境，我國的金融市場還需完善，法律法規等制度還需完備，我國房地產證券化的任重道遠。

參考文獻

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